주택담보대출 금리 상승에 신청 감소… "97개 대도시 중 82곳, 구매보다 임대가 더 저렴"

지난주 미국 주택담보대출 시장이 감속했다. 금리 상승으로 대출 신청이 줄어들면서 5주 연속 성장세가 꺾였다.

미국 주택담보대출 은행협회(MBA)에 따르면 2024년 12월 13일 종료되는 주간 전체 주택담보대출 신청이 0.7% 감소했다. 이는 고금리 환경에서 주택 구매자와 소유자들이 지속적으로 어려움을 겪고 있음을 시사한다.

적격 대출 한도(76만6,550달러) 이하 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리는 6.67%에서 6.75%로 상승해 3주 연속 소폭 하락세를 마감했다.

MBA의 부회장 겸 부수석 이코노미스트인 조엘 칸은 "주택담보대출 금리가 지난주 상승하면서 전체 대출 신청 활동이 5주 만에 처음으로 감소했다"고 말했다.

그는 "구매자들은 점진적으로 개선되는 재고 상황과 경제 및 고용 시장에 대한 보다 긍정적인 전망에 힘입어 주택 구매 시장에서 활발한 움직임을 보였다"고 덧붙였다.

주택담보대출 재융자 지수는 전주 대비 3% 하락했지만, 2023년 같은 기간에 비해서는 여전히 41% 높은 수준을 유지했다. VA 재융자 신청은 17% 급감해 이전 주 상승분을 상쇄했다.

주택 구매 가능성: 임대 vs 소유

주택담보대출 금리는 여전히 7% 수준에 근접해 있으며, 미국 97개 주요 도시 모두에서 주택 가격이 상승했다.

뱅크오브아메리카는 수요일 고객들에게 보낸 보고서에서 미국 97개 도시의 임대 대 구매 딜레마를 조사했다.

그 결과? 이 투자은행에 따르면 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 산호세 같은 도시에서는 주택담보대출 상환금이 중위 가구 소득의 무려 60-70%를 차지해 임대가 확실히 예산 친화적인 선택인 것으로 나타났다.

애널리스트 제시오 박은 "지역별로 볼 때, 미국의 97개 주요 도시 중 82곳에서 여전히 구매보다 임대가 더 저렴하다"고 밝혔다.

뉴올리언스, 피츠버그, 엘패소는 임대보다 소유가 더 저렴한 도시들 중 하나다.

박 애널리스트는 "주택 시장은 여전히 높은 모기지 금리와 낮은 재고 사이에 갇혀 있다"고 말했다.

그는 "연방준비제도가 통화정책을 완화하기 시작하면서 약간의 안도감을 느꼈지만, 단기적으로 금리가 극적으로 떨어지지는 않을 것이다. 구매자들은 내년에 약간의 개선만을 기대해야 할 것"이라고 덧붙였다.

주택담보대출 스프레드가 2-2.5%포인트 수준을 유지하고 뱅크오브아메리카 애널리스트들이 2025년 10년 만기 국채 수익률을 4.25%로 전망함에 따라, 내년 주택담보대출 금리는 6-6.5% 수준을 유지할 것으로 예상된다.

박 애널리스트는 "코로나19 기간 동안 많은 주택 소유자들이 낮은 금리로 대출을 받았기 때문에, 6%를 넘는 주택담보대출 금리는 여전히 상당한 활동을 촉진하기에는 너무 높을 것"이라고 언급했다.

시장 반응

아이셰어스 주거 및 다부문 부동산 ETF(NYSE:REZ)는 수요일 0.1% 상승했다. 이는 지난 13개 거래일 중 12번의 하락세를 기록한 후의 반등이다.

반에크 모기지 REIT 인컴 ETF(NYSE:MORT)는 0.5% 상승해 화요일의 1.3% 하락분을 만회했다.

시장이 다가오는 연방준비제도 회의를 앞두고 조심스러운 관망세를 보이면서 업계 내 주식들은 소폭의 움직임을 보였다.

해넌 암스트롱 서스테이너블 인프라스트럭처 캐피탈(NYSE:HASI)과 뉴욕 모기지 트러스트(NYSE:NYMT)는 MORT ETF 내 상위 상승 종목으로 각각 1.8%와 1.2% 상승했다. 반면 아레스 커머셜 리얼 에스테이트(NYSE:ACRE)는 하위 종목 중 하나로 0.9% 하락했다.