로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스, 강력한 모멘텀 시사

로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스(LPA)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스는 최근 실적 발표에서 낙관적인 분위기를 보였으며, 일부 밸류에이션 및 비용 압박에도 불구하고 대부분의 지표에서 견고한 성장세를 강조했다. 경영진은 두 자릿수 매출 및 순영업이익 증가, 전체 포트폴리오 만실, 강력한 가격 결정력을 부각했으나, 회사의 영업 모멘텀을 따라잡지 못한 주가 약세와 멕시코 관련 정책 리스크를 인정했다.

포트폴리오 전반에서 매출 성장 가속화

2025년 연결 매출은 5,010만 달러로 14.3% 증가했으며, 4분기 매출은 전년 동기 대비 23.3% 급증했다. 이러한 증가는 주로 페루에서 31% 증가하고 콜롬비아에서 14.8% 성장하면서 안데스 지역 핵심 사업의 강세를 보여줬다.

순영업이익과 현금 순영업이익, 두 자릿수 확대

순영업이익은 4분기에 29.8%, 2025년 전체로는 11.9% 증가하여 자산 규모 확대와 임대 개선에 따라 매출 성장을 앞질렀다. 현금 순영업이익도 4,030만 달러로 12.4% 상승하여 회계 지표와 함께 기초 현금 창출이 강하게 진행되고 있음을 나타냈다.

만실 달성으로 임대 모멘텀 입증

운영 포트폴리오는 분기 말 기준 100% 가동률을 달성했으며, 임대 총면적은 6.3% 증가한 약 600만 평방피트에 달했다. 주목할 만한 성과로는 파르케 로지스티코 카야오에서 펩시코의 25만4,000평방피트 규모 LEED 골드 인증 시설과 보고타에서 프라이스스마트에 임대한 9만7,000평방피트 규모가 있으며, 이는 국경 간 소매업체를 임차인 기반에 추가한 것이다.

개발 파이프라인이 포트폴리오 확장 뒷받침

운영 총면적은 34개 부동산에 걸쳐 약 580만 평방피트로 약 13.3% 증가했으며, 이는 인수와 개발을 모두 반영한 것이다. 파이프라인은 여전히 활발하며, 약 22만4,000평방피트 규모의 빌딩 200과 파르케 로지스티코 카야오의 21만5,000평방피트 규모 건물이 일정과 예산에 맞춰 진행 중이며, 경영진은 약 13%에 달하는 매력적인 개발 수익률을 목표로 하고 있다.

멕시코 파트너십으로 성장 활주로 확보

포르템 캐피털과의 전략적 선도 매입 계약은 시간이 지남에 따라 총 약 2억 달러 규모로, 회사의 멕시코 진출을 뒷받침한다. 이 구조를 통해 로지스틱 프로퍼티스는 8개 건물에 걸쳐 약 210만 평방피트 규모의 센트럴 파크 57을 인수할 예정이며, 이는 안정화된 달러 표시 클래스 A 자산을 통해 2025년 말 대비 총면적을 36% 증가시킬 전망을 제공한다.

임대료 상승으로 가격 결정력 부각

평방피트당 평균 임대료는 8.65달러로 11% 상승했으며, 이는 유리한 환율 변동뿐만 아니라 주요 물류 시장의 견고한 수요에 힘입은 것이다. 경영진은 기존 임대차 계약이 시장 가격으로 갱신되고 새로운 사전 임대 개발 프로젝트가 더 높은 임대료 수준으로 인도됨에 따라 내재된 임대료 상승 여력을 강조했다.

금융 비용 완화 및 레버리지 개선

금융 비용은 2,080만 달러로 7.9% 감소했으며, 이는 낮은 금리와 개발 이자 자본화에 힘입어 수익 압박을 줄였다. 레버리지도 개선되어 투자 부동산 대비 순부채 비율이 150bp 하락한 40.2%를 기록했으며, 주요 단기 만기도 없어 회사가 추가 확장 자금을 조달할 수 있는 유연성을 확보했다.

주가 부진을 밸류에이션 괴리로 평가

경영진은 9월 상장 락업 만료 이후 주식의 저조한 성과를 공개적으로 언급하며, 현재 밸류에이션을 펀더멘털과의 상당한 괴리로 설명했다. 2025년 말 기준 주당 장부가치가 8.12달러인 상황에서, 경영진은 부당한 격차로 간주되는 것을 해소하기 위해 보다 적극적인 투자자 소통을 약속했다.

투자 부동산 재평가 약세

투자 부동산 평가 이익은 2025년에 1,170만 달러, 즉 36.2% 감소한 2,060만 달러를 기록했으며, 이는 주로 파르케 로지스티코 카야오에서 전년 대비 작은 상승폭 때문이다. 여전히 긍정적이지만, 낮은 재평가는 이전 기간에 수익에 도움이 되었던 비현금 부양 효과를 감소시켰다.

운영비 및 판관비 증가

운영비는 120만 달러로 16.8% 증가했으며, 이는 높은 부동산세, 유지보수 및 수리 비용, 대손충당금 증가, 토지 임대료 때문이다. 판관비는 1,670만 달러로 7.1% 증가했으며, 이는 추가 채용, 급여 조정, 콜롬비아의 대체 최저세, 리브랜딩 및 디지털 마케팅 노력에 따른 것이다.

멕시코 기회와 정책 리스크의 균형

회사는 멕시코를 주요 성장 동력으로 제시했지만, 진화하는 관세 체제와 USMCA 관련 협상에 대한 노출을 주요 리스크로 지적했다. 잠재적 변동성을 완화하기 위해 경영진은 회복력 있는 내수 중심 하위 시장에 집중하면서 향후 무역 및 관세 정책 전개를 면밀히 추적하고 있다.

코스타리카 성장세, 지역 내 다른 국가 대비 부진

모든 시장이 동등하게 기여한 것은 아니며, 코스타리카 매출은 연간 1% 미만 증가에 그쳐 다른 지역의 강한 실적에 뒤처졌다. 이러한 느린 성과는 지속적인 지역별 편차를 부각하며, 경영진이 해당 시장에서 자본 배분이나 임대 전략을 재평가할 수 있음을 시사한다.

가이던스, 순영업이익 및 총면적 확장 지속 전망

2026년을 전망하며 경영진은 100% 가동률과 임대차 계약이 시장 가격으로 재조정됨에 따른 의미 있는 임대료 성장을 기반으로 강력한 순영업이익 모멘텀을 새해로 이어갈 것으로 예상한다. 빌딩 200, 착공 준비가 완료된 21만 평방피트 부지, 파르케 로지스티코 카야오의 네 번째 21만5,000평방피트 건물을 포함한 신규 프로젝트와 포르템이 지원하는 센트럴 파크 57 인수, 페루 개발 목표 수익률 13%는 총면적을 확대하고 더 건전한 대차대조표의 지원을 받아 2025년의 견고한 매출 및 현금 순영업이익 지표를 기반으로 성장할 예정이다.

로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스는 실적 발표를 통해 높은 임대료, 만실, 확대되는 개발 및 인수 파이프라인에 기반한 명확한 성장 스토리를 강조했다. 비용 증가, 재평가 이익 약세, 멕시코 관련 거시 리스크가 여전히 주목할 사항으로 남아 있지만, 경영진의 영업 궤적과 자본 포지션에 대한 자신감은 회사가 추가 규모 확대와 투자자들의 잠재적 재평가를 위한 좋은 위치에 있음을 시사한다.