11% 이상 배당수익률에 두 자릿수 상승 여력... 유비에스가 선정한 배당주 2종

배당주는 오랫동안 소득 중심 투자자들 사이에서 인기를 끌어왔으며, 그럴 만한 이유가 있다. 배당주는 시장 변동성과 무관하게 계좌에 입금되는 정기적인 현금 지급과 함께 장기적인 주가 상승 가능성이라는 이중 보상을 제공한다.

이는 배당 투자자들에게 전통적인 선택지인 부동산투자신탁(REIT)으로 이어진다. 이들 기업은 부동산 자산을 소유, 관리, 임대하며, 이 섹터는 일반적으로 주거용과 상업용 REIT로 나뉜다. 보다 전문화된 투자를 원하는 이들에게 상업용 모기지 REIT(mREIT)는 상업용 부동산 채권에 투자하여 개별 부동산을 소유하지 않고도 해당 섹터에 대한 노출을 제공한다.

배당 투자자들에게 핵심 매력은 이들 기업이 제공하는 일반적으로 높은 수익률이다. REIT는 과세 소득의 대부분을 주주에게 분배할 때 유리한 세금 혜택을 받아 넉넉한 배당금을 지원한다.

그러나 mREIT는 최근 인기를 잃었다. 높은 금리와 약화된 점유율 추세가 상업용 부동산 섹터에 압박을 가했기 때문이다. 그럼에도 UBS의 마리사 로보 애널리스트는 상황이 개선되고 있으며 시장 회복이 여전히 진행 중이라고 본다.

"상업용 부동산 시장은 계속해서 개선 조짐을 보였다. 이는 2025년부터 증가하는 거래량과 개선되는 가격 수준에서 확인할 수 있다. 우리는 상업용 부동산이 신용 사이클에서 회복을 지속함에 따라 문제 자산 수준이 계속 개선될 것으로 예상한다. 그러나 최근 이란 분쟁과 관련된 거시경제 변동성이 새로운 차입자 주저 요인을 도입하여 모멘텀을 일부 둔화시켰다. 상업용 부동산 시장 회복에 대한 지속적인 낙관론은 최근 Evidence Lab 상업용 부동산 브로커 설문조사에서 뒷받침되었으며, 이는 시장 전반에 대한 긍정적인 전망을 보여주었다. 다만 섹터가 회복 과정에서 더 진전됨에 따라 활동 속도와 기대치는 완화되었다"고 로보는 밝혔다.

이러한 낙관론을 반영하여 로보는 매수할 만한 두 개의 배당주를 추천한다. 구체적으로 그녀는 11% 이상의 배당 수익률과 두 자릿수 상승 잠재력을 제공하는 한 쌍의 mREIT를 선호한다. 다른 애널리스트들도 같은 견해를 가지고 있을까? 우리는 답을 찾기 위해 팁랭크스 데이터베이스를 참조했다. 자세한 내용은 다음과 같다.

세븐 힐스 리얼티 트러스트 (SEVN)

먼저 세븐 힐스 리얼티 트러스트를 살펴보자. 이 REIT는 상업용 부동산 금융, 특히 모기지에 중점을 둔다. 이 회사는 전환기 중간 시장 상업용 부동산을 담보로 한 제1순위 모기지 대출을 창출하고 투자한다. 세븐의 대출 포트폴리오는 26개의 변동금리 제1순위 모기지 대출 약정에 걸쳐 총 7억 7,600만 달러이며, 평균 대출 규모는 약 3,000만 달러이다.

세븐은 중간 시장 전환기 상업용 부동산으로 정의하는 것을 목표로 한다. 이는 재개발, 리노베이션 또는 재배치를 진행 중인 최대 1억 달러 가치의 상업용 부동산이다. 이러한 프로젝트는 부동산을 개선하고 시간이 지남에 따라 가치를 높이기 위한 것이다.

이 회사는 또한 상당한 관리 플랫폼의 혜택을 받는다. 세븐은 대체자산 운용사인 RMR 그룹의 완전 자회사이자 SEC 등록 투자자문사인 트레몬트 리얼티 캐피털에 의해 외부 관리된다. 이 관계를 통해 세븐은 전국 30개 사무소에서 운영되는 거의 900명의 부동산 전문가에게 접근할 수 있다. RMR은 370억 달러 이상의 운용 자산을 감독하며 상업용 부동산 투자, 금융 및 운영에서 수십 년의 경험을 보유하고 있다.

회사의 2026 회계연도 1분기 실적을 보면, 세븐은 834만 달러의 매출을 보고했으며 이는 예상치를 31만 3,500달러 하회했다. 배당 지급 능력의 핵심 지표인 분배 가능 이익은 주당 0.24달러로 컨센서스 추정치를 1센트 상회했다.

회사의 배당금은 4월 9일에 선언되어 5월 14일에 지급되었다. 보통주당 분기 배당금 0.28달러는 연간 1.12달러로 환산되며 13.2%의 견고한 선행 수익률을 제공한다.

UBS의 로보에게 이 회사는 상업용 부동산 노출을 원하는 투자자들에게 고품질 경로를 제공한다. 그녀는 세븐에 대해 다음과 같이 쓴다. "SEVN은 중간 시장 전환기 상업용 부동산에 대한 제1순위 모기지 대출에 중점을 둔 외부 관리 mREIT이다. 우리는 시장이 고품질 포트폴리오, 규율 있는 인수 및 지속 가능한 변동금리 스프레드 수익 흐름을 과소평가하고 있다고 본다. SEVN은 상업용 부동산 mREIT 동종 기업 대비 상당한 할인(0.59배 대 약 0.85배 P/B)에 거래되고 있으며, 이는 부분적으로 소형주 유동성 제약과 일시적인 유상증자 부담을 반영한다. 26개 대출, 7억 7,600만 달러 포트폴리오 전반에 걸쳐 신용은 여전히 강력하다(무이자 발생 제로, 실현 손실 제로). 최근 유상증자로 조달한 자본이 배치됨에 따라 포트폴리오 성장이 ROE를 6.5%(2026년 1분기)에서 8% 이상(2027년 1분기 예상)으로 끌어올리고 배당 커버리지를 지원하여 우리의 약 0.70배 P/B 목표치로 멀티플 확장을 이끌 것으로 예상한다."

이러한 배경에서 로보는 SEVN 주식에 매수 등급을 부여하며, 그녀의 10달러 목표주가는 1년 상승 잠재력 18%를 시사한다. 배당 수익률을 더하면 여기서 총 수익률은 1년 동안 31%에 도달할 수 있다.

전반적으로 SEVN의 최근 2개의 긍정적인 애널리스트 리뷰는 이 주식에 보통 매수 컨센서스 등급을 부여한다. 주가는 8.48달러이며 평균 목표주가 9.75달러는 향후 12개월 동안 15% 상승 여지를 나타낸다. (SEVN 주가 전망 참조)

스타우드 프로퍼티 (STWD)

여기서 살펴볼 두 번째 배당주인 스타우드 프로퍼티 트러스트는 다각화된 포트폴리오를 중심으로 구축된 REIT이다. 이 회사의 사업은 대출 창출 및 투자, 고품질 안정화 부동산 소유, 전력 및 에너지 섹터의 인프라 금융, 상업용 부동산 투자 및 서비스에 걸쳐 있다. 이러한 광범위한 노출은 회사가 부동산 시장의 여러 영역에서 기회를 추구할 수 있게 한다.

2026년 1분기 말 기준으로 스타우드는 설립 이후 누적 1,170억 달러의 자본을 성공적으로 배치했다. 회사의 관리 포트폴리오는 현재 약 310억 달러에 달하며 다양한 사업 부문에 걸친 채권 및 지분 투자 혼합을 포함한다.

스타우드는 또한 포트폴리오 확장 및 관리에 적극적이다. 경영진에 따르면 회사는 5월 초까지 포트폴리오 전반에 걸쳐 약 40억 달러를 투자했으며 규율 있는 창출을 통해 수익 증대에 계속 집중하고 있다.

회사가 주주에게 자본을 환원하는 주요 방법은 배당금을 통해서이다. 3월 31일 스타우드는 보통주당 0.48달러의 최신 배당금을 선언했으며 이는 4월 15일에 지급되었다. 주당 연간 배당금 1.92달러는 11.3%의 선행 수익률로 환산된다.

최신 재무 실적을 보면, 스타우드는 2026년 1분기 동안 5억 1,250만 달러의 매출을 창출하여 월가의 예측을 1,620만 달러 상회했다. 회사는 희석 주당 비GAAP 이익 0.39달러를 보고했으며 이는 예상치를 0.03달러 하회했다. 매출은 추정치를 앞섰지만 이익은 컨센서스 예측에 미치지 못했다.

이러한 다각화된 비즈니스 모델은 UBS의 로보가 이 주식에 대해 긍정적인 입장을 유지하는 주요 이유 중 하나이다. 그녀의 낙관적 입장을 설명하면서 로보는 스타우드의 다중 수익 흐름과 그녀가 보기에 매력적인 위험-보상 프로필을 지적한다.

"순수 상업용 부동산 대출 기관과 달리 STWD는 상업용 대출, 인프라 대출, 소유 부동산, 특별 서비스 및 순임대라는 5개의 별개 수익 실린더를 운영한다. 이러한 다각화는 현재 더 나은 위험 조정 수익률(에너지 인프라 대출)과 업계의 증가된 문제 자산 수준으로부터의 일부 하방 보호(특별 서비스)를 제공한다. 높은 현금 잔고, 무이자 발생 해결 비용 및 순임대 램프 희석을 포함한 일시적 역풍이 2026-2027년에 걸쳐 해소됨에 따라 우리는 런레이트 ROE가 10-11%로 회복될 것으로 예상한다. 우리의 20달러 목표주가는 감가상각 전 장부가치의 1.07배 프리미엄 멀티플을 적용하며, 이는 플랫폼의 구조적 차별화, 17년 배당 실적 및 하방 보호에 의해 정당화된다고 본다"고 로보는 언급했다.

언급된 목표주가 20달러는 1년 상승 여력 17%를 시사하며, 배당금의 선행 수익률을 포함하면 거의 28%로 뛸 수 있다. 당연히 로보는 이 주식을 매수로 평가한다.

전반적으로 이 주식에 대한 보통 매수 컨센서스 등급은 최근 3개의 애널리스트 리뷰를 기반으로 하며, 여기에는 2개의 매수 등급과 1개의 보유 등급이 포함된다. 주가는 17.09달러이며 평균 목표주가 19.17달러는 1년 기간 동안 12% 상승 여지를 시사한다. (STWD 주가 전망 참조)

면책조항: 이 기사에 표현된 의견은 전적으로 소개된 애널리스트의 것이다. 이 콘텐츠는 정보 제공 목적으로만 사용되도록 의도되었다. 투자 결정을 내리기 전에 자체 분석을 수행하는 것이 매우 중요하다.