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로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스(LPA)가 1분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.
로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스는 대체로 긍정적인 1분기 실적 발표를 통해 강력한 매출 및 순영업이익 성장, 전체 포트폴리오 만실, 멕시코로의 대규모 확장 추진을 강조했다. 경영진은 이러한 낙관론과 함께 평가 손실, 금융 및 세금 비용 증가, 회사의 내재 가치와 현재 거래량이 적은 주가 간의 괴리에 대해 솔직하게 언급했다.
매출은 전년 대비 21.6% 증가했으며, 순영업이익은 28.6% 급증하여 회사의 국경 간 물류 플랫폼에서 운영 레버리지가 작동하고 있음을 보여줬다. 경영진은 매출과 순영업이익 성장 간의 이러한 격차가 핵심 시장 전반에 걸친 효율성 개선과 규모의 이익을 강조한다고 밝혔다.
동일 자산 순영업이익은 10.9% 증가했고, 평방피트당 평균 임대료는 9.8% 상승한 8.74달러를 기록했다. 이는 경영진이 서비스가 부족한 물류 시장으로 묘사한 곳에서 의미 있는 가격 결정력을 반영한다. 이러한 지표는 회사가 임차인 관계를 유지하면서 임대료를 성공적으로 인상하고 있음을 나타내며, 이는 장기 가치 창출의 핵심 요소다.
플랫폼은 분기 동안 완전 가동 상태를 유지했으며, 이는 변동성이 큰 거시경제 환경에서 주목할 만한 성과다. 운영 총면적은 9.7% 증가한 580만 평방피트를 기록했고, 임대 총면적은 6.9% 증가한 620만 평방피트를 기록했다. 이는 2025년 초 이후 3개 자산이 추가된 데 따른 것이다.
페루는 새로 안정화된 건물과 성공적인 임대 활동에 힘입어 매출이 39.9% 증가하며 성장을 주도했다. 콜롬비아 매출은 전체적으로 24.8% 증가했으며, 유리한 환율 효과를 제외하면 8.3% 증가했다. 이는 포트폴리오 전반의 시장가 재임대와 소비자물가지수 연동 임대료 인상에 힘입은 것이다.
회사의 포르템 캐피털과의 파트너십은 센트럴 파크 57의 약 2억 달러 규모의 안정화된 달러 표시 클래스 A 자산을 단계적으로 인수하는 것을 통해 멕시코로의 주요 진출을 의미한다. 경영진은 이 파크가 LPA의 현재 운영 총면적의 약 36%를 차지한다고 언급하며, 멕시코 입지와 미래 수익 기반의 획기적인 변화를 시사했다.
카야오에서 건설 중인 총 44만 평방피트 규모의 2개 시설은 이미 92% 사전 임대되었으며, 2분기와 3분기 사이에 완공될 예정이다. 이들 프로젝트는 연간 약 320만 달러의 매출을 창출할 것으로 예상되며, 나머지 착공 준비가 완료된 21만 평방피트 부지는 약 13% 수익률로 사전 임대될 것으로 목표하고 있다.
1분기 운영비는 회수 및 이전 일회성 조정 대비 낮은 재산세에 힘입어 4.1% 감소한 220만 달러를 기록했다. 경영진은 이를 비용 통제 강화의 증거로 제시했으며, 임대료 상승과 결합되어 마진 확대를 뒷받침한다고 밝혔다.
투자 부동산 대비 순부채는 42.1%를 기록했으며, 대부분 달러 표시 부채 구조와 주요 단기 만기가 없는 상태다. 이러한 프로필은 회사가 멕시코 확장 및 개발을 포함한 성장 자금을 과도하게 대차대조표를 늘리지 않고 조달할 수 있는 여지를 제공한다.
LPA는 펩시코, 프라이스스마트, 퀴네앤나겔, 나투라 등 다국적 기업을 포함한 고품질 임차인 명단을 강조하며 수요 회복력을 보여줬다. 이들 고객에게 다중 시장 물류 솔루션을 제공하는 플랫폼의 능력은 경쟁 우위로 간주되며, 반복적이고 안정적인 현금 흐름을 뒷받침한다.
경영진은 콜롬비아와 페루 같은 기반 시장에서 성숙한 자산을 매각하는 전략을 제시했다. 이들 시장에서 개발은 역사적으로 11~12%의 수익률을 기록했다. 이들 자산은 7~8% 범위의 환원율로 현금화될 수 있으며, 수익금은 멕시코의 더 높은 수익 기회에 재투자되어 포트폴리오 수익률을 효과적으로 향상시킬 수 있다.
분기에는 투자 부동산에 대한 920만 달러의 평가 손실이 포함되었으며, 이는 전년도 190만 달러의 이익을 반전시킨 것이다. 이 중 대부분은 콜롬비아에서 720만 달러 감소를 포함한 가정 변경에서 비롯되었으며, 카야오 자산 및 자본 지출 가정에 대한 추가 하향 조정이 있었다. 이는 보다 보수적인 전망을 반영한다.
콜롬비아 정부가 부과한 일회성 긴급 세금은 약 40만 달러의 비용을 추가했으며, 일반관리비를 13.3% 증가시켜 400만 달러로 만드는 데 기여했다. 세금의 처리 방식에 대해 이의를 제기하고 있지만, 경영진은 이를 지속적인 수익성 저하가 아닌 개별 사건으로 규정했다.
금융 비용은 브리지 론 및 개발 금융을 포함한 새로운 차입 활동으로 인해 12% 증가한 590만 달러를 기록했다. 이러한 높은 비용은 낮은 금리와 상각으로 부분적으로 상쇄되었지만, 성장 자금 조달과 수익 보존 간의 상충 관계를 강조한다.
경영진은 분기 말 기준 주당 약 8달러인 회사의 장부가치와 낮은 유동성 속에서 현재 거래 수준 간의 큰 격차를 지적했다. 이러한 불일치를 해소하기 위해 경영진은 확대된 리서치 커버리지와 더 광범위한 투자자 홍보를 추진하여 주식 시장에서 LPA의 인지도를 높이고 있다.
멕시코에 대해 낙관적이지만, 경영진은 특정 하위 시장에서 약간의 가동률 연화와 다가오는 USMCA 재협상과 관련된 불확실성을 인정했다. 그들은 시끄러운 시장 상황 속에서 과잉 건설이나 가격 책정 위험을 피하기 위해 선별적이고 규율 있는 배치 접근 방식을 강조했다.
회사는 금리에 영향을 미칠 수 있는 중동 긴장으로 인한 잠재적 여파와 페루 및 콜롬비아의 선거 주기가 인수 및 평가 가정에 영향을 미칠 수 있다는 더 광범위한 거시경제 위험을 지적했다. 경영진은 이러한 위험이 현재 모델에 반영되어 있다고 주장했지만, 여전히 주요 관찰 대상으로 남아 있다.
경영진은 2026년 성장이 카야오 개발의 증가와 멕시코 자산의 단계적 인수에 의해 주도될 것으로 예상하며, 이는 1분기 임대료, 가동률 및 총면적 확장 추세에 뒷받침된다. 그들은 부채, 현지 자본 및 자본 재활용의 혼합으로 이를 자금 조달할 계획이며, 규율 있고 자본 효율적인 성장을 추구하면서 균형 잡힌 레버리지 프로필을 유지하는 것을 목표로 한다.
앞으로 로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스는 완전 임대된 기반, 상승하는 임대료, 상당한 멕시코 성장 활주로를 통해 지속적인 확장을 위한 위치에 있는 것으로 보인다. 투자자들은 경영진이 자본 재활용을 어떻게 실행하고, 평가 및 금융 역풍을 관리하며, 수익을 재편할 수 있는 거시경제 및 정치적 위험을 어떻게 헤쳐 나가는지 지켜볼 것이다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.