주택시장 매수자 우위 전환됐지만...고금리·고물가에 `찬바람`

미국 주택시장이 이상한 전환점을 맞았다. 수치상으로만 보면 매수자들이 우위를 점하는 것처럼 보인다. 재고가 쌓이고 있고, 많은 시장에서 매도자가 매수자보다 3분의 1 이상 많다. 가격 인하와 양보는 더 이상 드문 일이 아닌 일상이 됐다.

하지만 실제 집을 구매하려는 사람들에게는 매수자 우위 시장이 체감되지 않는다. 모기지 금리는 여전히 6.5% 이상을 유지하고 있고, 재산세와 보험료는 상승했으며, 주택 구매여력은 역사적 최저 수준을 기록하고 있다. 이 모든 상황이 경기순환 후반부라는 시점에서 벌어지고 있다.

단순한 주택시장 침체가 아니라 경기 호황, 불황, 회복이라는 더 큰 흐름 속에서 현재 상황을 봐야 한다. 현 상황을 이해하기 위해서는 부동산 사이클과 경기 사이클의 연관성을 고려해야 한다. 하나가 다른 하나를 주도하며, 한쪽이 삐걱거리기 시작하면 다른 쪽도 영향을 받게 된다.

매수자 우위 시장? 그렇지만...

레드핀에 따르면 6월 기준 매도자는 약 192.2만 명, 매수자는 141.3만 명이었다. 이는 36%의 격차로, 매수자 우위 시장을 정의하는 10% 기준을 크게 웃도는 수준이다. 하지만 여기에는 함정이 있다.

매수자들의 선택권이 늘어난 것은 사실이다. 매매가 인하도 더 흔해졌다(6월 거래의 21.5%가 호가 이하로 체결). 그러나 주택 가격은 여전히 2020년 중반 대비 44% 높은 수준이며, HOA 수수료, 보험료, 세금 등 유지비용도 전혀 내려가지 않았다. 협상력은 높아졌지만, 여전히 고가격, 고금리 환경에서 거래가 이뤄지고 있다.

이러한 변화는 지역별로도 불균형하다. 텍사스와 플로리다 같은 선벨트 호황 지역은 과잉 건설로 재고가 넘쳐나고 있다. 반면 북동부는 여전히 공급이 부족하고 경쟁 입찰이 지속되고 있다. 한편 매물 철회도 전년 대비 50% 가까이 증가했는데, 이는 일부 잠재적 매도자들이 시장의 새로운 현실을 받아들이기보다 관망하기를 선택하고 있다는 신호다.

매수자들이 우위를 점하고는 있지만, 높은 모기지 부담은 여전하다.

연준의 도움? 불확실성 여전

기대를 모으고 있는 금리 인하가 매수자들에게 숨통을 틔워줄 수 있다. 역사적으로 연방기금금리가 내려가면 모기지 금리도 결국은 하락하는 패턴을 보여왔다.

하지만 '결국'이라는 표현이 중요하다. 모기지 금리는 연준의 하루짜리 금리보다 10년물 국채 수익률과 더 밀접한 관계가 있다. 이 수익률은 인플레이션 기대, 투자자 심리, 글로벌 자금 흐름의 영향을 받는다. 채권시장이 흔들리고 해외 투자자들이 불안해하면 수익률은 급등할 수 있다.

제롬 파월이 내일 당장 금리를 인하하더라도 모기지 금리가 즉시 하락한다는 보장은 없다. 게다가 금리 인하가 경기 침체 때문이라면 모기지 금리 하락보다 매수자들의 신뢰가 더 빠르게 무너질 수 있다. 이는 대출이 저렴해져도 이를 이용하려는 사람이 줄어들 수 있다는 의미다.

또한 주택시장은 금리 변화에 매우 느리게 반응한다는 점을 기억해야 한다. 2022년 긴축 사이클에서도 3%대 모기지 금리가 6%를 넘어서는 데 수개월이 걸렸다. 금리 하락 효과도 즉각적으로 나타나지는 않을 것이다.

경기 후반부, 얼마나 남았나

이제 상황이 흥미롭고도 우려스러워진다. 프레드 해리슨의 연구를 발전시킨 호주의 베테랑 분석가 앨런 롱본은 우리가 마지막 국면에 진입하고 있다고 본다.

그의 모델은 단순하지만 체계적이다. 토지 가격은 약 14년간 상승하다가 멈춘다. 단계별로는 주택건설주가 먼저 정점을 찍고, 이어서 주택 가격이 고점을 기록하며, 주식시장이 뒤따른다. 그 다음 경기 침체가 오고, 마지막으로 금을 포함한 원자재 가격이 정점을 찍는다.

부동산 셀렉트 섹터 ETF, 2022-현재, 출처: 트레이딩뷰

롱본은 연준이 통화정책을 완화하면 주택 가격이 마지막 랠리를 보이며 2026년 중후반에 정점을 찍을 것으로 예상한다. 이후에는 도미노 효과가 나타나 2027년 주식시장 고점, 2028년 경기 침체, 2031년 금값 급등이 이어질 것으로 전망한다.

이는 현재 매수자나 투자자들에게 어떤 의미일까? 현재의 시장 약세는 바닥이 아닌 경고 신호라는 뜻이다. 장기 투자자라면 향후 수년간의 가격 하락을 견뎌내야 할 수 있다. 매도자라면 현재의 '매수자 우위 시장'이 당분간 최선의 상황일 수 있다는 점을 심각하게 고려해야 한다.