프롤로지스, 물류창고 공급 감소와 억눌린 수요로 수혜 전망

물류 부동산 업계 선두주자인 프롤로지스(NYSE:PLD)가 시장 역학의 긍정적 변화를 경험하고 있다. 3분기 중 신규 임대 제안이 실제 계약으로 이어지는 전환율이 크게 개선됐다.

BofA 증권의 사미르 카날 애널리스트는 이러한 임차인들의 의사결정 변화를 주목했으며, 이는 동사의 낙관적 전망의 주요 동인이 됐다. BofA 증권은 이를 바탕으로 프롤로지스의 투자의견을 매수로 상향 조정했으며, 목표주가도 118달러에서 130달러로 상향 조정했다.

시장 호재와 성장 동력

BofA 증권의 분석에 따르면 수개월간 이어진 불확실성 속에서 기업들의 주저함이 완화되고 있다. 이는 프롤로지스가 그동안 지연된 약정으로 인해 정체되어 있던 1억3천만 평방피트 규모의 임대 파이프라인을 활용할 수 있는 기회를 제공한다.

임차인 신뢰도 회복과 더불어 산업용 부동산 시장은 신규 공급의 급격한 감소를 앞두고 있다. 신규 산업용 창고 공간 공급은 2026년에 전년 대비 20% 감소할 것으로 예상되며, 2023년 정점 대비 60% 이상 감소할 전망이다. 이러한 신규 공급 감소는 점유율과 임대료에 대한 압박을 완화시켜 프롤로지스가 방대한 파이프라인을 새로운 임대계약으로 전환하는 데 유리한 환경을 조성할 것으로 예상된다.

증권가는 이러한 억눌린 수요와 신규 공급 감소의 조합이 2026년까지 더 강력한 임대 모멘텀으로 이어질 것으로 전망하고 있다.

장기 전망과 리스크

프롤로지스는 정상화된 환경에서 연간 높은 한 자릿수의 FFO(운영자금) 성장을 달성할 수 있을 것으로 전망된다. 이러한 성장은 임대료 인상, 시장 임대료 상승, 데이터센터 전환, 신규 개발, 거래, 펀드 및 필수 사업 등 다양한 성장 동력에 의해 뒷받침될 것이다.

긍정적 전망에도 불구하고 일부 단기적 역풍은 여전히 존재한다. 증권가는 남부 캘리포니아 지역의 약세, 리파이낸싱 압박, 그리고 상황이 개선되기 전 펀더멘털이 약화될 수 있는 위험을 경고했다.

한편 최근 몇 년간 2.5~3% 수준이었던 배당수익률이 3.5% 이상으로 상승하면서 배당 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

주가 동향: 수요일 마지막 거래에서 PLD 주가는 0.63% 상승한 114.75달러를 기록했다.