COPT 디펜스 프로퍼티스, 역풍 속에서도 꾸준한 성장 신호

콥트 디펜스 프로퍼티스(CDP)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

콥트 디펜스 프로퍼티스, 금융 비용과 시기적 역풍 속에서도 견조한 성장세 시현

콥트 디펜스 프로퍼티스의 최근 실적 발표는 강력한 국방 부문 수요와 높은 임대율 및 점유율 지표에 힘입어 운영 강점과 전략적 포지셔닝이 전반적으로 긍정적인 모습을 보였다. 경영진은 주당 운영자금흐름(FFO)이 또 한 번 기록을 경신했으며, 대부분 사전 임대된 개발 파이프라인과 우호적인 국방 예산 추세에 힘입어 동일 자산 실적이 강세를 보였다고 강조했다. 동시에 높은 금융 비용, 비경상 세금 항목, 정부 행정 지연 등 단기 역풍이 보고된 성장 지표를 약화시키고 있으며, 이는 2026년 전망을 신중하게 만드는 요인이라고 밝혔다.

주당 FFO 기록 경신 및 7년 연속 성장

콥트 디펜스 프로퍼티스는 2025년 주당 FFO가 2.72달러로 전년 대비 5.8% 증가했으며, 초기 가이던스를 0.06달러 상회해 7년 연속 주당 FFO 성장을 기록했다고 발표했다. 경영진은 이를 고금리 환경에도 불구하고 일관된 실행력을 보여주는 증거로 평가했다. 2026년에는 중간값 기준 주당 FFO 2.75달러를 제시해 1.1%의 완만한 성장을 전망했다. 그러나 경영진은 이 수치가 높은 이자 비용으로 인한 0.09달러의 역풍에 크게 제약받고 있다고 강조했다. 이를 조정하면 기본 FFO 중간값은 2.84달러로 4.4% 성장에 해당하며, 이는 자본 구조 역학이 표면적 수치에 부담을 주고 있음에도 핵심 사업은 건전하다는 신호다.

동일 자산 현금 순영업이익과 점유율, 기대치 상회

동일 자산 현금 순영업이익(NOI)은 2025년 4.1% 증가해 회사의 초기 중간값 가이던스를 상회했으며, 핵심 포트폴리오의 강점을 입증했다. 동일 자산 평균 점유율은 40bp 개선됐고, 연말 동일 자산 점유율은 94.2%로 견조한 수준을 기록했다. 이러한 높은 NOI와 상승하는 점유율의 조합은 콥트의 특화된 국방/IT 시장에서 안정적인 임차인 수요를 반영하며, 임무 중심의 정부 인접 자산에 집중하는 회사의 전략을 검증한다. 경영진은 이러한 성장의 일부가 비경상 세금 항목의 혜택을 받아 2026년 비교 기준을 더 어렵게 만들 것이라고 경고했지만, 기본 추세는 여전히 긍정적이다.

공실 및 투자 거래 모두에서 임대 모멘텀

2025년 임대 활동은 주요 호재였다. 콥트는 55만7000평방피트의 공실 임대를 체결했는데, 이는 연초 공실 면적의 47%에 해당하며 초기 목표를 약 40% 상회하는 수치로, 기대치를 15만 평방피트 이상 초과한 것이다. 또한 개발 및 가치 부가 프로젝트와 연계된 신규 임대인 투자 임대 47만7000평방피트를 가중 평균 임대 기간 13년으로 체결해 장기 현금 흐름을 확보했다. 이러한 계획 초과 공실 임대와 장기 투자 임대의 조합은 현재 수요의 깊이와 회사 수익 흐름의 지속성을 모두 부각시킨다.

국방/IT 포트폴리오가 높은 임대율 견인

포트폴리오는 여전히 높은 점유율을 유지하고 있으며, 전체 점유율은 약 94%, 임대율은 95.3%다. 콥트의 전략적 초점인 국방/IT 부문은 계속해서 우수한 성과를 보이고 있으며, 점유율 95.5%, 임대율 96.5%를 기록했다. 국방/IT 임차인은 42만4000평방피트의 공실 임대를 차지했고, 투자 임대의 대부분은 기존 임차인과 이뤄졌는데, 이는 강력한 임차인 유지력과 확장 수요의 신호다. 경영진은 이러한 역학을 연방 기관 및 계약업체와 연계된 보안 임무 중심 시설에 대한 회사의 집중이 점유율 회복력과 장기 임대료 안정성 측면에서 성과를 내고 있다는 증거로 지적했다.

대규모 사전 임대 개발 약정이 미래 성장 뒷받침

개발은 실적 발표의 핵심이었으며, 콥트는 2025년 신규 투자에 2억7800만 달러를 투입했고, 이 중 81%가 사전 임대됐다. 12월 말, 회사는 완전 사전 임대된 두 개의 맞춤형 건설 프로젝트에 약 1억5500만 달러를 투입했다. 6600만 달러 규모의 11만 평방피트 ARLIS 프로젝트와 8800만 달러 규모의 13만2000평방피트 샌안토니오 프로젝트다. 1월에는 내셔널 비즈니스 파크(NBP)에 완전 사전 임대된 또 다른 프로젝트를 추가했는데, 1억4600만 달러 투자 규모의 23만6000평방피트 건물이다. 이러한 프로젝트의 높은 사전 임대 수준은 개발 프로그램의 위험을 실질적으로 낮추고 미래 현금 흐름에 대한 명확한 가시성을 제공한다.

개발 파이프라인, 상당한 추가 NOI 기여 예정

경영진은 기존 개발 파이프라인의 상당한 기여를 제시했다. 활성 개발 프로젝트와 2025년에 시작된 프로젝트는 2026년부터 2029년까지 안정화된 연간 현금 NOI 5200만 달러를 추가로 창출할 것으로 예상되며, 이 중 약 4800만 달러는 계약으로 확보됐다. 이러한 단계적 증가는 금융 비용과 일회성 항목이 일시적으로 단기 FFO 성장을 억제하더라도 수익과 성장에 다년간 순풍을 제공한다. 투자자들에게 전달되는 메시지는 미래 수익의 상당 부분이 이미 체결된 임대 계약과 확정된 개발 계약을 통해 확보됐다는 것이다.

파이프라인 품질... 높은 사전 임대율과 강력한 수요 신호

활성 개발 파이프라인은 총 4억5000만 달러의 자본과 약 88만 평방피트를 포함하며, 인상적인 86%의 사전 임대율을 보이고 있다. NBP 400에서 전체 건물 임대가 체결된 후, 6개의 활성 개발 프로젝트 중 5개가 현재 100% 사전 임대됐다. 8500 어드밴스드 게이트웨이의 나머지 재고는 강력한 관심을 받고 있으며, 잠재 임차인들이 약 40만 평방피트를 검토 중이고 고급 협상이 진행되면서 사전 임대율이 40%에 근접하고 있다. 이러한 역학은 콥트 시장에서 보안이 강화된 고도로 특화된 공간의 희소 가치를 강조하며, 신규 인도 물량이 효율적으로 흡수될 것임을 시사한다.

높은 갱신 물량과 대형 임대의 견고한 유지율

2025년 콥트는 200만 평방피트의 갱신을 체결했으며 전체 임차인 유지율은 약 78%, 국방/IT 포트폴리오 내에서는 79%로 약간 높았다. 현금 임대료 스프레드는 전체적으로 1.1%, 국방/IT에서는 2.7%를 기록해 강력한 임차인 관계를 유지하면서도 임대료를 인상할 수 있는 회사의 능력을 입증했다. 향후 전망을 보면, 경영진은 2026년 말까지 만료되는 400만 평방피트의 대형 임대 중 95% 이상을 갱신할 것으로 예상하고 있어, 임차인 유지에 대한 높은 확신을 나타내며 대규모 공간 블록에 대한 단기 임대 위험에 대한 안심을 제공한다.

대차대조표, 유동성 및 자본 배분 규율

대차대조표 측면에서 콥트는 4억 달러 규모의 5년 만기 무담보 채권을 4.6% 수익률로 발행했으며, 그 수익금을 2.25% 쿠폰을 가진 만기 도래 4억 달러 채권의 재융자에 사용했다. 이 재융자가 이자 비용을 증가시키지만, 경영진은 회사가 여전히 충분한 자금을 확보하고 보수적으로 포지셔닝되어 있다고 강조했다. 유동성은 강력한 것으로 평가되며, 조정 운영자금흐름(AFFO) 지급률은 평균 약 60%이고 2026년에도 65% 미만을 유지할 것으로 예상돼, 배당금을 유지하면서 성장에 자금을 지원할 여지를 남긴다. 2026년 자본 계획에는 활성 및 미래 프로젝트에 2억~2억5000만 달러의 지출과 2억2500만~2억7500만 달러의 신규 투자 약정이 포함되며, 경영진은 신규 약정 2억5000만 달러를 목표로 하고 레버리지 중립 기준으로 지분 부분을 자체 조달할 계획이다.

국방 지출 순풍과 정책 모멘텀 활용

전략적으로 콥트는 국방 및 국가 안보 수요에 계속 집중하고 있다. 경영진은 배정액을 포함해 약 9500억 달러의 2026 회계연도 국방 세출 제안 수준을 포함한 우호적인 거시 환경을 강조했는데, 이는 전년 대비 약 15% 증가를 나타낸다. 강화된 미사일 방어 이니셔티브 및 우주사령부 이전과 같은 정책 발전은 특히 헌츠빌의 레드스톤 게이트웨이와 같은 주요 자산에서 추가 임차인 수요를 견인할 것으로 예상된다. 회사의 높은 노출도와 높은 점유율을 가진 국방/IT 포트폴리오는 이러한 지출 및 정책 모멘텀으로부터 직접적인 혜택을 받을 위치에 있다.

높은 금융 비용이 2026년 FFO 성장에 부담

운영 강점에도 불구하고 금융 비용은 단기 재무 지표에 명확한 부담이다. 2.25% 채권을 4.6%의 신규 5년 만기 채권으로 재융자한 것과 더 광범위한 고금리 환경이 결합되어 2026년 FFO 가이던스에 주당 0.09달러의 역풍을 만들고 있다. 이것만으로도 보고된 FFO 성장이 중간값 기준 1.1%로 상당히 제약되는데, 기본 운영 실적만으로는 중간 한 자릿수 성장을 낼 수 있음에도 불구하고 그렇다. 경영진의 논평은 대차대조표가 건전하게 유지되고 있지만, 자본 비용이 보고된 수익 성장과 자본 배치 속도에 실질적인 제약이 되고 있음을 시사했다.

2026년 동일 자산 NOI 성장 둔화 예상

콥트는 2026년 동일 자산 현금 NOI가 중간값 기준 2.5% 증가할 것으로 가이던스를 제시했는데, 이는 2025년 달성한 4.1% 성장에서 눈에 띄게 둔화된 것이다. 경영진은 둔화의 약 100bp를 전년도 성장을 끌어올렸지만 2026년에는 반복되지 않을 비경상 부동산세 환급 및 혜택 때문이라고 설명했다. 이러한 일회성 항목을 제외하면 기본 동일 자산 성장은 더 안정적으로 보이지만, 표면적 수치는 더 약해 보일 것이다. 이 가이던스는 수요의 구조적 약화보다는 비정상적으로 강했던 2025년 이후 더 정상화된 NOI 궤적을 신호한다.

정부 행정 지연이 갱신 지표 왜곡

회사는 또한 정부 측의 행정 지연이 보고된 2025년 임대 지표를 흐리게 만드는 요인이라고 지적했다. 샌안토니오에서 총 약 70만 평방피트에 달하는 여러 보안 전체 건물 정부 임대가 4분기에 갱신될 것으로 예상됐지만 처리가 지연됐다. 그 결과 보고된 2025년 유지율은 약 78%였지만, 경영진은 이러한 갱신이 완료됐다면 유지율이 84%에 가까웠을 것이라고 언급했다. 마찬가지로 전체 현금 임대료 스프레드는 보고된 수치보다 낮은 약 2.4%였을 것이다. 이러한 지연은 수요 문제가 아닌 시기 문제로 간주되며, 임대가 궁극적으로 갱신될 것으로 예상된다.

NBP 400 인도로 인한 점유율 및 FFO 시기 영향

NBP 400 개발의 가동은 점유율과 수익 모두에 일시적으로 압력을 가할 것이다. 건물이 2분기에 가동되면 전체 포트폴리오 점유율은 공간이 완전히 안정화될 때까지 약 60bp 하락할 것으로 예상된다. 또한 4월 1일부터 이자 자본화가 중단되어 2026년 FFO에서 주당 0.015달러의 순 감소가 발생하며, 특히 2분기와 3분기에 영향을 미칠 것이다. 경영진은 이러한 효과를 대형 자산이 건설에서 수익 창출 상태로 전환되는 과정에 수반되는 단기 시기적 역풍으로 규정했다.

워싱턴 D.C. 시장 자산 매각은 여전히 기회주의적

처분 측면에서 콥트는 워싱턴 D.C. 자산 매각 시장이 아직 회사의 수익률 기준을 충족하는 가격을 제시하지 못했다고 밝혔다. 그 결과 비국방 기타 자산의 잠재적 매각은 시장 상황에 따라 달라지며, 대규모 포트폴리오 정리나 수익금 재배치가 지연되고 있다. 경영진은 사무실 중심 시장의 불확실한 가격 책정 속에서도 비핵심 자산 매각을 서두르더라도 가치 평가에서 타협하지 않으려는 의지를 보이고 있으며, 이는 규율 있는 자본 배분 접근 방식을 반영한다.

데이터센터 이니셔티브, 지연 및 단기 확장 제한

특히 아이오와에서의 회사의 데이터센터 야망은 단기 모멘텀을 일부 잃었다. 경영진은 아이오와 데이터센터 개발 일정이 연기됐으며 현재 추가 데이터센터 확장을 위한 신규 토지 구획 취득 계획이 없다고 밝혔다. 오늘날 주요 수익 동인은 아니지만, 이는 콥트가 수요와 수익이 더 명확해질 때까지 신규 데이터센터 성장을 덜 강조하고 있으며, 대신 임차인 수요와 경제성이 더 가시적인 핵심 국방/IT 개발을 우선시하고 있음을 신호한다.

2026년 가이던스... 완만한 보고 성장, 강력한 기본 운영

2026년 콥트 디펜스 프로퍼티스는 주당 FFO를 2.71~2.79달러 범위로 가이던스를 제시했으며, 중간값 2.75달러는 2025년 대비 1.1% 성장을 나타낸다. 0.09달러의 금융 비용 역풍을 제외하면, 경영진은 FFO가 주당 약 2.84달러 또는 4.4% 성장에 도달할 것으로 추정하며, 이는 운영 실적과 보고된 결과 간의 격차를 강조한다. 동일 자산 현금 NOI는 중간값 기준 2.5% 성장할 것으로 예상되며, 2025년의 비경상 세금 혜택으로 인한 100bp의 부담이 있고, 동일 자산 점유율은 93.5%~94.5% 사이에 위치할 것으로 예상된다. 운영적으로 회사는 40만 평방피트의 공실 임대를 목표로 하고 있는데, 이는 시작 공실의 약 3분의 1에 해당하며, 중간값 기준 임차인 유지율 80%와 약 2%의 현금 임대료 스프레드를 목표로 한다. 자본 측면에서 콥트는 활성 및 미래 프로젝트에 2억~2억5000만 달러의 지출과 2억2500만~2억7500만 달러의 신규 투자 약정을 계획하고 있으며, 내부 목표는 2억5000만 달러이고 이 중 1억4600만 달러는 이미 약정됐다. 재무 가정에는 AFFO 지급률을 65% 미만으로 유지하고, 자본화된 이자를 총 이자의 8% 미만으로 제한하며, NBP 400 가동으로 인한 주당 0.015달러의 FFO 감소와 점유율에 대한 일시적인 60bp 부담을 흡수하는 것이 포함된다.

결론적으로 콥트 디펜스 프로퍼티스의 실적 발표는 기록적인 주당 FFO, 강력한 NOI 및 점유율, 그리고 상당한 미래 NOI를 약속하는 대부분 사전 임대된 개발 파이프라인에 반영된 것처럼, 보안 임무 중심 공간으로 국방/IT 임차인을 서비스하는 핵심 전략을 잘 실행하고 있는 회사를 강조했다. 높은 이자 비용, 일회성 세금 비교, 정부 갱신에 대한 행정 지연, 신규 인도에 대한 시기 효과가 단기 보고 성장에 부담을 주고 있지만, 경영진의 어조는 이것들이 구조적 우려보다는 관리 가능한 역풍임을 시사했다. 투자자들에게 핵심 요점은 견고한 펀더멘털과 파이프라인에 내재된 가시적 성장을 가진 리츠가 대차대조표 규율과 국방 주도 수요에 대한 명확한 초점으로 도전적인 금리 환경을 헤쳐나가고 있다는 것이다.