월가가 2025년을 맞이하며 부르는 노래는 지난 몇 년과 크게 다르지 않다. 인공지능, 양자컴퓨팅, 핀테크, 테슬라(티커: TSLA), 암호화폐, 기술, 그리고 더 많은 기술이다. 이것들이 바로 '핫'한 분야로, 영원히 성장할 수 있고 아무 문제도 없을 거라고 한다. 업계의 '유명 인사들'은 주식과 채권을 60대 40으로 섞은 인덱싱을 제안한다. 이는 고배수 기술주에 대한 막대한 포지션과 향후 10년간의 낮은 총수익률에 노출될 수 있다는 점은 무시한 채 말이다. 교과서에 나오니 신중한 선택이라고들 한다.
나는 월가가 전혀 언급하지 않는 것들에 더 관심이 있다. 지난주 언급했던 소형 은행들, 보유 자산의 청산 가치보다 낮게 거래되는 구경제 기업들, 그리고 할인된 가격에 거래되며 높은 정기 수익을 내는 폐쇄형 펀드 등이 그 예다. 이런 것들은 높은 수수료를 내는 구매자를 유혹하는 IPO가 아니라면 언급조차 되지 않는다.
부동산에 대한 논의도 거의 없다. 단지 분산 투자를 위해 부동산 투자 신탁(REIT)에 10% 할당하는 자산 배분 계획 정도만 가끔 언급될 뿐이다. 하지만 모닝스타 데이터에 따르면 1972년 이후 REIT가 S&P 500 지수보다 더 나은 성과를 보였다는 사실은 거의 언급되지 않는다. CREM 벤치마킹 연구 결과도 마찬가지다. 이 연구는 REIT가 지난 25년간 확정급여형 연금 계획에서 사모펀드보다 더 나은 성과를 보였다는 점을 명확히 하고 있다.
월가가 주목하지 않는 REIT의 가치 브로드스톤 넷 리스(티커: BNL)는 정기적인 현금 흐름을 창출하는 부동산 포트폴리오의 좋은 예다. 이 회사는 미국 전역의 산업, 창고, 소매 부동산을 소유하고 있다. 평균 임대 기간은 11년이며, 모든 임대 계약에는 2%의 상승 조항이 포함되어 인플레이션으로부터 현금 흐름을 보호한다. 임차인으로는 네슬레, 카바나, 트랙터 서플라이 등 우수한 신용 프로필을 가진 유명 기업들이 포함되어 있다.
현재 주식 수익률은 약 7.3%이며, 주가는 내부적으로 계산한 순자산 가치에 비해 상당한 할인율로 거래되고 있다.
소매 부동산에 주목하는 REIT 알파인 인컴 프로퍼티 트러스트(티커: PINE)는 고품질의 단일 임차인 소매 및 사무실 부동산을 전문으로 하는 REIT다. 이 회사는 월마트(티커: WMT), 달러 제너럴(티커: DG), 세븐일레븐, 베스트 바이(티커: BBY), CVS(티커: CVS) 등의 임차인을 보유하고 있다.
알파인의 부동산 또한 트리플넷 방식으로 임대되어 있어, 수취한 현금의 대부분이 배당금으로 주주들에게 돌아간다. 현재 수익률은 약 6.6%이며, 내 계산으로는 부동산 포트폴리오의 가치가 현재 주가보다 훨씬 높다.
투자에 있어서, 많은 현금을 창출하는 지루한 기업들이 인내심 있고 공격적인 투자자들에게 평균 이상의 수익을 안겨줄 가능성이 높다. REIT의 경우, 이는 50년 이상 지속된 사실이다.
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