어라운드타운 SA 실적 발표... 견조한 운영에도 금리 리스크 부각

아라운드타운 SA(DE:AT1)가 2분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

아라운드타운 SA의 최근 실적 발표는 신중하면서도 낙관적인 분위기를 보였다. 안정적인 운영 실적과 재무적 역풍에 대한 명확한 인식 사이에서 균형을 맞췄다. 경영진은 탄탄한 임대 수익, 강력한 주거 및 호텔 부문 실적, 규율 있는 자본 재배치를 강조하면서도, 높은 이자 비용과 2027~2028년 차환 부담이 실적을 압박할 것이며 2029년 이후 회복이 예상된다고 경고했다.

유기적 성장에 기반한 안정적 임대 수익

2026년 상반기 순임대수익은 5억9100만 유로로 전년 동기와 거의 동일한 수준을 유지했다. 이러한 안정성은 포트폴리오 전반에 걸친 2.7%의 동일 기준 임대료 상승에 힘입은 것으로, 거시경제 불확실성에도 불구하고 기초 임차인 수요와 가격 결정력이 여전히 뒷받침되고 있음을 보여준다.

탄탄한 EBITDA와 매각을 통한 강력한 FFO II

조정 EBITDA는 5억 유로로 2025년 상반기 5억100만 유로 대비 소폭 감소에 그쳐 운영 회복력을 보여줬다. FFO II는 2억 유로에서 2억6800만 유로로 급증했는데, 이는 강력한 매각 차익이 높아진 금융 비용 압박을 상쇄하는 데 기여했기 때문이다.

주주 수익률 제고하는 희석방지 자사주 매입

아라운드타운은 1월 이후 약 2억5000만 유로를 자사주 매입에 투입했으며, EPRA NTA 대비 평균 67% 할인된 가격으로 집행했다. 배당금과 합쳐 2026년 현재까지 총 주주 환원액은 약 3억4000만 유로로, 주당 순자산가치와 FFO에 실질적으로 긍정적 영향을 미친다고 설명했다.

명확한 배당 정책과 함께 배당 재개

회사는 이전 중단 이후 배당을 재개하며 현금 창출 능력에 대한 자신감을 나타냈다. 경영진은 주당 FFO I의 50%를 배당하는 정책을 약속했으며, 2026년 배당을 주당 0.120~0.135유로로 제시하면서 배당을 경상 이익과 명시적으로 연계했다.

탄탄한 유동성, 강력한 헤지, 관리 가능한 부채 비용

아라운드타운은 39억 유로의 현금과 10억 유로 이상의 미사용 신용한도를 보유해 상당한 재무 유연성을 확보하고 있다. 약 95%의 헤지 비율로 프로포마 부채 비용은 약 2.6%를 유지하며, 평균 부채 만기는 약 4년이고 기존 유동성을 포함하면 4.7년으로 연장된다.

고수익 자산 및 프로젝트로의 자본 재배치

그룹은 3억5000만 유로의 매각을 완료했으며, 연초 이후 약 3억9000만 유로의 계약을 체결했다. 대부분 장부가로 매각되어 1억2500만 유로의 차익을 창출했다. 매각 대금은 10~19% 수익률을 기록하는 고수익 주거용 부동산 인수 및 전환, 호텔 재배치를 포함한 자본적 지출 프로젝트에 재투자되고 있다.

포트폴리오 규모, 품질 지표, 임대 활동

아라운드타운의 포트폴리오는 252억 유로 규모이며 연간 임대 수익은 11억6000만 유로로, 약 5%의 임대 수익률을 의미하고 안정화된 호텔의 경우 5.7%다. EPRA 공실률은 7.6%로 안정적이며, 활발한 임대 활동으로 16만㎡가 갱신되고 13만㎡가 신규 계약되어 가중평균 임대 기간 7.3년을 뒷받침하고 있다.

주거 및 호텔 부문이 초과 실적 견인

포트폴리오의 약 3분의 1을 차지하는 주거용 자산은 동일 기준 임대료 성장률 3.5%를 기록했다. 약 20%를 차지하는 호텔은 동일 기준 4.4% 성장하며, 이 두 부문이 임대료 성장의 핵심 동력이자 혼조세 시장 환경에서 상대적으로 방어적인 현금흐름을 제공하고 있다.

지속가능성 진전과 인증 자산 기반

경영진은 지속가능성 성과를 강조하며, 상업용 포트폴리오의 76%가 BREEAM 인증을 받았고 이 중 사무실 81%, 호텔 72%가 포함된다고 밝혔다. 그룹은 프랑크푸르트 아스트로파크에서 첫 BREEAM 최우수 등급을 획득했으며, 라이프치히에서 에너지 수요를 크게 줄이면서 자산 가치를 높인 에너지 업그레이드 사례를 선보였다.

그랜드 시티 프로퍼티스를 통한 주거 비중 확대

아라운드타운은 그랜드 시티 프로퍼티스 지분을 81.5%에서 약 84%로 높여 독일과 런던 주거 시장에 대한 수익 비중을 더욱 확대했다. 이러한 노출 증가는 2027년부터 추가로 1000만 유로의 FFO를 기여할 것으로 예상되며, 보다 방어적인 수익원에 대한 회사의 집중을 강화한다.

금융 비용 상승으로 FFO I 압박

2026년 상반기 FFO I은 1억4400만 유로로 전년 동기 1억5000만 유로 대비 4% 감소했는데, 주로 이자 비용 증가 때문이다. 주당 기준으로 FFO I은 0.14유로에서 0.13유로로 하락해, 자금 조달 비용이 안정적인 운영 실적의 이점을 잠식하고 있음을 보여준다.

순이익 감소와 높아진 금융 비용

금융 비용은 전년 동기 대비 1억4200만 유로로 증가했으며, 이는 당기순이익이 5억7800만 유로에서 2억1800만 유로로 감소하는 데 기여했다. 주당 순이익은 0.08유로로 하락했으며, 경영진은 높은 금리와 타이밍 효과를 약한 실적의 원인으로 지목했다.

일부 압박받는 레버리지 및 커버리지 비율

이자보상배율은 4.2배에서 3.3배로 하락해 부채 상환 여력이 줄어들었지만 여전히 3배 이상을 유지하고 있다. 대출가치비율(LTV)은 2025년 말 41%에서 43%로 상승했으며, 이사회의 45% 상한선 내에 있지만 자사주 매입과 투자 지출로 인해 상승 추세를 보이고 있고, 순부채 대비 EBITDA는 현재 11.3배다.

2027~2028년 차환 절벽 다가와

경영진은 2027~2028년 저금리 레거시 부채가 만기를 맞아 높은 시장 금리로 차환될 가능성이 높아 중기적 핵심 역풍으로 차환 리스크를 강조했다. 해당 기간 일시적인 FFO 압박이 예상되지만, 금리가 대체로 안정적으로 유지된다는 가정 하에 2029년부터 전환점을 예상한다.

개발권 및 투자부동산 평가절하

개발권과 일부 투자부동산이 하향 조정됐는데, 이는 건설 비용 인플레이션과 높아진 할인율을 반영한 것이다. 회사는 이들 부문의 마이너스 재평가를 인정했으며, 비용 인플레이션이 계속해서 프로젝트 경제성과 평가에 부담을 주고 있다고 밝혔다.

약한 수요와 공실률 상승에 직면한 오피스 부문

오피스 자산은 동일 기준 임대료 성장률이 0.9%에 그쳐 다른 부문에 뒤처지며 부진한 수요를 드러냈다. 경영진은 올해 공실률이 약 1% 상승할 것으로 예상하며, 오피스 회복이 여전히 더디고 전체 포트폴리오 실적에 부담이 될 것임을 시사했다.

운영 비용 인플레이션과 변동성 큰 금융 비용

부동산 운영 비용이 증가했으며, 경영진은 약 5%의 인플레이션을 주요 원인으로 꼽았다. "기타 금융 결과" 항목에는 은행 수수료와 주식 및 채권 환매 영향도 포함되어 있어, 투자자들이 모니터링해야 할 금융 비용의 변동성 요소를 추가하고 있다.

매각 예정 자산과 실행 리스크

약 4억 유로의 투자부동산이 현재 매각 예정으로 분류되어 있으며, 이는 회사의 자본 재배치 전략의 일부를 구성한다. 경영진은 이러한 매각의 성공과 시기, 그리고 고수익 용도로의 후속 재투자가 시장 상황과 거래 실행에 달려 있다고 경고했다.

가이던스 및 중기 실적 상승 여력

2026년 아라운드타운은 FFO I을 2억7500만~3억500만 유로, 주당 0.24~0.27유로로 제시했으며, 50% 배당 정책에 따라 주당 0.120~0.135유로의 배당을 예상했다. 경영진은 연간 2~3%의 동일 기준 임대료 성장과 2030년까지 전환을 통한 5500만 유로의 임대료 상승으로 중기 상승 여력을 보고 있으며, 차환 역풍이 완화되는 2029년 이후 FFO 전환점을 예상한다.

아라운드타운의 실적 발표는 강력한 자산과 유동성을 활용해 더 어려운 금리 환경을 헤쳐나가는 회사의 모습을 그렸다. 높은 금융 비용과 오피스 부문 약세가 명확한 과제이지만, 주거 및 호텔에 대한 집중, 규율 있는 자본 재배치, 투명한 배당 정책은 투자자들에게 향후 몇 년간 신중함과 기회의 조화를 제공한다.