미드아메리카 아파트 커뮤니티스, 역대 최고 입주율 기록...일부 시장 공급과잉 우려

미드아메리카 아파트 커뮤니티스(MAA)가 2분기 실적발표 컨퍼런스콜을 진행했다.

이번 실적발표에서 MAA는 긍정적인 성과와 도전과제가 혼재된 모습을 보였다. 입주율과 개발 사업에서 진전을 보였으나, 경기 불확실성으로 인한 임대료 책정과 일부 시장의 공급 압박이 부담으로 작용했다.

25년래 최고 입주율 기록

MAA는 전체 시장에서 25년 만에 최고 수준의 입주율을 기록했다. 4분기 연속 신규 공급을 상회하는 입주 실적을 보이며 견고한 시장 수요와 효과적인 임대 전략을 입증했다.

갱신 임대 실적 호조

임대 갱신 실적이 예상을 상회했으며 높은 계약 수락률을 기록했다. 7월, 8월, 9월 갱신 임대료는 전년 대비 4.5% 수준의 상승률을 보이며 높은 임차인 유지율과 만족도를 나타냈다.

개발사업 순항

사우스캐롤라이나주 찰스턴에서 336가구 규모의 프로젝트를 착공하는 등 개발사업이 순조롭게 진행 중이다. 이 프로젝트의 안정화 단계 NOI 수익률은 6.1%로 예상되며, 현재 약 10억 달러 규모의 2,648가구 개발 파이프라인이 진행되고 있다.

견고한 재무구조 유지

현금과 차입여력을 합해 10억 달러의 유동성을 보유하고 있다. 부채비율(debt-to-EBITDA)은 4배로 낮은 수준을 유지하며 향후 성장 기회에 대비하고 있다.

경기 불확실성 영향

경기 불확실성으로 인해 신규 임대료 회복 속도가 둔화됐다. 5월과 6월의 신규 임대료는 예상을 하회했으며, 이는 전반적인 경기 압박을 반영한다.

임대 지연 발생

임대 압박 증가로 3개 물건의 임대 진행 속도가 영향을 받아 안정화 시점이 1분기 지연될 전망이다.

오스틴, 피닉스, 내슈빌 시장 약세

오스틴, 피닉스, 내슈빌 등 일부 시장에서는 기록적인 공급량으로 인한 가격 압박이 발생했다. 특히 오스틴 시장은 신규 임대료가 약세를 보이며 지역별 수급 불균형이 두드러졌다.

실적 전망

2025년 2분기 핵심 FFO는 예상을 상회했으며, 임대료는 전년 대비 개선됐다. 주당 핵심 FFO는 2.15달러를 기록했으며, 이는 우호적인 관리비용과 이자비용에 기인한다. 여러 도전과제에도 불구하고 기록적인 입주율을 달성했으며 개발 파이프라인도 견조하다. 견고한 재무구조와 낮은 부채 레버리지를 바탕으로 경제 환경이 안정화되면 성장 기회를 포착할 수 있는 위치에 있다.

종합하면, MAA의 실적발표는 성과와 도전과제가 균형을 이루고 있다. 높은 입주율과 개발사업 진전이 돋보였으나, 경기 불확실성과 지역별 공급 압박이 걸림돌로 작용했다. 회사는 견고한 재무상태와 개발 및 시장 수요에 대한 전략적 집중을 통해 향후 성장을 위한 기반을 마련하고 있다.