JP모건 "킬로이 리얼티, 부동산 가치 기준으로 저평가 상태"

JP모건의 앤서니 파올로네 애널리스트는 화요일 킬로이 리얼티(NYSE:KRC)에 대한 투자의견 '비중확대(Overweight)'를 유지하면서 목표주가를 49달러에서 42달러로 하향 조정했다.

파올로네 애널리스트는 킬로이 리얼티의 포트폴리오에 대해 긍정적인 견해를 보이며, 다른 오피스 리츠와 비교해 우수한 자산 품질과 견고한 재무상태를 강조했다.

그는 서부 해안 주요 시장의 임대 수요가 가까운 미래에 개선될 것으로 전망했다. 특히 기술기업들이 직원들의 사무실 복귀를 추진하면서 이러한 흐름이 강화될 것으로 예상했다.

또한 운영비용 증가세도 안정화될 것으로 전망했다.

파올로네는 2025년 오피스 자산에 대한 자본시장이 개선되면서 현재 주가의 저평가 상태가 드러날 것으로 내다봤다.

그는 현재 80% 수준의 입주율과 9% 이상의 암묵적 자본환원율(implied cap rate)을 고려할 때, 부동산 가치 평가 관점에서 주가가 저평가된 상태라고 분석했다.

파올로네는 호황기에 킬로이 리얼티의 자산이 4% 초반대의 자본환원율로 평가됐다는 점을 들어 현재 주가가 할인된 상태라는 견해를 뒷받침했다.

그는 2025년과 2026년 재무 전망을 수정해 FFO(주당 운영자금) 추정치를 하향 조정했다.

2025년 수정 추정치는 주당 4.01달러로, 블룸버그 컨센서스 3.99달러와 회사 가이던스 중간값인 3.95달러를 소폭 상회하는 수준이다.

그러나 2026년 추정치는 주당 3.52달러로 더 큰 폭으로 하향 조정됐다. 이는 전년 대비 12.3% 감소한 수준이며, 블룸버그 컨센서스 3.85달러를 크게 밑도는 수준이다.

파올로네에 따르면, 이러한 하향 조정의 주요 원인은 자본화 이자의 감소다. KOP II에 포함되지 않은 약 10억 달러 규모의 토지와 프로젝트가 실제 개발에서 제외될 것이라는 가정에 기인한다.

여기에는 플라워 마트 프로젝트의 6억 달러 이상의 자본, SIX0 개발의 2억 달러 이상, 그리고 기타 소규모 프로젝트의 1억-2억 달러가 포함되며, 이로 인해 전망이 하향 조정됐다고 파올로네는 설명했다.