최대 15% 고수익 기회, 지금 어디서 찾을까

한 해를 마무리하는 시점에서 금융시장의 독특한 양상을 살펴보면, 가장 시끄러운 목소리가 반드시 최고의 기회를 알려주지는 않는다는 점을 깨닫게 된다.

전문가들이 매년 반복하는 예측 의식(대부분 여름 베란다에 방치된 우유만큼이나 빨리 변질될)과 정치적 수사가 열기를 띠는 와중에, 나는 조용히 다른 이들이 간과하는 틈새를 탐색해왔다.

파국과 전쟁의 불가피성 또는 끝없는 번영과 국내 평화를 예견하는 일은 교조주의와 편 가르기를 이익과 자산 증식보다 우선시하는 이들에게 맡기겠다.

이러한 간과된 영역, 특히 채권 시장에서 흥미로운 현상이 펼쳐지고 있다. 주택담보대출 증권 시장 - 주거용과 상업용 모두 - 은 내가 '역사의 학생들'을 위한 기회라고 부르는 상황을 제시하고 있다. 시장 심리가 가치 투자자들의 자세를 바로잡게 만드는 종류의 괴리를 만들어내는 그런 기회 말이다.

이를 체계적으로 분석해 보자. 현재 주택담보대출유동화증권(MBS)과 모기지 리츠 시장은 내가 '사려 깊은 투자자의 기회'라고 부를 만한 상황을 제공하고 있다.

이는 칵테일 파티에서 흥미진진한 대화 주제가 되지는 않겠지만, 시간이 지나면서 꾸준히 복리 효과를 낼 수 있는 종류의 기회다.

주택담보대출은 AI, 양자 컴퓨팅, 핵융합만큼 흥미진진하지는 않을 것이다.

물론 주택담보대출은 희망과 꿈의 주식이 제공할 수 없는 측정 가능하고 신뢰할 수 있는 현금 흐름과 안전마진을 가지고 있다.

현재 작용하고 있는 구조적 요소들을 고려해보자.

정부기관 MBS와 점보 MBS 모두에서 더 높은 수익률을 보고 있는데, 이는 기회의 토대를 만들고 있다고 볼 수 있다.

여기서 진정한 매력은 중도상환 위험의 극적인 감소에 있다. 현재의 금리 수준에서 리파이낸싱 물결이 줄어들면서, 현금 흐름이 오랜만에 더 예측 가능해졌다.

여기서 흥미로운 점은 주거용 모기지 리츠가 순자산 가치에 비해 상당한 할인율로 거래되고 있다는 것이다. 이는 임박한 파국을 시사하는 종류의 할인이 아니라, 시장이 너무 광범위한 붓질을 할 때 역사적으로 나타나는 유형의 할인이다. 연준이 금리 인상 사이클의 끝에 근접함에 따라, 이러한 할인은 정상화될 수 있어 이미 매력적인 수익률과 함께 잠재적인 자본 이득을 제공할 수 있다.

이러한 환경에서 장기적으로 높은 총수익률을 기록할 수 있는 고수익 기회를 제공하는 것은 주거용 모기지뿐만이 아니다.

상업용 부동산 측면은 이 이야기에 또 다른 층위를 더한다. 전통적인 은행들, 특히 우리의 지역 은행 친구들이 상업용 부동산(CRE) 공간에 5000억 달러 규모의 자금 공백을 만들어냈다.

자연과 시장 모두 공백을 싫어하며, 우리는 KKR과 아레스 매니지먼트 같은 정교한 플레이어들이 상당히 흥미로운 솔루션으로 이 공간에 진입하는 것을 목격하고 있다.

사모펀드가 후원하는 상업용 부동산담보증권(CMBS) 리츠는 여기서 특별한 주목을 받을 만하다.

시장 심리의 독특한 특성에 대해 한 가지 관찰을 공유하고자 한다. 인식과 현실 사이의 공간에서 어떻게 흥미로운 기회의 주머니를 만들어내는지에 대해서다. 이는 마치 천천히 빠져나가는 조수를 보는 것과 같아서, 집단적 불안의 급류에 가려져 있던 숨겨진 보물들이 드러나는 것과 비슷하다.

현재의 부동산 투자 환경, 특히 정교한 주택담보대출 기반 수단들을 고려해보자. 우리는 여기서 일종의 진화의 도약을 목격하고 있다. 헤드라인 리스크와 역사적 편견의 소용돌이에 휩싸인 대부분의 시장 참여자들이 아직 충분히 인식하지 못한 변화다.

이러한 현대적인 형태의 부동산 투자 수단들은 기관의 정교함과 시장 비효율성이 만나는 흥미로운 교차점을 나타낸다. 복잡한 가치 창출의 설계자들인 사모펀드의 가장 예리한 두뇌들이 과도기적 부동산에 주목하고 있는 상황을 상상해보라. 그러나 더 넓은 시장은 여전히 부동산 리스크에 대한 구식 내러티브에 사로잡혀 있다.

여기서 아이러니는 더욱 맛깔나다: 부동산과 관련된 모든 것을 피하려는 시도에서, 시장 참여자들은 정교한 투자자들이 꿈꾸는 바로 그런 종류의 비효율성을 만들어냈다. 우리는 고품질 모기지 포트폴리오에서 8-15%의 수익률을 보고 있는데, 이는 숨겨진 재앙적 위험 때문이 아니라 우리가 '인식 프리미엄'이라고 부를 수 있는 것 때문이다. 즉, 실제와 시장이 생각하는 것 사이의 격차 때문이다.

이런 상황에는 일종의 철학적 아름다움이 있다. 근본적인 배경은 여전히 부동산의 기초만큼이나 견고하다: 주택의 공급과 수요의 영원한 춤은 계속해서 불균형한 왈츠를 추고, 기관 투자자들은 끝없는 수익률 추구를 이어가며, 규제 프레임워크는 안정성의 꾸준한 박자를 제공한다. 그러나 우리는 여기서 시장이 미래의 역사가들이 '나무만 보고 숲을 보지 못하는 집단적 행위'라고 묘사할 만한 것에 참여하는 것을 목격하고 있다.

인내심 있는 투자자에게, 그리고 여기서 점점 더 부족해지는 세상에서 인내의 깊은 중요성을 정말로 고려해보자. 이는 우리가 '다중 기회의 지평선' 시나리오라고 부를 수 있는 것을 만들어낸다. 상당한 수익률의 즉각적인 만족은 일종의 철학적 닻을 제공하는 반면, 장기적인 가치 평가 정상화의 잠재력은 일부가 시장 합리성에 대한 무료 옵션이라고 부를 수 있는 것을 제공한다.

많은 면에서, 우리가 현재 부동산 관련 투자에서 목격하고 있는 과잉 반응은 시장 심리의 완벽한 사례 연구다. 마치 시장이 탐욕과 공포 사이를 진자처럼 움직이는 무한한 능력으로, 일시적으로 사이클이 정의상 순환적이라는 사실을 잊어버린 것 같다.

이 일시적인 기억 상실은 단순히 이익을 위한 창이 아니라, 회고적으로 볼 때 명백해 보이는 종류의 사려 깊고 신중한 포지셔닝을 위한 창을 만들어낸다. 인생과 시장의 많은 것들과 마찬가지로, 핵심은 현재의 내러티브와 싸우는 것이 아니라 그것의 일시적인 성격을 인식하고 그에 따라 자신의 위치를 정하는 데 있다.

복잡성을 받아들이고, 표면적인 내러티브를 넘어 기회의 더 깊은 구조를 들여다볼 의지가 있는 이들에게, 현재의 시장 환경은 다른 이들이 감정적으로 반응하는 동안 독립적으로 생각하는 것에 대해 후하게 보상받을 수 있는 드문 기회를 제공한다.

결국, 이것이 정교한 투자의 진정한 의미가 아닐까?

단순히 다른 이들이 놓치는 것을 보는 것이 아니라, 그것에 대해 행동할 수 있는 인내심과 관점을 가지는 것 말이다.

이제 양해해 주신다면, 이런 시장에서 기회가 조용히 문을 두드리는 소리가 들리는 것 같다.