알렉산드리아 부동산 주식 살까? 포트폴리오에 들어갈 건물과 임차인들 살펴보니...

투자자들이 부동산 투자신탁(REITs)을 매입할 때는 단순히 부동산 회사를 사는 것이 아니다. REIT 내 임대 포트폴리오를 구성하는 대규모 임차인 집단도 함께 구매하는 셈이다.

REIT를 매입하기 전에는 임차인 기반의 안정성과 지급 능력을 고려해야 한다. 파산에 직면하거나 다수의 지점을 폐쇄하는 임차인이 있는지, 임차인들의 질이 높은지, 지리적으로나 산업별로 다양화되어 있는지, 그리고 각 임차인의 연간 기본 임대료(ABR)가 전체 임차인 포트폴리오에서 차지하는 비중은 어떤지 등을 따져봐야 한다.

2022년 이후 가치가 크게 하락한 특수 분야의 오피스 REIT를 살펴보자. 이 REIT는 다른 오피스 REIT들과 부당하게 한 데 묶여 평가절하됐다.

알렉산드리아 부동산 지분(NYSE:ARE)

알렉산드리아 부동산 지분은 캘리포니아 패서디나에 본사를 둔 REIT로, '최고 혁신 클러스터'라 불리는 지역의 생명과학, 농업기술, 첨단기술 기업들을 위한 430개 부동산에 850개의 임차인을 보유하고 있다. 이 지역들에는 보스턴, 뉴욕, 시애틀, 샌프란시스코 등의 도시가 포함된다. 대형 캠퍼스가 연간 임대 수익의 75%를 차지한다.

캘리포니아를 떠나는 기술 인력에 대한 소식과 다른 오피스 REIT들의 연체율 증가 및 점유율 하락에도 불구하고, 알렉산드리아 부동산은 계속해서 높은 점유율을 유지하고 있다. 전체 점유율은 95% 이상이며, 샌프란시스코 지역의 점유율도 95.5%에 달한다.

임차인

알렉산드리아의 부동산 파이프라인은 2023년까지 이미 100% 임대되었으며, 2024년 말까지 94% 임대된 상태다. 상위 20개 임차인의 가중평균 잔여 임대 기간(WALT)은 9.4년이며, 전체 임차인의 WALT는 7.2년이다. 2분기에는 임대 수익의 99.9%를 회수했다. 임차인의 질은 높은 편이며 대부분 월가에 상장된 기업들이다.

임차인들의 특수한 성격 때문에 고급 사무실은 일반적인 오피스 빌딩과는 다르다. 생명공학 및 농업기술 기업들의 요구에 맞춰 맞춤화되어야 한다. 이로 인해 더 긴 임대 기간, 높은 임대료, 그리고 공간에 대한 더 큰 수요가 발생한다.

아래는 회사 웹사이트에서 제공하는 상위 20개 임차인 차트다. 많은 임차인들이 높은 투자 등급 신용 등급을 보유하고 있다. 어떤 임차인도 총 연간 임대 수익의 3.5%를 초과하지 않는다.

알렉산드리아 부동산의 주요 임차인들은 다음과 같다:

브리스톨마이어스 스퀴브(NYSE:BMY)는 뉴욕시에 본사를 둔 글로벌 생물제약 회사로, 혁신적인 신약의 발견, 개발, 공급에 주력하고 있다. 이 회사의 처방약은 뇌졸중 위험 감소와 다양한 형태의 암 치료에 사용된다.

모더나(NASDAQ:MRNA)는 매사추세츠 캠브리지에 본사를 둔 생명공학 회사로, mRNA 과학을 활용해 새로운 세대의 의약품과 백신을 위한 메신저 RNA를 만들고 상용화한다.

일라이 릴리(NYSE:LLY)는 인디애나폴리스에 본사를 둔 글로벌 헬스케어 회사다. 당뇨병, 암, 관절염, 우울증, 조현병 등의 질병을 위한 의약품을 개발하고 제조한다.

알파벳(NASDAQ:GOOGL)은 캘리포니아 마운틴뷰에 본사를 둔 다국적 기술 대기업이다. 다양한 인터넷 관련 제품과 서비스, 앱, 클라우드 소프트웨어, 웨어러블 기기 등을 제공한다.

배당금

9월 5일, 알렉산드리아 부동산 지분은 이전 분기 배당금과 동일한 주당 1.24달러의 분기 배당금을 선언했다. 연간 4.96달러 배당금의 현재 수익률은 4.95%이며, 지급 비율은 55.35%로 적정한 수준이다.

배당금 성장세는 견고하다. 지난 5년간 알렉산드리아 부동산은 9차례 분기 배당금을 인상했으며, 27.8% 증가했다. 배당금 중단이나 삭감은 없었다.

기타 요인들

알렉산드리아 부동산의 52주 주가 범위는 97.06달러에서 172.65달러로, 최근 종가 100.10달러는 52주 저점에 훨씬 더 가깝다. 시가총액은 173억 2천만 달러다. 5년 베타는 0.96으로 S&P 500 주식의 평균보다 약간 덜 변동적이다.

115억 7천만 달러의 부채가 있지만, 대부분의 부채는 고정금리이며 이자율은 4% 미만이다. 부채 만기는 13년 이상이며 2025년 이전에 만기되는 부채는 없다.