REIT 업계 주목할 만한 경영진 매수 소식

벤징가 회원 여러분께,

1972년 이후 REIT(부동산투자신탁)의 지속적인 초과 수익률은 월가의 숨겨진 비밀 중 하나입니다. 이는 전미부동산투자신탁협회와 대형 부동산 개발업체들이 현대적 REIT를 만들기 위한 법률 및 세제 개정을 성공적으로 로비한 시기였습니다.

최근 몇 년간 부동산은 대체로 독(毒)으로 여겨졌습니다.

금리가 상승하고 대규모 리파이낸싱 물량이 부동산 소유주들을 파산으로 몰아갈 것이라는 우려가 있었습니다.

팬데믹 이후 관대한 재택근무 정책으로 인해 더 이상 사무실 공간을 임대하지 않을 것이라는 전망도 있었습니다.

임대되지 않을 아파트를 너무 많이 짓고 있어 미국의 광범위한 지역이 종말 이후의 디스토피아 영화 속 풍경처럼 보일 것이라는 예측도 있었습니다.

쇼핑몰은 죽었고, 아무도 다시 쇼핑몰에서 쇼핑하지 않을 것이라는 말도 있었습니다.

부동산에 대한 비관론에는 일말의 진실이 있지만, 대부분의 경우 그 두려움은 크게 과장된 것이었습니다.

간과된 중요한 개념 중 하나는 부동산투자신탁이 대체로 최고의 시장에서 최상의 부동산을 소유하는 경향이 있다는 점입니다. 쇠퇴하는 도시나 낙후된 지역의 허름한 사무실 건물은 거의 없습니다.

REIT는 또한 민간 부동산 회사들보다 자금 조달과 시장 접근성이 훨씬 뛰어납니다. 차입 비용이 더 낮고 필요할 경우 주식을 발행하기도 쉽습니다.

주택담보대출 금리 상승과 단독주택 재고 부족으로 인해 다세대 주택에 대한 수요는 대부분의 분석가들의 예상보다 훨씬 높았습니다.

폐업할 것으로 예상되던 쇼핑몰들은 이미 문을 닫았습니다. 최고 입지의 고급 쇼핑몰들은 호황을 누리고 있습니다.

심지어 도심의 오피스 타워들도 경제가 계속 성장하고 기업들이 지나치게 관대했던 재택근무 정책을 재고하면서 수요가 늘어나기 시작했습니다.

이제 REIT 내부자들은 미래가 너무나 밝다고 판단해 수표책을 꺼내들었습니다. 최근 몇 주 동안 임원들과 이사들이 주머니를 열어 자신들이 운영하는 부동산투자신탁의 주식을 더 많이 매수하는 모습을 볼 수 있었습니다.

얼마 전만 해도 투자자들은 사이먼 프로퍼티 그룹(티커: SPG)이 얼마 지나지 않아 파산 신청을 할 것이라고 확신했습니다. 사이먼은 미국 최대 쇼핑몰 소유주 중 하나입니다.

코로나19가 미국에 상륙하기 전에도 우리는 이미 쇼핑몰의 종말을 예견했고 전자상거래가 오프라인 매장을 죽이고 있었습니다. 저소득층 지역과 인구 밀도가 낮은 지역의 약세 쇼핑몰들은 미국 전역에서 문을 닫고 있었습니다.

코로나19로 인해 거의 모든 오프라인 매장의 쇼핑몰 유동인구가 급감했을 때, 인터넷의 즉석 전문가들에 따르면 사이먼이 다음 희생양이 될 가능성이 높았습니다.

전문가들과 분석가들은 한 가지 중요한 사실을 간과했습니다. 사이먼 프로퍼티 그룹은 전 세계에서 가장 좋은 시장의 최고급 쇼핑몰들을 소유하고 있다는 점입니다.

사이먼 프로퍼티 그룹의 쇼핑몰 포트폴리오는 미국 및 해외에서 가장 상징적이고 생산성 높은 쇼핑몰들을 포함하는 핵심 자산입니다. 이 쇼핑몰들은 주로 구매력이 강한 소비자들이 꾸준히 유입되는 부유하고 인구 밀도가 높은 도시 및 교외 지역에 위치해 있습니다. SPG는 지역 쇼핑센터부터 고급 명품 소매업체들이 입점한 고급 쇼핑몰에 이르기까지 다양한 쇼핑몰을 소유하고 있습니다.

라스베이거스의 시저스 팰리스 포럼 샵스, 휴스턴의 갤러리아, 펜실베이니아의 킹 오브 프러시아와 같은 대표적인 부동산들은 럭셔리와 고객 유동량이 많은 소매 공간에서 SPG의 지배력을 보여줍니다.

SPG의 프리미엄 아울렛 센터 포트폴리오는 보유 자산의 상당 부분을 차지합니다. 이 아울렛들은 소비자들이 할인된 가격에 럭셔리 및 고급 브랜드 제품을 구매할 수 있게 해주어 현지 소비자와 관광객 모두를 유치합니다. 이 회사는 미국 및 해외에서 수십 개의 프리미엄 아울렛 센터를 운영하고 있으며, 뉴욕의 우드버리 커먼 프리미엄 아울렛과 플로리다의 올랜도 인터내셔널 프리미엄 아울렛과 같은 대표적인 부동산들이 주요 소매 명소 역할을 하고 있습니다.

소매업의 변화하는 역학관계를 인식한 사이먼은 소매 공간이 사무실, 주거, 숙박 시설과 통합된 복합 개발로 사업을 확장했습니다. 이러한 프로젝트들은 주로 인구 밀도가 높은 도시 지역에 위치하며 일-주거-여가가 어우러진 환경에 대한 증가하는 수요를 충족시키도록 설계되었습니다. 예를 들어, 애틀랜타의 팁스 플라자는 고급 소매 시설 외에도 럭셔리 호텔 숙박시설, 사무실 공간, 고급 식당을 포함하는 변신을 꾀하고 있습니다.

사이먼은 또한 견고한 재무구조를 갖추고 있으며 주요 신용평가기관으로부터 투자등급 신용등급을 받고 있습니다.

내부자들은 자사 부동산의 가치를 알고 있으며 주식을 매수하고 있습니다. 임원들과 이사들은 올해 내내 꾸준히 주식을 매입해 왔습니다. 그들은 투자금의 몇 퍼센트를 벌기 위해 매수하는 것이 아닙니다. 그들은 사이먼 프로퍼티 그룹의 주가가 현재 가격의 몇 배에 달하는 엄청난 수익률을 안겨줄 수 있다고 믿고 있습니다.

그들은 기다리는 동안 4.59%의 배당 수익률도 받게 될 것입니다.

임원들과 이사들은 아르마다 호플러 프로퍼티스(티커: AHH)의 주식도 매수하고 있습니다.

아르마다 호플러 프로퍼티스는 사무실, 소매, 다세대 주거용 등 여러 부문에 걸쳐 고품질 부동산에 초점을 맞춘 다각화된 부동산투자신탁(REIT)입니다. 1979년에 설립되어 버지니아주 버지니아 비치에 본사를 둔 이 회사는 주로 미국 중부 대서양 연안과 남동부 지역에서 사업을 영위하고 있습니다.

이 회사의 포트폴리오는 도시와 교외 부동산으로 구성되어 있으며, 인구 증가와 경제 확장이 활발한 시장에 전략적으로 집중하고 있습니다. 복합 개발에 대한 전문성을 바탕으로 다양한 임차인과 주민들의 요구를 충족시키는 활기차고 역동적인 환경을 조성해 시장 변동에 더 강한 회복력을 가진 부동산들을 만들어냈습니다.

아르마다 호플러의 부동산 포트폴리오의 특징 중 하나는 복합 개발에 대한 전문성입니다. 이러한 프로젝트들은 사무실, 소매, 주거 공간을 하나의 단지로 통합해 종종 다양한 임차인들에게 편의성과 매력을 제공하는 커뮤니티 허브를 만들어냅니다. 주목할 만한 예로는 버지니아 비치 타운 센터가 있습니다. 이는 고급 아파트, 사무실 공간, 소매점, 식당, 엔터테인먼트 시설을 걸어서 이동할 수 있는 도시 환경으로 통합한 랜드마크 프로젝트입니다.

이 주식은 현재 수준에서 저평가되어 있으며, 내부자들은 지난 몇 개월 동안 공격적으로 주식을 매입해 왔습니다.

좋은 일이 일어나기를 기다리는 동안 충분한 대가를 받을 수 있습니다. 아르마다 호플러의 주식은 현재 7% 이상의 수익률을 제공하고 있습니다.

감사합니다.
벤징가 리서치팀 드림

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