프리미엄 오피스 시장 `조용한 반격`...직원 경험 중심 전략 통했다

오피스 빌딩은 현재 전 세계에서 가장 외면받는 자산군 중 하나다.

월가는 오피스를 혐오한다.

금융 미디어는 이보다 더한 혐오감을 보인다.

일반 직장인들은 오피스 빌딩의 존재 자체를 싫어한다.

투자자들은 머지않아 뉴욕이 마치 영화 속 폐허가 된 도시처럼 변할 것이라 확신하고 있다.

더 이상 누구도 사무실에 출근하고 싶어하지 않는다.

팬데믹은 오피스 시장을 영원히 바꿔놓았고, 재택근무가 가능한 사람은 모두 재택근무를 선택할 것이라는 게 중론이다.

이 모든 것이 사실이지만, 투자자들이 간과하고 있는 점이 있다. 바로 고용주들이 점점 더 직원들의 사무실 복귀를 원하고 있다는 사실이다.

정부, 은행, 사모펀드, 하이테크 기업들이 모두 복귀 명령을 내렸다.

그들은 직원들의 복귀를 원한다.

기업들은 이러한 상황을 기회로 삼아 사무공간을 축소하고 업그레이드하고 있으며, 이는 인내심 있는 공격적 투자자들에게 큰 수익을 안겨줄 수 있는 오피스 시장의 한 부문에서 수요를 창출하고 있다.

전반적인 상업용 부동산 시장의 어려움에도 불구하고, 미국 주요 도시의 프리미엄급 오피스 공간 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 이는 기업들이 직원 경험을 향상시키고 부동산 전략을 기업 목표에 맞추려는 노력의 일환으로, 고품질의 우수한 입지 오피스를 선호하는 추세를 반영한다.

CBRE에 따르면, A+/A등급 오피스 빌딩의 기본 임대료와 실질 임대료는 2023년 이후 각각 3.1%와 5.2% 상승했다. 이는 임차인 유치에 어려움을 겪으며 임대료가 하락한 저급 물건들과는 대조적인 모습이다. A등급 오피스에 대한 강한 수요 덕분에 임대인들은 과거에 비해 임차인 인테리어 공사비 지원이나 임대료 면제 기간과 같은 각종 혜택을 줄일 수 있게 됐다.

A등급 오피스 수요 증가의 핵심 동인은 '퀄리티 추구' 트렌드다. 많은 기업들이 프리미엄 편의시설, 첨단 기술, 지속가능성을 갖춘 사무환경을 우선시하고 있다. 하이브리드나 전일제 형태로 사무실에 복귀하는 직원들이 더 나은 업무공간을 원하면서, 기업들은 협업과 웰빙을 촉진하는 물건을 임대하고 있다.

뉴욕에서는 특히 프리미엄 오피스 타워를 중심으로 임대 활동이 되살아나고 있다. 직원들의 사무실 복귀와 함께 핵심 입지에 대한 수요가 증가하면서 A등급 오피스 시장의 경쟁이 치열해지고 있다. 샌프란시스코와 시카고 등 다른 주요 도시들도 비슷한 양상을 보이고 있다. 우수한 입지의 고품질 빌딩들은 임차인을 계속 유치하는 반면, 노후화되고 설비가 부족한 빌딩들은 공실률이 상승하는 양극화 현상이 나타나고 있다.

A등급 오피스 빌딩이 좋은 성과를 보이는 반면, B등급과 C등급 물건들의 전망은 밝지 않다. CBRE의 분석에 따르면, 임차인들이 사무공간을 업그레이드하면서 이들 물건의 임대료는 각각 5.7%와 1.2% 하락했다. 많은 경우 저급 물건의 임대인들은 임대료를 낮추거나 주거용으로 용도를 전환해야 했다.

오피스 부동산투자신탁(REIT) 섹터는 A등급 오피스 빌딩의 대규모 포트폴리오를 보유하고 운영하는 소수의 대형 업체들이 주도하고 있다.

• 보스턴 프로퍼티스(종목코드: BXP)는 상장 오피스 REIT 중 최대 규모로, 보스턴, 뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C. 등 주요 도시의 고급 오피스에 주력하고 있다. 이 회사의 포트폴리오는 금융, 기술, 전문서비스 분야의 우량 임차인을 위한 최고급 오피스 타워와 복합개발 프로젝트로 구성되어 있다. 보스턴 프로퍼티스는 주당 3.92달러의 연간 배당금을 지급하며, 배당수익률은 5.68%다.
• 킬로이 리얼티(종목코드: KRC)는 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 시애틀, 샌디에이고 등 서부 해안 지역의 A등급 오피스에 특화되어 있다. 이 REIT는 지속가능성과 혁신에 대한 commitment로 유명하며, 주요 기술 및 생명과학 기업들을 끌어들이는 최첨단 오피스 빌딩을 보유하고 있다. 킬로이 리얼티의 현재 배당수익률은 약 5.58%다.
• 알렉산드리아 부동산지분(종목코드: ARE)는 보스턴, 샌프란시스코, 샌디에이고 등의 연구혁신 허브에서 생명과학 오피스 공간에 주력하고 있다. 포트폴리오는 바이오테크 및 제약회사들이 임차한 고급 연구소와 오피스 시설로 구성되어 있어, 생명과학 부동산 섹터의 선도기업으로 자리매김하고 있다. 알렉산드리아 부동산지분은 분기당 1.32달러, 연간 5.28달러의 배당금을 선언했으며, 이는 약 5.17%의 배당수익률에 해당한다.

결론
기업들이 계속해서 품질, 입지, 직원 경험을 중시하면서 미국 주요 도시의 A등급 오피스 공간에 대한 수요는 견조하게 유지되고 있다. 저급 물건들이 구조적 어려움에 직면한 가운데에도, 우수한 입지와 풍부한 편의시설을 갖춘 오피스 빌딩들은 좋은 성과를 보이고 있다. 이는 프리미엄 공간이 우수 인재를 유치하고 유지하려는 기업들의 핵심 차별화 요소가 되고 있는 오피스 섹터의 지속적인 변화를 보여준다.

보스턴 프로퍼티스, 킬로이 리얼티, 알렉산드리아 부동산지분 등 대형 상장 오피스 REIT들은 변화하는 임차인들의 선호도에 부합하는 고급 오피스 물건에 주력하면서 시장을 계속 주도하고 있으며, 투자자들에게 안정적인 배당수익률을 제공하고 있다.