런던메트릭 프로퍼티, 부채 증가 속에서도 자신감 있는 성장 신호

런던메트릭 프로퍼티(GB:LMP)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.

런던메트릭 프로퍼티의 최근 실적 발표는 전반적으로 긍정적인 분위기였다. 경영진은 강력한 포트폴리오 성장, 임대 수익 증가, 체계적인 자산 관리가 수익과 배당 증가로 이어지고 있다고 강조했다. 다만 투자자들은 이러한 성과가 부채 증가, 금융 비용 상승, 까다로운 금리 환경과 함께 나타나고 있어 밸류에이션에 부담이 될 수 있다는 점도 인지해야 한다.

포트폴리오 확대와 전략적 인수

런던메트릭의 포트폴리오는 연간 약 23% 급증하며 약 15억 파운드의 가치를 추가해 약 76억 파운드에 달했다. 이는 주로 어반 로지스틱스와 하이크로프트 거래에서 비롯됐으며, 이를 통해 전자상거래와 탄력적인 소비자 수요에 구조적으로 뒷받침되는 물류 및 편의 자산에 대한 익스포저를 크게 확대했다.

순임대수익과 실적 모멘텀

순임대수익은 4억5530만 파운드로 전년 대비 약 16.6% 증가했으며, 이는 인수와 강력한 자산 관리에 힘입은 것이다. EPRA 수익은 3억530만 파운드로 약 14% 증가했고, EPRA 주당순이익은 13.45펜스로 2.4% 상승하며 가치 창출형 거래와 임대료 상승이 여전히 높아진 자금 조달 비용을 상쇄하고 있음을 보여줬다.

배당 성장과 견고한 커버리지

이사회는 11년 연속 배당 증가를 달성하며 연간 배당금을 3.8% 인상한 12.45펜스를 지급했다. 배당 커버리지가 약 108%이고 현금으로 뒷받침되는 가운데, 경영진은 수익의 지속 가능성과 거시 경제 불확실성 속에서도 주주 보상을 계속할 수 있는 능력에 대한 자신감을 강조했다.

강력한 임대료 인상과 동일 기준 성장

자산 관리는 계속해서 주요 수익 레버로 작용하고 있으며, 평균 임대료 검토 및 갱신 인상률은 19%, 시장가 검토는 33% 상승했다. 도심 물류의 경우 시장가 검토가 38%로 더욱 강력했으며, 이는 약 4.2%의 동일 기준 수익 성장을 견인하고 약 1660만 파운드의 추가 임대료를 창출했다.

거의 완벽한 임대료 회수와 낮은 누수율

현장 운영 성과는 눈에 띄게 견고하며, 임대료 회수율은 인상적인 99.7%를 기록했다. 수익 누수율은 약 1.4%로 유지돼 총수익 대비 순수익 비율이 98.6%에 달했으며, 이는 임차인 기반의 우수성과 변동성이 큰 시기에도 회사 현금 흐름의 탄력성을 강화했다.

차환, 헤징 및 대차대조표 관리

경영진은 약 27억 파운드의 부채를 차환하고 12억 파운드의 신규 여신을 확보하며 평균 부채 비용을 약 4%로 달성했다. 인출 부채의 99.8%가 헤징되고, 대출가치비율이 36.7%, 이자보상배율이 3.8배, 약 5억 파운드의 미사용 여신을 보유한 가운데, 런던메트릭은 대차대조표가 커졌음에도 자본 구조가 탄력적이라고 주장했다.

자산 매각과 유동성 재활용

회사는 빠른 속도로 매각을 진행하며 연간 57개 자산을 3억1800만 파운드에 매각했고, 기간 이후 추가로 4900만 파운드를 매각해 약 4.5 영업일마다 한 건물씩 매각한 셈이다. 총 약 4억6700만 파운드의 인수합병으로 인수한 비핵심 자산이 매각됐으며, 이를 통해 레버리지를 줄이고 더 높은 확신을 가진 기회에 재투자할 자본을 확보했다.

순자산가치 진전과 장기 수익률 프로필

EPRA 순유형자산가치는 약 15.4% 상승한 200.6펜스를 기록했으며, 이는 인수, 임대료 성장, 보수적인 밸류에이션의 영향을 반영한 것이다. 그룹은 약 6.9%의 총회계수익률을 보고했으며, 일회성 항목을 제외하면 7.7%이고, 12년간 총부동산수익률 연평균성장률이 약 10%임을 강조하며 장기 가치 창출 실적을 부각했다.

높아진 금융 비용과 부채 수준 증가

더 큰 포트폴리오에는 비용이 따른다. 순금융비용은 평균 인출 부채가 약 5억 파운드 증가하면서 9700만 파운드에서 1억2400만 파운드로 상승했다. 총부채는 약 20억 파운드에서 거의 30억 파운드로 증가했으며, 이는 높은 금리 환경에서의 인수 활동과 차환을 반영한 것으로 불가피하게 일부 수익 증가를 압박한다.

특별 비용과 일회성 수익률 하락

보고된 수익률은 1630만 파운드의 인수 비용, 1690만 파운드의 조기 상환 및 헤징 해지 비용, 960만 파운드의 영업권 손상을 포함한 비경상 항목으로 인해 타격을 받았다. 경영진은 이러한 비용이 거래적 성격이며 동일한 규모로 재발하지 않을 것이라고 강조했지만, 올해 헤드라인 지표를 흐리게 하는 것은 사실이다.

레버리지, 간접비 및 운영 여력

순부채 대비 EBITDA 비율은 약 6.8배에서 7.5배로 상승했으며, 이는 경영진이 선호하는 약 6배 수준을 상회하지만 여전히 8.5배 상한선 이하이며, 매각을 통해 기어링을 완화할 것으로 예상된다. 관리비용은 직원 수가 54명으로 증가하면서 3020만 파운드로 증가했지만, EPRA 비용 비율은 여전히 7.7%로 낮은 수준이며, 약 120만 평방피트의 공실과 3800만 파운드의 단기 복귀 가능성이 추가 수익 잠재력을 제공한다.

시장 변동성과 차환 실행 리스크

경영진은 국채와 스왑의 급격한 변동, 특히 5년물 스왑이 단 12주 만에 거의 100bp 움직인 것이 자산 가격 책정과 유동성을 복잡하게 만들고 있다고 경고했다. 차환 시기도 리스크이며, 최근 약 500만 파운드의 약정 및 해지 수수료가 발생했고, 향후 높은 금리 환경에서의 거래는 훨씬 높은 쿠폰을 수반할 가능성이 있다.

전망 가이던스와 수익 성장 전망

앞으로 런던메트릭은 지속적인 배당 성장을 시사하며 2027회계연도 1분기 배당금 3.15펜스를 확정하고 108% 커버리지에 뒷받침된 점진적 배당 방침을 재확인했다. 4억3210만 파운드의 계약 임대료와 약 3830만 파운드의 복귀 가능성 및 약 1100만 파운드의 임대 계획을 통해, 경영진은 임대료가 4억8000만 파운드를 초과할 것으로 예상하며 대부분 헤징된 안정적인 자금 조달 기반에 힘입어 약 4.3%의 연간 임대료 성장을 목표로 하고 있다.

런던메트릭의 발표는 높은 금리와 레버리지를 신중하게 관리하면서 물류 및 수익 탄력적 자산에 자신 있게 집중하는 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들에게 핵심 메시지는 강력한 현금 흐름, 상승하는 임대료, 체계적인 자본 재활용이 더 큰 대차대조표와 변동성 있는 시장의 리스크를 관리하면서도 배당 증가를 뒷받침할 것으로 예상된다는 것이다.