D.R. 호튼 실적 발표... 마진 압박 속 성장세 지속

DR 호튼(DHI)이 1분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용은 다음과 같다.

DR 호튼, 마진 압박 속에서도 수익성 균형 유지

DR 호튼의 최근 실적 발표 컨퍼런스콜은 신중하면서도 안정적인 분위기를 전달했다. 견고한 운영 및 재무 강점과 명확한 단기 역풍 사이에서 균형을 맞추는 모습이었다. 경영진은 강력한 현금 창출, 규율 있는 자본 환원, 탄탄한 부지 공급, 개선된 건축 주기를 강조하면서도, 높은 구매자 인센티브와 낮아진 평균 판매가격으로 인해 실적, 주택 인도 건수, 마진이 압박받고 있음을 인정했다. 전반적인 메시지는 플랫폼은 여전히 회복력이 있지만, 회사가 거래량과 시장 점유율을 위해 마진을 희생하면서 단기 수익성은 제약받을 것이라는 점이다.

견고한 수익성과 세전 마진

전년 대비 실적이 다소 약화되었음에도 불구하고, DR 호튼은 분기에 견고한 수익성을 달성했다. 69억 달러의 매출에서 7억 9,800만 달러의 연결 세전 이익을 기록하며 11.6%의 세전 마진을 달성했다. 경영진은 이를 더욱 프로모션이 많고 금리에 민감한 주택 시장에서도 매력적인 수익을 창출할 수 있는 회사의 능력을 보여주는 증거로 제시했다. 최고 수준은 아니지만, 마진 프로필은 역사적 사이클과 비교할 때 여전히 건전하며, 회사의 토지, 커뮤니티 성장 및 주주 환원에 대한 지속적인 투자를 뒷받침한다.

견고한 현금 창출과 공격적인 자본 환원

현금 흐름은 핵심 강점으로 남아 있다. 지난 12개월 동안 DR 호튼은 36억 달러의 영업 현금을 창출했으며, 이 중 1분기에만 8억 5,400만 달러를 기록했다. 회사는 이 현금을 자사주 매입과 배당을 통해 투자자들에게 공격적으로 환원하고 있으며, 지난 1년간 44억 달러를 환원했다. 분기 중 440만 주를 6억 7,000만 달러에 매입했고 1억 3,200만 달러의 배당금을 지급했다. 이러한 자본 환원 속도는 단기 주당순이익이 감소하더라도 장기 수요에 대한 경영진의 확신을 보여준다.

순 주문이 회복력 있는 수요 입증

주문은 기저 수요에 대한 핵심 증거를 제공했다. 순 주문은 전년 대비 3% 증가한 1만 8,300채를 기록했으며, 총 주문 금액은 67억 달러로 보합세를 유지했다. 이러한 조합은 구매자들이 여전히 참여하고 있지만 가격에 점점 더 민감해지고 있어, DR 호튼이 속도, 가격, 인센티브 간의 균형을 신중하게 관리해야 함을 시사한다. 높은 금리 환경에서 적은 단위 성장으로 안정적인 주문 금액을 유지한 것은 중요한 봄 판매 시즌으로 향하는 활동에 대한 긍정적인 신호로 제시되었다.

개선된 운영 효율성과 빨라진 건축 주기

운영 측면에서 건설업체는 계속해서 더 효율적으로 변하고 있다. 착공부터 인도까지의 중간 주기 시간이 전년 대비 약 2주 개선되어 재고에 묶인 자본의 기간이 단축되었다. 완공 미판매 주택은 순차적으로 약 2,000채 감소했으며, 이는 제품이 파이프라인을 통해 더 빠르게 이동하고 있다는 신호다. 이러한 효율성 향상은 재고 회전율을 개선하고 현금을 확보함으로써 인센티브로 인한 마진 하락의 일부를 상쇄하는 데 도움이 된다.

커뮤니티 수 확대 및 시장 입지 강화

DR 호튼은 불안정한 마진 배경에도 불구하고 성장에 주력하고 있다. 평균 활성 판매 커뮤니티는 전년 대비 12%, 순차적으로 2% 증가하여 회사의 입지를 넓히고 더 많은 판매 거점을 확보했다. 12월 착공은 특히 강세를 보여 순차적으로 27% 증가한 약 1만 8,500채를 기록했으며, 이는 봄 판매 시즌에 진입하면서 더 많은 재고와 커뮤니티 노출을 확보한 것이다. 경영진은 현재 환경을 후퇴가 아닌 점유율을 확보할 기회로 명확히 보고 있다.

강력한 수익률 지표가 구조적 강점 부각

주요 수익률 지표는 모델의 구조적 강점을 강조했다. 지난 12개월 동안 주택 건설 세전 재고 수익률은 18.6%로, 토지와 주택에서 효율적인 자본 사용을 나타냈다. 연결 자기자본이익률은 13.7%, 총자산이익률은 9.4%를 기록했으며, 총자산이익률은 3년, 5년, 10년 기간 동안 S&P 500 기업 중 상위 20%에 랭크되었다. 이러한 통계는 일부 마진 압박에도 불구하고 DR 호튼이 여전히 고품질 복리 프랜차이즈임을 보여주는 증거로 강조되었다.

탄탄한 부지 공급과 규율 있는 토지 전략

회사는 계속해서 유연하고 자본 효율적인 토지 포지션을 우선시하고 있다. DR 호튼은 분기 말 약 59만 500개의 부지를 보유했으며, 25%는 소유, 75%는 통제하고 있어 미래 건설을 위한 긴 활주로를 제공하면서 대차대조표 위험을 제한하고 있다. 1분기에 부지, 토지 및 개발에 20억 달러를 투자했으며, 여기에는 완성된 부지에 13억 달러, 개발에 6억 1,000만 달러, 토지 취득에 8,000만 달러가 포함되었다. 이러한 조합은 단기 생산을 지원하고 파이프라인을 가득 채우며 수요 변화에 대응할 수 있도록 한다.

금융 서비스와 포레스타가 수익력 추가

핵심 주택 건설 외에도 DR 호튼의 금융 서비스와 포레스타 사업은 계속해서 의미 있는 기여를 했다. 금융 서비스는 1억 8,500만 달러의 매출에서 5,800만 달러의 세전 이익을 창출했으며, 주로 모기지 및 관련 서비스에 의해 주도된 매력적인 31.4%의 세전 마진을 기록했다. 토지 개발 자회사인 포레스타는 1,944개 부지 판매로 2억 7,300만 달러의 매출을 보고했으며, 2,100만 달러의 세전 이익을 창출했다. 포레스타의 소유 및 통제 부지 포지션은 약 10만 1,000개이며, 소유 부지의 62%가 DR 호튼과 계약 중이거나 우선 매수권의 대상이 되어 수직 통합된 토지 파이프라인을 강화하고 있다.

주당순이익 감소와 순이익 압박

운영 강점에도 불구하고 실적은 눈에 띄는 압박을 받았다. GAAP 희석 주당순이익은 전년 분기의 2.61달러에서 2.03달러로 약 22% 감소했다. 순이익은 69억 달러의 매출에서 5억 9,500만 달러를 기록했다. 경영진은 실적 감소를 낮은 거래량, 낮아진 평균 판매가격, 인센티브의 과도한 사용과 연결지었으며, 이 모든 것이 마진을 압박했다. 투자자들에게 전달된 메시지는 회사가 커뮤니티를 활성화하고 규모를 유지하기 위해 의도적으로 단기 실적 압박을 받아들이고 있다는 것이다.

주택 인도 건수 및 매출 전년 대비 감소

거래량 약세는 또 다른 주요 역풍이었다. 주택 판매 매출은 1만 7,818채 인도로 65억 달러로 감소했으며, 이는 전년 분기의 1만 9,059채 인도로 71억 달러와 비교된다. 이는 인도 건수가 약 6.5% 감소하고 주택 판매 매출이 8.5% 감소한 것과 같다. 거래량 감소는 시장의 구매력 제약과 금리 변동성과 진화하는 구매자 수요를 탐색하면서 생산 속도와 재고를 관리해야 하는 회사의 필요성을 모두 반영한다.

평균 판매가격 압박

가격 추세는 구매력 트레이드오프를 더욱 잘 보여준다. 평균 인도 가격은 36만 5,500달러로 순차적으로 거의 보합세를 유지했지만 전년 대비 3% 하락했다. 순 주문의 평균 가격은 36만 4,000달러로 전년 대비 약 2% 하락했다. 경영진은 더 낮은 가격대와 더 구매 가능한 제품으로의 전환을 강조했으며, 이는 구매자 풀을 넓히지만 단위당 매출을 제한하고 마진 압박에 기여한다. 투자자들은 가격이 모기지 금리와 소비자 예산에 계속 민감할 것으로 예상해야 한다.

높은 인센티브로 인한 마진 역풍

총마진은 프로모션 환경의 직격탄을 맞고 있다. 1분기 보고된 주택 판매 총마진은 20.4%였지만, 이 수치에는 40bp의 일회성 보증 회수가 포함되어 있었다. 이를 제외하면 마진은 20.0%였다. 앞으로 회사는 2분기 주택 판매 총마진을 19.0~19.5%로 가이던스했으며, 이는 높은 인센티브와 믹스 변화를 반영한다. 경영진은 인센티브가 판매의 높은 한 자릿수 퍼센트에서 분기 말까지 낮은 두 자릿수로 상승했으며, 2026 회계연도 내내 인센티브 수준이 높게 유지될 것으로 예상하여 단기 마진 확대를 제한할 것이라고 언급했다.

매출 대비 판관비 비율 상승

매출이 감소하면서 간접비 효율성도 압박을 받았다. 매출 대비 주택 건설 판관비 비율은 전년의 8.9%에서 9.7%로 상승했다. 총 판관비 달러는 실제로 약 1% 감소했지만, 인도 건수와 매출 감소로 운영 레버리지가 감소하여 비율이 상승했다. 이러한 역학은 경영진이 절대 비용을 유지하더라도 거래량 약세가 손익계산서를 통해 어떻게 파급될 수 있는지를 보여준다.

재고 믹스와 미판매 주택

재고는 여전히 높지만 품질은 점진적으로 개선되고 있다. DR 호튼은 분기 말 3만 400채의 주택 재고를 보유했으며, 이 중 2만 채가 미판매로 전체 재고의 약 3분의 2를 차지했다. 완공 미판매 주택 수가 순차적으로 약 2,000채 감소했지만, 약 900채의 미판매 주택이 6개월 이상 완공된 상태로, 국지적으로 수요가 느리거나 제품이 맞지 않는 부분이 있음을 나타낸다. 회사는 브랜드와 장기 가격 결정력을 보호하면서 이러한 오래된 단위를 처리하기 위해 인센티브와 가격 조정을 사용하고 있다.

인센티브와 모기지 금리에 대한 민감도

경영진은 인센티브 수준, 특히 모기지 금리 인하가 1분기의 주요 비용 동인이자 향후 마진 변동성의 핵심 원천이라고 강조했다. 회사의 가이던스는 모기지 금리가 하락하더라도 인센티브 비용이 떨어질 것으로 가정하지 않아, 금융 조건이 개선되면 잠재적인 상승 여력이 있다. 동시에 이러한 민감도는 수익성이 차입 비용과 구매자들에게 월 납부금을 감당할 수 있도록 하는 데 필요한 지원 수준에 크게 영향을 받는다는 것을 강화한다.

주당순이익과 거래량 간의 단기 트레이드오프

전략적으로 DR 호튼은 단기 주당순이익 극대화보다 규모와 주주 환원을 명확히 우선시하고 있다. 경영진은 높은 인센티브와 낮아진 평균 판매가격이 마진과 주당순이익을 압박하더라도 연간 약 25억 달러의 대규모 자사주 매입 계획과 지속적인 배당을 재확인했다. 회사는 인도 모멘텀을 유지하고 시장 지위를 보호하며 소규모 경쟁사 대비 강력한 대차대조표를 활용하기 위해 일부 단기 수익성을 효과적으로 거래하고 있다.

향후 가이던스는 제약된 마진으로 성장 신호

앞으로 DR 호튼은 2분기 연결 매출을 73억~78억 달러 범위로 가이던스했으며, 주택 건설 인도는 1만 9,700~2만 200채, 연결 세전 마진은 10.6~11.1%로 제시했다. 2026 회계연도 전체적으로 회사는 연결 매출 약 335억~350억 달러, 주택 건설 인도 8만 6,000~8만 8,000채에 대한 기대치를 재확인했으며, 약 24.5%의 예상 세율과 최소 30억 달러의 영업 현금 흐름이 뒷받침될 것으로 전망했다. 경영진은 연간 약 25억 달러의 자사주 매입과 약 5억 달러의 배당을 계획하고 있으며, 레버리지를 약 20%로 유지하고 12개월 내에 만기가 도래하는 6억 달러의 선순위 채권을 처리할 예정이다. 그들은 2분기 주택 착공이 1분기보다 높을 것으로 예상하며, 수요와 모기지 금리에 따라 인센티브가 높게 유지될 것으로 전망하여, 거래량 성장이 빠른 마진 확대보다는 지속적인 마진 규율과 함께 올 가능성이 있음을 시사했다.

요약하면, DR 호튼의 실적 발표 컨퍼런스콜은 까다로운 구매력과 금리 환경을 탐색하는 구조적으로 강력한 주택 건설업체의 모습을 그렸다. 수요와 주문은 회복력이 있고, 토지 파이프라인은 깊으며, 현금 창출은 견고하고, 자본 환원은 공격적이다. 동시에 주당순이익, 인도 건수, 마진은 높은 인센티브와 낮아진 평균 판매가격으로 압박받고 있다. 투자자들에게 이 이야기는 강력한 대차대조표와 장기 수익 프로필을 바탕으로 성장과 시장 점유율을 유지하기 위해 일부 단기 수익성을 기꺼이 희생하는 시장 리더의 이야기다.