종목예측
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선홍카이 프로퍼티스(HK:0016)가 4분기 실적 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용은 다음과 같다.
선홍카이 프로퍼티스, 견조한 실적 모멘텀 시현
선홍카이 프로퍼티스의 최근 실적 컨퍼런스콜 분위기는 전반적으로 긍정적이었다. 경영진은 홍콩 부동산 개발 호조와 임대, 오피스, 호텔 부문의 회복력에 힘입어 기본 이익과 보고 이익이 증가하고 재무구조가 개선됐으며 배당금이 늘어났다고 강조했다. 중국 본토 일부 지역과 임대 부문 일부에서 약세가 나타났지만, 긍정적 요인이 명확히 우세했다.
2026년 6월까지 회계연도 기본 이익은 홍콩 개발 이익 증가와 금융비용 감소에 힘입어 4.6% 증가한 229억 달러를 기록했다. 보고 이익은 투자부동산 매각 실현 이익과 순재평가 이익을 반영해 11.1% 증가한 214억 달러를 기록하며 영업 강세와 자산 가치 창출을 모두 입증했다.
이사회는 주당 2.93달러의 기말 배당을 제안했다. 이는 2.80달러에서 4.6% 증가한 수치다. 중간 배당을 포함한 연간 배당금은 3.91달러가 됐다. 배당 인상은 반복적 현금흐름과 재무구조 회복력에 대한 자신감을 보여주며, 많은 경쟁사들이 배당에 신중한 태도를 보이는 시점에 배당 투자자들에게 매력적인 종목으로 자리매김했다.
총 영업이익은 322억 달러로 안정세를 유지하며 핵심 수익이 시장 변동성을 대체로 견뎌냈음을 보여줬다. 임대 및 기타 반복 수익은 회복력을 입증하며 그룹 실적의 안정적 기반을 제공했고, 부동산 개발의 경기순환성을 완화하는 데 기여했다.
6월 말 순부채는 676억 달러를 기록했으며, 부채비율은 13.5%에서 10.7%로 개선됐고 이자보상배율은 8.5배로 강화됐다. 순금융비용은 차입 감소와 자금조달 비용 하락으로 전년 대비 33% 감소했다. 이는 회사가 유상증자 없이도 신규 프로젝트를 추진할 충분한 여력을 확보했음을 의미한다.
홍콩 토지 보유량은 귀속 연면적 기준 약 5,640만 평방피트에 달했으며, 회계연도 중 3개 부지가 추가됐다. 회계연도 종료 후 그룹은 툰먼 A16 역사 패키지 2 입찰을 낙찰받았다. 이 프로젝트는 5,500가구 이상의 주거 유닛을 단계적으로 개발 및 분양할 예정이며, 장기 파이프라인을 강화할 것으로 기대된다.
홍콩 부동산 개발 인식 이익은 44% 급증한 46억 달러를 기록했다. 하반기 마진 개선으로 연간 마진이 11%까지 상승했다. 다이너스티 코트와 쇼슨 피크의 기본 이익을 포함하면 마진은 16%에 달했으며, 경영진은 장부 판매 마진이 앞으로도 점진적으로 개선될 것으로 전망했다.
홍콩 계약 매출은 약 381억 달러를 기록하며 경영진의 목표를 초과 달성했다. 이는 그룹 프로젝트에 대한 견고한 수요를 보여준다. 약 228억 달러의 매출이 아직 인식되지 않았으며, 이 중 약 210억 달러가 2027 회계연도에 인식될 예정이어서 내년 실적 가시성이 명확하다.
경영진은 홍콩 주거용 부동산 시장이 활발한 1차 거래와 견고한 심리를 바탕으로 회복 중이라고 밝혔다. 수요는 유입되는 인재와 학생, 지속적인 주택 수요, 감소하는 개발업체 재고, 제한적인 고품질 프로젝트 파이프라인에 의해 뒷받침되고 있어 안정적인 시장 전망을 시사한다.
향후 10개월간 그룹은 시에라 씨 2C단계, 퉁싱레이 1A·1B단계, 타이와이, 쿠퉁 1단계, 시티원 샤틴을 출시할 예정이다. 컬리넌 스카이, 컬리넌 하버, 빅토리아 하버 및 관련 개발의 럭셔리 유닛 분양도 계속돼 대중 시장부터 프리미엄 상품까지 폭넓게 커버할 계획이다.
홍콩 리테일 점유율은 95%로 높은 수준을 유지하고 있으며, 회복되는 인바운드 관광에 힘입어 특히 보석과 시계 부문에서 임차인 매출이 증가하고 있다. 관광지 쇼핑몰들이 우수한 성과를 보이며 여행 흐름이 정상화되고 재량 소비가 반등함에 따라 주요 쇼핑 지구에서의 그룹 입지를 강화하고 있다.
더 포인트 로열티 프로그램을 통한 지출이 전년 대비 27% 급증했으며, VIP 회원의 성장세는 더욱 강력했다. 이 데이터 기반 생태계는 재방문과 객단가 증가를 촉진하며 선홍카이 프로퍼티스에 임차인 지원과 쇼핑몰 유동인구 창출에서 경쟁 우위를 제공하고 있다.
홍콩 오피스 점유율은 전체적으로 약 90%를 유지했으며, 플래그십 자산인 IFC와 ICC는 특히 강력한 수요를 누렸다. IFC 현물 임대료는 거의 만실에 가까운 점유율과 함께 상승 추세를 보이고 있으며, ICC는 주요 기업 임차인의 신규 임대와 확장에 힘입어 약 92%를 기록했다.
IGC 오피스 타워가 완공됐으며, UBS가 한 타워를 임차했고 보험사, 은행, 자산운용사, 펀드로부터 계약을 확보했다. 경영진은 IGC가 단계적 접근을 통해 만실을 달성할 것으로 예상하며, 2027 회계연도에 초기 수익 기반을 형성하고 이후 연도에 더 의미 있는 임대료 증가가 나타날 것으로 전망했다.
아티스트 스퀘어 타워는 2027년 완공 예정이며, JP모건이 이미 총 오피스 연면적의 약 37%인 25만 평방피트를 계약했다. 이 조기 앵커 확보는 웨스트카우룽 클러스터에 대한 기관 투자자의 신뢰를 보여주며 추가 우량 임차인 유치에 도움이 될 것으로 보인다.
스테이지 IGC 몰은 2026년 말부터 단계적으로 개장할 예정이며, 1단계 공간은 거의 모두 임대됐다. 1단계는 오피스 근로자, 고속철도 승객, 방문객을 겨냥한 식음료 및 리테일 상품에 초점을 맞춰 이 지구의 핵심 거점으로 자리매김할 계획이다.
IGC, 아티스트 스퀘어 타워, ICC, 2개 럭셔리 호텔, 쇼핑몰이 웨스트카우룽에 800만 평방피트 규모의 상업 클러스터로 통합되고 있다. ICC, IGC 및 광범위한 포트폴리오를 관리할 AI 기반 부동산 관리 센터도 개발 중이며, 효율성과 고객 경험 향상을 목표로 하고 있다.
본토에서는 인식된 부동산 매출이 물량 증가로 약 100억 달러로 증가하며 37억 달러의 영업이익을 창출했다. 약 8억 달러의 계약 매출이 아직 인식되지 않았으며, 모두 2027 회계연도에 장부에 반영될 예정이어서 그룹의 국경 간 실적 가시성을 높이고 있다.
본토 총 임대 수익은 5.2% 증가한 약 65억 달러, 위안화 기준으로는 1.5% 증가한 56억 위안을 기록했다. 성장은 리테일 포트폴리오에서 나왔으며, 이는 오피스 임대료 감소를 상쇄했다. 이는 오피스 시장이 약세를 보이는 가운데서도 입지가 좋은 쇼핑몰의 상대적 회복력을 보여준다.
그룹은 IGC 몰 광저우와 콘래드 광저우 호텔의 지분을 완전 소유로 늘려 핵심 자산에 대한 통제권을 강화했다. 파크 센트럴 광저우 사우스는 2026년 말까지 개장 예정이며, 항저우 IFC의 새 쇼핑몰은 2027년 2분기부터 단계적으로 개장해 장기 반복 수익을 추가할 예정이다.
상하이 ITC 타워 B가 완공돼 아마존을 포함한 주요 임차인을 유치했다. 아마존은 10만 평방피트 이상을 임차하고 7개 연구소를 운영할 예정이다. ITC 몰은 2026년 하반기부터 단계적으로 개장하며, 점유율과 임대료가 성숙해지는 2027년 후반에 의미 있는 이익 기여가 예상된다.
호텔 매출은 4% 증가한 55억 달러를 기록했으며, 영업이익은 18% 급증한 7억 2,800만 달러를 기록하며 강력한 영업 레버리지를 보여줬다. 홍콩 럭셔리 호텔들이 우수한 성과를 냈고, 리츠칼튼 상하이 푸동은 객실 요금 신기록을 달성하며 최고급 도심 호스피탈리티 부문의 견고한 수요를 입증했다.
경영진은 본토 개발 프로젝트가 전반적으로 두 자릿수 중반대의 건전한 세후 마진을 달성할 것으로 예상했다. 토지 매입이 2021년에 종료돼 이후 시장 고점에서의 매입을 피했다고 강조하며, 이는 더 어려운 영업 환경에서도 수익성을 보호할 것이라고 밝혔다.
그룹은 홍콩 노던 메트로폴리스에서 8개 프로젝트를 추진 중이며, 약 1만 가구의 주거 유닛을 공급할 것으로 예상된다. 이들 프로젝트는 상업 및 교통 편의시설을 동반하며, 선홍카이 프로퍼티스가 장기 도시 확장과 인프라 주도 성장의 혜택을 받을 수 있도록 자리매김하고 있다.
경영진은 랜드마크 부동산과 기술에 대한 지속적 투자와 함께 ESG에 대한 의지를 재확인했다. 계획에는 AI 기반 부동산 관리, 전기차 급속 충전기, 현대적이고 고객 중심적인 디자인과 서비스가 포함되며, 진화하는 규제 및 소비자 기대에 운영 우선순위를 맞추고 있다.
자기자본 대비 부채비율이 약 10%인 상황에서 그룹은 신주, 전환사채, 신주인수권 발행 필요성이 없다고 본다. 대신 기회가 생길 때 투자하기 위해 이익을 유보하고, 매력적인 가격에 자산을 매입할 수 있을 때 성공적인 리테일 클러스터를 선별적으로 확장할 계획이다.
기타 사업 이익은 6.5% 감소한 약 46억 달러를 기록하며 핵심 부동산 운영 외 부문에서 일부 부진을 보였다. 순임대 수익은 1% 증가한 약 186억 달러에 그쳤다. 홍콩 임대 수익이 1% 감소했지만 본토 포트폴리오의 6% 증가로 간신히 상쇄됐다.
경영진은 홍콩 오피스 회복세가 불균등하며, 특정 하위 지구가 전체 시장을 앞서고 있다고 경고했다. 긍정적인 임대료 반전은 부문 전반에 걸쳐 수요가 정상화되면서 시간이 걸릴 것으로 예상되며, 이는 전체 오피스 임대료의 급격한 개선보다는 점진적 개선을 시사한다.
지난해 약 380억 달러의 홍콩 계약 매출을 달성한 후, 2027 회계연도 목표는 승인 불확실성을 반영해 330억 달러로 설정됐다. 경영진은 또한 현재 경쟁적인 토지 여건에서 30% 이상의 홍콩 개발 마진은 현실적이지 않다고 밝혔지만, 시간이 지나면서 합리적인 마진을 기대한다고 덧붙였다.
본토에서는 오피스 임대료가 압박을 받고 있어 리테일 강세를 부분적으로 상쇄하고 수익에 변동성을 더하고 있다. 완공 시까지 은행 모기지와 자금 출금을 지연시키는 새로운 규정으로 현금 회수가 약 2년 뒤로 밀려나며, 업계 통합이 가속화되고 약한 개발업체들이 시험대에 오를 전망이다.
본토 리테일 모멘텀은 도시 전반에 걸친 상당한 경쟁과 공급 과잉으로 혼조세를 보이고 있다. 경영진은 성과를 유지하기 위해 임대, 임차인 구성, 이벤트, 유동인구 창출에 더 많은 노력을 기울여야 한다고 강조하며 적극적인 자산 관리의 중요성을 강조했다.
그룹은 적절한 파트너를 찾지 못하고 수익성을 맞추지 못해 홍슈이키우 프로젝트 입찰에 참여하지 않기로 결정했다. 이 결정은 공격적인 확장보다 명확한 수익이 있는 프로젝트를 선호하는 토지 매입에 대한 지속적인 규율을 반영한다.
경영진은 본토 상업용 보유 자산에 대한 임박한 토지 임대 만료 문제는 없지만 갱신 메커니즘에 대한 정책 불확실성을 언급했다. 세부 사항이 명확해질 때까지 관망하는 접근법을 채택하며 규제 동향을 모니터링하면서 리스크를 제한하고 있다.
앞으로 경영진은 올해 홍콩 계약 매출 목표를 330억 달러로 설정하고 본토 개발 마진을 세후 중반대로 전망했다. 홍콩 210억 달러와 본토 8억 달러의 계약 매출이 2027 회계연도에 인식될 것으로 예상되며, 이는 대규모 분양 일정과 IGC, 아티스트 스퀘어 타워, ITC 몰의 본격 가동에 힘입을 전망이다. 모두 이익의 40~50%를 배당하는 정책 하에 진행된다.
선홍카이 프로퍼티스의 실적 컨퍼런스콜은 신중한 현실주의와 전략적 자신감의 균형을 맞추는 회사의 모습을 그렸다. 강력한 이익, 증가하는 배당금, 풍부한 파이프라인이 약한 임대 시장과 규제 변화로 인한 역풍을 상쇄하며, 투자자들에게 공격적인 위험 감수보다는 꾸준하고 규율 있는 성장이라는 인상을 남겼다.
이 기사는 AI로 번역되어 일부 오류가 있을 수 있습니다.