부동산 시장 어려움 속에서도 빛나는 주택 임대 시장... 업계 전문가 "올해 대출의 50%가 이 분야"

벤징가 2024 부동산 서밋에서 부동산 시장의 최신 트렌드와 도전 과제, 기회를 탐색하기 위해 업계 리더들이 한자리에 모였다.

주요 하이라이트 중 하나는 여러 장애물에 직면했음에도 불구하고 견조한 모습을 보이고 있는 주택 임대 시장이었다. 브리지인베스트(BridgeInvest)의 파트너인 존 기트만(Jon Gitman)은 이 부문이 여전히 견고한 이유와 그것이 투자자들에게 갖는 의미를 공유했다. 토론에서는 또한 어려움을 겪고 있는 오피스 시장과 상승하는 부채 비용, 주거용 부동산 시장의 규제 장벽에 대해서도 다뤘다.

주택 임대 시장 견조세 유지

기트만은 서밋에서 주택 임대 부동산 시장의 회복력을 강조했다. 다양한 도전에도 불구하고 이 시장의 거래량은 눈에 띄게 높다. 기트만은 "지난 3년간 우리 대출의 20~30%가 주택 임대 시장에서 이뤄졌습니다. 그러나 올해는 50%에 달하고, LOI(투자의향서) 단계에 있는 것은 90%에 이릅니다"라고 말했다.



그는 또한 2021년과 2022년 초에 낮은 자본 환원율로 매입한 부동산들이 이제 부채 비용 상승으로 인해 재정적 압박을 받고 있다고 지적했다. 그는 "사람들이 2%, 3%, 4% 자본 환원율로 주택 임대 부동산을 적극적으로 매입했습니다. 현재 이러한 자산에 대한 부채 비용은 6% 이상입니다. 특히 단기 부채를 차입한 경우, 사업 계획을 얼마나 잘 실행했는지와 관계없이 많은 사람들이 수중에 돈이 없는 상황입니다"라고 설명했다.

오피스 부동산 압박 받아

반면 오피스 부동산 시장은 상당한 스트레스에 직면해 있다. 기트만에 따르면 올해 만기가 돌아오는 오피스 대출의 약 20%가 디폴트(채무불이행)됐다. 그는 "시장의 가장 큰 뉴스는 오피스 시장입니다. 올해 만기가 도래한 오피스 대출의 20%가 디폴트됐습니다. 꽤 극적인 상황입니다"라고 말했다.

그러나 이러한 어려운 환경은 부채 투자자들에게 기회를 만들어내고 있다. 기트만은 "부채 관점에서 우리는 이를 좋아합니다. 왜냐하면 이전보다 낮은 매입 가격을 보고 있어 대출하기에 매력적이기 때문입니다. 우리 입장에서는 좋은 투자가 될 것이라고 생각합니다"라고 덧붙였다.

주택에 대한 장기 수요

주택 임대 부동산은 주택에 대한 장기 수요로 인해 계속해서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 미국은 수십 년 동안 주택 부족 현상을 겪어왔으며, 최근의 공급 증가도 이러한 수요를 충족시키기에는 충분하지 않았다.

기트만은 "지난 몇 년간 많은 신규 건설이 이뤄져 공급이 크게 늘어났고, 이는 단기적 우려의 이유 중 하나입니다. 그러나 장기적인 수요는 여전히 견고합니다"라고 말했다.

주거용 부동산의 규제 우려

토론에서는 주거용 부동산 시장의 잠재적 규제에 대해서도 언급됐다. 에어비앤비와 같은 단기 임대의 증가로 일부 시장에서는 정치적, 정책적 반발이 증가하고 있다. 기트만은 에어비앤비를 금지하는 법안을 통과시킨 마이애미 비치를 언급했지만, 집행은 여전히 어려운 상황이라고 전했다.

상업용 부동산에 대한 긍정적 전망

상업용 부동산과 관련해 기트만은 오피스 시장이 어려움을 겪고 있지만 산업, 소매, 호텔 등 다른 부문은 잘 운영되고 있다고 언급했다. 그는 "이러한 모든 자산에 걸쳐 점유율이 높습니다. 소매와 산업 부문의 점유율은 전반적으로 90%를 훌쩍 넘습니다. 호텔 부문은 다르지만 역시 잘 운영되고 있습니다"라고 설명했다.

향후 전망은?

앞으로를 내다보며 기트만은 상업용 부동산 시장에 대해 낙관적인 견해를 표명했다. 그는 "매각과 신규 인수에서 거래량이 증가하기 시작하고 있습니다. 판매자들이 시장 가격에 대해 현실적으로 변하고 있습니다. 이를 매력적인 펀더멘털과 결합하면 향후 몇 년간 상업용 부동산 투자에 대해 매우 낙관적일 수 있을 것입니다"라고 결론지었다.