골드만삭스, 캠든·아메리칸홈스4렌트 등급 하향...2025~26년 주거용 리츠 전망 어둡다

골드만삭스의 줄리엔 블루인 애널리스트가 주거용 리츠(REITs) 섹터에 대해 신중한 입장을 보였다. 그는 2025년 하반기부터 2026년까지 어려운 시장 환경이 예상된다고 경고했다. 고용 성장 둔화, 선벨트(미국 남부 및 남서부) 지역의 인구 이동 감소 추세, 공급 증가 전망 등이 주요 악재로 작용하며, 꾸준한 수요 흡수에도 불구하고 가격 결정력이 제한될 것으로 분석했다.

등급 하향

캠든 프로퍼티 트러스트(NYSE:CPT)는 매도로 하향 조정됐으며, 목표가는 118달러에서 106달러로 낮아졌다. 이는 15.2배의 선행 FFO 배수를 기반으로 한다. 골드만삭스는 선벨트 시장의 지속적인 공실과 공급 전망 수정을 주요 장애 요인으로 지목했다. 2026년 임대료 상승률을 1.4%로 예상하며, 이는 경영진이 제시한 4% 이상의 가이던스를 크게 밑도는 수준이다.

아메리칸홈스4렌트(NYSE:AMH)는 매수에서 중립으로 하향됐으며, 목표가는 43달러에서 37달러로 낮아졌다. 애널리스트들은 주택 판매 시장 약세로 미판매 주택이 임대 주택으로 전환되는 '그림자 공급'이 발생하고 있다고 경고했다. AMH 시장의 단독주택 임대 매물 증가는 2026년까지 임대료 상승을 제한할 것으로 예상된다.

매수 유지, 그러나...

인비테이션홈스(NYSE:INVH)는 해당 그룹에서 유일하게 매수 등급을 유지했으나, 목표가는 37달러에서 36달러로 소폭 하향됐다. 임대료 상승세가 둔화되고 있지만, 규모의 경제와 상대적 밸류에이션 측면에서 단독주택 임대 부문 내 경쟁사들보다 유리한 위치를 점하고 있다고 분석했다.

중립 유지

미드아메리카 아파트먼트 커뮤니티스(NYSE:MAA)는 중립을 유지했으며, 목표가는 163달러에서 148달러로 하향됐다. 이는 16.3배의 선행 FFO 배수를 기반으로 한다. 임대료 성장 모델 수정이 목표가 하향을 이끌었으나, 동일점포 비용 감소가 일부 상쇄 요인으로 작용했다.

에퀴티 레지덴셜(NYSE:EQR)도 중립을 유지했으며, 목표가는 72달러에서 70달러로 소폭 하향됐다. 골드만삭스는 워싱턴 D.C.와 보스턴 지역의 약세를 주요 악재로 지목했으며, 2025년 말 계절적 요인으로 임대료 상승이 더욱 제한될 것으로 전망했다.

에섹스 프로퍼티 트러스트(NYSE:ESS)는 중립 등급을 유지했으며, 목표가는 288달러에서 291달러로 소폭 상향됐다. 이는 17.4배의 선행 FFO 배수를 기반으로 한다. 골드만삭스는 서부해안의 제한적 공급으로 2026-27년 업계 최고 수준의 임대료 상승을 전망하지만, LA 지역의 단기적 어려움과 비용 증가 전망이 낙관론을 제한한다고 분석했다.

매도

UDR(NYSE:UDR)은 매도 등급을 유지했으며, 목표가는 37달러로 14.7배의 선행 FFO 배수를 기반으로 한다. 골드만삭스는 워싱턴 D.C.와 보스턴의 공실률 상승 및 임대료 상승 둔화로 2025년 하반기 임대료 성장 전망을 하향했다. 오렌지카운티 익스포저가 일부 완충 역할을 하지만, 전반적인 악재를 상쇄하기에는 부족하다고 평가했다.

섹터 전반의 악재

블루인의 연구에 따르면, 선벨트 시장이 최근 몇 년간 기록적인 수요를 흡수했음에도 불구하고, 지속적인 공급 증가와 인구 이동 감소로 그 효과가 상쇄되고 있다.

많은 컨설턴트들이 예상하는 2026년 임대료 상승 개선은 과대 평가됐을 가능성이 높으며, 골드만삭스의 모델은 휴스턴, 달라스, 피닉스 등 주요 시장의 부진한 실적을 지목하고 있다. 해안 지역 시장도 워싱턴 D.C.와 보스턴의 추가 약세가 예상되나, 샌프란시스코는 예외적으로 강한 모멘텀을 보이고 있다.

애널리스트는 이 섹터가 경기 침체기를 제외하고 가장 약한 고용 성장 환경에 직면해 있어, 수요가 공급을 의미 있게 초과하기 어렵다고 결론지었다. 공실률이 완화되고 공급 전망이 안정화될 때까지 가격 결정력은 제한적일 것으로 전망했다.

주가 동향: 수요일 발표 시점 기준 CPT 0.35% 상승한 107.50달러, AMH 0.52% 상승한 33.52달러, ESS 0.39% 상승한 267.60달러, MAA 0.72% 상승한 140.40달러, INVH 0.63% 상승한 29.70달러, EQR 0.42% 상승한 65달러, UDR 0.78% 상승한 37.59달러에 거래되고 있다.