행동주의 투자자의 기업 실적 개선 효과 분석...13D 공시 기업 주가 10% 이상 상승

행동주의 투자자가 SEC에 제출하는 13D 공시는 지난 20년 이상 가치투자자들에게 투자 기회를 알리는 신호탄 역할을 해왔다. 이 공시는 단순한 지분 보유 신고가 아닌 기업 변화를 위한 의도 표명이며, 적절한 주체가 제출할 경우 상당한 가치를 창출할 수 있다.

13D 공시 직후 주가가 5~10% 상승하는 것은 시작에 불과하다. 진정한 수익은 이후 수년간에 걸쳐 실현된다. 이는 인내심 있는 자본이 보상받는 시점이다.

연구 결과가 이를 뒷받침한다. 브라브, 클라인&주르, 그린우드&쇼어 등의 학술 연구에 따르면 행동주의 투자자가 타깃으로 삼은 기업들은 13D 공시 이후 1년간 시장 수익률을 10% 이상 상회하는 것으로 나타났다.

이는 지수 수익률을 초과하는 수익이다.

기업 매각이나 분할로 이어질 경우 초과 수익률은 20%를 넘기도 한다. 이는 추측이 아닌 실제 사례다.

칼 아이칸, 폴 싱어, 제프 스미스와 같은 베테랑 행동주의 투자자들의 13D 공시는 큰 변화의 신호탄이 된다.

비용 절감, 부실 자산 매각, 또는 경영진의 부진한 실적에 대한 책임 추궁을 통해 이들은 수년, 때로는 수십 년간 잠재되어 있던 기업 가치 창출의 촉매제 역할을 한다.

캐나다 퍼시픽 철도의 사례가 이를 잘 보여준다.

빌 액먼이 2011년 13D를 제출한 후 2014년까지 주가는 3배 이상 상승했다. 이는 단순히 공시에 대한 시장의 반응이 아닌, 적절한 리더십 확보, 운영 효율성 개선, 이전 경영진이 거부했던 전략 실행의 결과였다.

이러한 캠페인은 인내심 있는 자본을 상당한 부로 전환시킨다.

물론 모든 행동주의 시도가 성공하는 것은 아니다. JC페니의 사례는 이러한 현실을 상기시킨다.

그러나 전체적인 데이터를 보면 신중하고 지속적인 행동주의 개입은 상당한 가치를 창출한다.

특히 부동산, 산업 복합기업, 보험 등 경영진이 외부 압력 없이 운영되는 전통적인 산업에서 두드러진다.

가치투자자로서 나의 영구적인 탐색 대상은 안전마진과 가치 인식의 촉매제라는 두 가지 핵심 요소다.

행동주의 투자자의 13D 공시는 이 두 가지를 모두 제공하는 경우가 많다.

검증된 실적을 가진 행동주의 투자자가 장부가치나 대체원가 대비 상당한 할인 거래되는 기업을 타깃으로 삼을 때, 이는 투기가 아닌 가치 실현을 위한 명확한 로드맵이다.

이러한 접근법은 선별적이고 인내심 있는 태도를 요구한다. 모든 공시가 주목할 만한 것은 아니다.

공시자의 신원, 명시된 목표, 과거 실적이 매우 중요하다. 투자 논리가 발전하는데 12~24개월의 충분한 시간이 필요하다는 점도 중요하다.

즉각적인 만족을 추구하는 투자자들에게는 적합하지 않을 수 있다.

그러나 체계적인 부의 축적에 초점을 맞춘 투자자들에게 행동주의 캠페인과 13D 공시 연구는 매력적인 기회를 제공한다.

최근 주목할 만한 사례는 컨베리움 캐피탈이 오피스 부동산 투자신탁인 프랭클린 스트리트 프로퍼티스(티커: FSP)의 지분을 늘린 것이다.

컨베리움 캐피탈은 다양한 시장 환경에서 양의 상관관계가 없는 수익을 창출하기 위해 여러 전략을 구사하는 캐나다 자산운용사다.

이들은 자본구조 전반에 걸쳐 글로벌 부실채권과 이벤트 드리븐 기회에 초점을 맞추고 있다.

NYSE에 상장된 FSP는 미국 선벨트와 주요 핵심 시장의 교외 오피스 부동산에 주력하고 있다.

매사추세츠에 본사를 둔 이 리츠는 강력한 인구통계학적 트렌드와 활발한 비즈니스 환경을 가진 시장의 기관급 오피스 빌딩을 매입해왔다.

현재 포트폴리오는 텍사스, 콜로라도, 조지아, 노스캐롤라이나, 플로리다의 부동산에 집중되어 있다.

전통적으로 FSP는 안정적인 임차인과 장기 임대계약을 보유한 중대형 A급 오피스 빌딩에 주력했다.

그러나 코로나19 팬데믹 이후 오피스 수요가 크게 감소하면서 근본적인 전략 재검토가 필요해졌다.

2021년부터 FSP는 레버리지 감소, 유동성 개선, 운영 유연성 향상을 위한 공격적인 자산 매각 프로그램을 시작했다. 회사는 이전의 매입 주도 성장 모델에서 포트폴리오 최적화와 주주 자본 환원으로 전환했다.

이러한 매각 전략은 FSP의 변화의 핵심이었다. 2021년 이후 10억 달러 이상의 오피스 자산을 매각했으며, 매각대금은 주로 부채 감축과 소규모 자사주 매입, 배당금 지급에 사용했다.

경영진은 공실률이 높거나 임대 만료가 임박한 비핵심 또는 부진 자산을 타깃으로 삼았다.

이러한 접근법으로 레버리지는 성공적으로 감소했지만, 동시에 수익과 운영자금(FFO)이 크게 감소했다. 포트폴리오 규모와 현금흐름이 상당히 축소되면서 장기적인 확장성과 시장 경쟁력에 대한 정당한 의문이 제기되고 있다.

재무성과는 이러한 도전을 반영한다.

공실률은 여전히 압박을 받고 있으며, 팬데믹 이전 수준을 밑도는 70% 중반대에 머물러 있다.

경영진은 임대 활동을 촉진하기 위해 중개인 인센티브와 임차인 개선 패키지를 강화했지만, 시장 상황은 여전히 어렵다.

FSP는 신중한 자본 배분 접근법을 반영하여 소규모 분기 배당을 유지하고 있다. 주당 FFO는 계속 감소하고 있으며, 오피스 시장 회복과 회사 특유의 가치 제안에 대한 투자자들의 회의적인 시각을 반영하여 순자산가치 대비 상당한 할인 거래되고 있다.

저평가된 밸류에이션, 동종업계 대비 높은 일반관리비, 실망스러운 주가 성과는 컨베리움과 다른 주주들의 행동주의적 관심을 끌었다.

이들 투자자들은 자본 환원 강화, 지배구조 개선, 잠재적인 완전 청산을 주장하고 있다.

이사회는 지배구조 개혁, 공시 관행 개선, 전략적 대안의 공식 검토 등 주주 친화적 이니셔티브로 대응했다.

경영진은 완전한 청산이나 회사 매각은 지지하지 않으면서도 추가 자산 매각, 합작투자, 기타 유동성 개선 조치를 검토하는데 개방적인 태도를 보이고 있다.

FSP의 미래는 교외 오피스 시장 회복과 수익 기반에 과도한 피해 없는 추가 자산 매각의 성공적 실행에 달려있다.

이 리츠는 원격근무 트렌드, 금리 인상, 경쟁적인 임대 환경으로 인한 지속적인 도전에 직면해 있다.

그러나 행동주의 투자자의 개입과 순자산가치 대비 상당한 할인은 밸류에이션 하단과 의미 있는 변화의 촉매제를 모두 제공할 수 있다.

프랭클린 스트리트 프로퍼티스는 전략적 변화를 겪고 있는 깊이 할인된 자산 풍부한 리츠를 대표한다. 투자자들은 추가 자산 매각, 임대 실적, 행동주의 투자자 동향을 면밀히 모니터링해야 한다. 이러한 요소들이 향후 분기에 상당한 가치가 실현될 수 있는지를 결정할 것이다.

인내심 있는 가치투자자들에게 이러한 상황은 행동주의 개입이 제시하는 잠재적 기회를 잘 보여준다. 자산가치 대비 깊은 할인은 안전마진을 제공하고, 행동주의 압박은 그 가치를 인식시키는 잠재적 촉매제 역할을 한다. 다른 모든 유사한 상황과 마찬가지로, 가장 큰 수익은 헤드라인에 반응하는 투자자가 아닌 장기적 함의를 이해하고 변화가 전개되기를 기다릴 인내심이 있는 투자자들에게 돌아갈 것이다.