오픈도어, CEO 사임 속 밈주식 이미지 탈피 시도

온라인 주택 거래 플랫폼 오픈도어 테크놀로지스(OPEN)가 최근 개인투자자들의 큰 관심을 받고 있다. 지난 6월 말 0.51달러까지 하락했던 주가는 7월 말 5달러까지 급등했다가 지난주 3.17달러 선에서 안정됐다. 연초 대비 약 100%의 상승률을 기록했으며, 미국 거래 시간 동안 추가 상승이 예상된다. 특히 지난주 캐리 휠러 CEO의 사임 소식은 강세 심리를 더욱 부추겼다.

내부 인사 변동 외에도 최근 주가 랠리는 한 유명 투자자가 주가가 80달러 이상 오를 것이라는 과감한 베팅을 하면서 시작됐다. 이는 카바나(CVNA)와 같은 극적인 턴어라운드 가능성에 대한 기대감을 불러일으켰다. 그러나 주택시장의 지속적인 약세와 높은 모기지 금리로 인한 수요 부진을 지적하는 공매도 세력의 압박도 만만치 않은 상황이다.

수익성 확보가 큰 과제였으나 최근 실적은 고무적이다. 다만 턴어라운드 전략의 장기적 성공을 위해서는 거시경제 환경의 개선이 필수적이며, 이는 여전히 불확실한 상황이다. 최근의 높은 변동성과 투기적 성격을 고려할 때, 일부 긍정적인 펀더멘털에도 불구하고 현재로서는 '보유' 의견이 적절해 보인다.

오픈도어는 'iBuying' 모델을 개척한 부동산 기술 기업이다. 이 모델은 판매자로부터 직접 주택을 매입해 간단한 수리 후 재판매하는 방식으로, 주택 매매 과정을 단순화하고 디지털화하는 것을 목표로 한다.

이 혁신적인 비즈니스 모델은 처음에는 e커머스가 소매업을 변화시킨 것처럼 미국인들의 주택 매매 방식을 근본적으로 바꿀 수 있을 것으로 기대됐다. 2020년부터 2021년 팬데믹 기간 동안에는 충분한 규모와 기술력을 갖추면 업계가 온라인으로 전환될 수 있을 것이라는 기대가 컸다.

하지만 현실은 달랐다. 미국 주택시장은 높은 인플레이션과 금리로 인해 거래량이 장기간 부진했다. 이는 부동산 업계에 최악의 시나리오였다. 오픈도어는 수익성 있는 규모 확장에 실패했고, 높은 모기지 금리와 낮은 구매력 환경에서 iBuying 사업을 효율적으로 운영하지 못했다.

게임스톱(GME), AMC(AMC), 베드배스&비욘드 등을 시작으로, 콜스(KSS)와 같은 간헐적인 부활 사례를 제외하면 시장은 최근 몇 년간 새로운 밈주식을 보지 못했다. 이러한 종목들은 펀더멘털이 논란이 되더라도 개인투자자들의 강한 열광과 높은 공매도 비율로 인한 숏스퀴즈 가능성이 특징이다.

이번에는 EMJ캐피털의 투자자 에릭 잭슨이 OPEN에 대해 매우 낙관적인 턴어라운드 전망을 제시하면서 오픈도어가 밈주식 대열에 합류했다. 잭슨은 몇 년 안에 100배 이상의 수익이 가능하다고 주장했다.

잭슨의 투자 논리는 다음 네 가지 핵심 포인트를 바탕으로 한다:

1. 연준의 금리 인하와 주택 수요 회복
2. iBuying 시장의 낮은 경쟁과 규모의 경제 달성 시 높은 수익성
3. AI를 통한 효율성 개선 여력
4. 턴어라운드 성공 시 EV/매출액 4-5배 수준의 밸류에이션 가능성, 향후 매출 120억 달러 달성 전망

오픈도어는 최근 의미 있는 진전을 보여주고 있다. 2분기 실적에서 2022년 이후 처음으로 2,300만 달러의 조정 EBITDA 흑자를 기록했다. 비록 소폭이지만, 이는 경영진의 신중한 전략이 성과를 내고 있다는 강력한 신호다.

2분기 매입 주택 수는 1,700채로 전년 동기 대비 63%, 전분기 대비 51% 감소했다. 그러나 매출은 16억 달러로 전년 동기 대비 4%, 전분기 대비 36% 증가했다. 이는 오픈도어가 주택 매매 의존도를 줄이고 중개인 중심의 저자본 플랫폼 모델로 전환하고 있음을 보여준다.

현재 애널리스트들의 의견은 대체로 부정적이다. 최근 3개월간 8명의 애널리스트 중 4명은 매도, 3명은 중립, 1명만이 매수 의견을 제시했다. OPEN의 평균 목표주가는 1.27달러로, 향후 12개월간 약 60%의 하락 여지를 시사한다.

오픈도어 주식은 밈주식과 유사한 높은 변동성을 감내할 수 있는 투자자에게만 적합하다. 비록 턴어라운드를 뒷받침할 만한 흥미로운 펀더멘털이 있어 완전한 밈주식으로 분류하기는 어렵지만, 현재 주가 수준에서는 신중한 접근이 필요해 보인다.