외국인, 미국 주택 외면... 15년 만에 최저 매입

전미부동산중개인협회(NAR)의 최신 보고서에 따르면 외국인의 미국 주택 투자가 15년 만에 최저치를 기록했다.

주택 공급 부족과 높은 가격으로 인해 많은 외국인 투자자들이 미국 부동산 시장에서 발을 뺐으며, 이는 7년 연속 해외 구매자들의 매입 감소를 의미한다.

미국 주택시장 침체: 비정상적으로 높은 인플레이션으로 모기지 금리가 상승해 많은 주택 소유자들이 현재 집에 머물게 되면서 주택 공급이 크게 줄어들었다.

이러한 상황에서 새 집을 찾던 사람들은 더 비싼 모기지로 바꾸는 대신 현재의 낮은 모기지 금리를 유지하려는 경향을 보이고 있다.

2023년 주택 판매는 28년 만에 최저치를 기록했으며, 2024년은 더 악화될 전망이다. 4월까지의 완료된 판매를 보면 2024년은 전년 대비 약 2% 감소할 것으로 예상된다.

이러한 상황은 연준이 향후 회의에서 금리 인하를 결정하면 바뀔 수 있다. 수요일 컨퍼런스 콜에서 뱅크오브아메리카의 한 경제학자는 9월 인하를 예상하는 다른 동료들과 달리 가장 가능성 높은 금리 인하 시기를 12월로 전망했다.

금리 인하 기대감은 이미 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤다. 수요일 발표된 한 보고서에 따르면 지난주 모기지 금리가 4개월 만에 최저치로 떨어졌고, 새로운 신청이 거의 4% 증가했다.

외국인들은 왜 미국 주택을 구매하고 왜 멈추고 있나?

부동산 중개인 보고서는 두 종류의 투자자를 조사했다. 미국에 거주하지 않는 외국인 구매자와 영주권이 없는 비자 소지자, 또는 미국 거주 2년 미만의 신규 이민자들이다.

영주권을 가진 외국 출신 개인은 포함되지 않았다. 조사 대상 그룹의 경우, 45%가 임대용, 휴가용 또는 두 가지 목적으로 주택을 구매했다.

그러나 주택의 용도는 구매자의 출신 국가에 따라 크게 달랐다. 캐나다 구매자의 49%는 휴가용으로, 16%만이 영구 거주용으로 구매했다. 반면 인도 구매자의 경우 6%가 휴가용, 66%가 영구 거주용이었다.

외국인 투자자들은 일반적으로 시간이 지남에 따라 가치가 상승해온 시장에서 해외 부동산 투자를 다각화하는 방법으로 미국 부동산 시장에 끌릴 수 있다.

그러나 국제 구매자들에게는 미국 구매자들보다 상황이 더 악화됐다.

최근 몇 년간 미국 달러가 외국 통화 대비 강세를 보이면서 유로, 중국 위안, 캐나다 달러로 자본을 보유한 투자자들이 미국 주택을 구매하는 데 더 많은 비용이 들게 됐다.



속도는 느려졌지만 외국인 구매자들은 계속해서 미국 주택을 구매했으며, 주요 목적지는 캘리포니아, 플로리다, 텍사스, 애리조나였다. 세계의 주요 지역과 비교했을 때 미국의 주거용 부동산 평방미터당 가격은 여전히 매우 경쟁력 있는 수준을 유지하고 있다.

캘리포니아 산호세-서니베일-산타클라라 지역의 평방미터당 주택 가격은 홍콩의 절반 수준이다. 콜로라도 볼더의 평방미터 가격은 노르웨이 오슬로의 절반, 캐나다 평균 가격의 3분의 1 수준이다.

2023년 4월부터 2024년 3월까지 국제 구매자들에게 판매된 미국 주택은 54,300채에 불과해 협회가 2009년 이 데이터를 측정하기 시작한 이래 최저치를 기록했다. 이는 전년 대비 36% 급감한 수치다.

금액으로는 21% 감소해 2017년 1,530억 달러에 비해 420억 달러에 그쳤다.

하지만 올해의 하락은 예외가 아니다. 2017년 28만4,500채로 최근 정점을 찍은 이후 7년 연속 전년 대비 하락세를 보이고 있다.

미국에서 주택을 구매한 사람들은 더 높은 가격에 구매했다. 평균 판매 가격은 78만300달러로 전년 대비 22% 급등했다.

시장 영향

2023년 4월부터 2024년 3월까지 기간 동안 외국인 구매자는 전체 미국 주택 판매의 1.3%에 불과했지만, 플로리다, 텍사스, 캘리포니아와 같은 특정 지역에서는 훨씬 더 큰 비중을 차지한다.

이 보고서는 외국인 판매 감소를 분석했지만, 그 이유의 대부분은 국내적인 것으로, 미국 주택 부동산 시장의 상태를 더 잘 이해하는 데 도움이 된다.

금리 인상으로 인한 공급 감소는 미국 구매자들에게도 외국인만큼 영향을 미쳤다.

향후 전 세계적으로, 특히 유럽에서의 금리 인하는 곧 미국 시장에 대한 외국인의 관심을 다시 불러일으킬 수 있다. 이는 모기지 금리가 계속 하락하면서 주택 공급이 증가할 경우 더욱 그럴 것이다.

S&P 500 지수에는 주거 부문에 초점을 맞춘 여러 부동산 회사들이 포함되어 있다. 여기에는 Equity Residential (NYSE:EQR), Essex Property Trust Inc (NYSE:ESS), Mid-America Apartment Communities Inc (NYSE:MAA), AvalonBay Communities Inc (NYSE:AVB), Invitation Homes Inc (NYSE:INVH) 등이 있다.

대부분의 부동산 ETF는 순수한 주거용이 아니지만, iShares Residential and Multisector Real Estate (NYSE:REZ)는 예외다. 다른 ETF들은 미국 부동산 시장을 더 폭넓게 추종하지만 여전히 주거용 주택 시장의 변동에 영향을 받을 수 있다. 가장 큰 규모의 ETF로는 Vanguard Real Estate Index Fund ETF (NYSE:VNQ)와 Schwab US REIT ETF (NYSE:SCHH) 등이 있다.