독일 상업용 부동산 시장, `고위험 요인` 부각... 당국 예의주시

독일 상업용 부동산 시장이 "여전히 고위험 요인"으로 지목되면서 금융 당국의 예의주시 대상이 되고 있다. 급격한 금리 인상으로 인한 부동산 가치 하락이 주요 원인으로 꼽힌다.

독일 연방은행(분데스방크)의 미하엘 토이러 집행이사는 목요일 "지정학적 긴장과 경기 침체로 금융 시스템이 급격한 도전에 직면해 있다"며 "이로 인해 감독 당국은 특히 상업용 부동산 부문에 대해 더욱 경계를 강화하고 있다"고 밝혔다.

유럽중앙은행(ECB)은 2022년 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 에너지 위기로 유로존의 인플레이션이 "이례적으로 급등"하자 금리 인상에 나섰다. ECB가 올해 금리를 4.5%에서 3.4%로 인하했음에도 불구하고, 분데스방크는 여전히 독일 상업용 부동산 개발업체들이 위험에 노출되어 있다고 판단하고 있다.

토이러 이사는 "금리와 에너지 가격 상승으로 여러 위험이 대두됐다"면서 "부동산 가격이 하락하고 신용 위험이 증가했다"고 설명했다.

토이러 이사는 "독일 금융 시스템이 전반적으로 예외적으로 강한 금리 인상 국면을 잘 견뎌냈다"고 평가했다. 그는 "은행 시스템의 복원력은 높은 자본 준비금 덕분에 적절한 수준"이라며 "취약성은 감소하고 있지만 그 속도는 점진적"이라고 덧붙였다.

그러나 분데스방크에 따르면 상업용 부동산 시장 상황이 독일 개방형 소매 부동산 펀드에 영향을 미치고 있다.

토이러 이사는 "일반적으로 이러한 펀드는 높은 유동성 위험을 안고 있다"면서 "최근 투자자들이 대체 투자에서 더 높은 수익을 예상하면서 순유출이 발생했다. 이는 상업용 부동산의 부정적 전개를 더욱 부각시킬 수 있다"고 설명했다.

한편 S&P 글로벌이 집계한 설문 조사에 따르면 독일의 "경제 침체"는 개선될 기미를 보이지 않고 있다. 최신 HCOB '속보' PMI® 조사에 따르면 11월 기업 활동이 5개월 연속 하락했으며, 그 속도는 2월 이후 가장 빠른 것으로 나타났다.

이번 조사에 따르면 9개월 만에 처음으로 서비스 활동이 감소했고, 이는 "제조업 생산의 지속적인 약세"와 맞물려 나타났다. 올해 11월 동안 상품과 서비스에 대한 수요 약화로 추가적인 일자리 감소가 발생했다고 조사는 밝혔다.

함부르크 상업은행의 수석 이코노미스트인 시러스 드 라 루비아는 "최근까지 독일 경제는 제조업의 급격한 하락을 어느 정도 만회하고 있던 서비스 부문에 의해 안정화되고 있었다"면서 "이제 그렇지 않다"고 말했다.

그 결과 독일 연방통계청(데스타티스) 자료에 따르면 3분기 독일 국내총생산(GDP)은 전년 대비 0.3% 감소했다. 3분기 GDP는 전분기 대비 0.1% 증가했지만, 10월 30일 전망치에서 0.1%포인트 하향 조정됐다.

독일 관리들이 무역 긴장과 지정학적 위험을 자주 언급하지만, 국내 정치 불안 또한 경제 성장에 악영향을 미치고 있다. 루비아는 "조기 선거 발표 이후 정치적 불확실성이 도움이 되지 않고 있다"고 말했다.

올라프 숄츠 총리의 연립 정부는 침체된 경제에 대한 수주간의 정부 내 갈등 끝에 이번 달 초 붕괴됐다. 2월 23일 조기 선거까지 유럽의 이 강국은 정치적으로 표류할 것으로 보인다.

분데스방크에 따르면 독일 경제가 약화되면서 기업 도산이 "크게 증가"했다. 서비스 부문과 부동산 활동 부문에 대한 도산 청구액은 다소 낮지만, 분데스방크는 각각 55억 유로와 약 65억 유로로 여전히 "상당한 수준"이라고 밝혔다.

토이러 이사는 "앞으로의 길은 험난할 것"이라며 "지정학적 긴장이 금융 시스템의 미래 안정성에 계속해서 위험을 내포하고 있다"고 말했다.

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