부동산 회복세가 오픈도어(OPEN) 주식에 상업적 기회 창출

오픈도어 테크놀로지스 (OPEN)가 급등세를 보이고 있다. 개인투자자들이 강력한 랠리를 주도하면서 주가가 연초 대비 525% 이상 급등했다. 몇 가지 촉매가 이러한 급등을 이끌고 있다. 행동주의 투자자의 지분 확대, 사업 모델 전환을 목표로 한 경영진 교체, 그리고 주택 시장에 활력을 불어넣는 우호적인 금리 환경이다. 워런 버핏 같은 인물들도 부동산 부문에서 교두보를 구축하는 모습을 보이고 있다.

과대광고와 실제 펀더멘털 개선을 구분하는 것은 어려운 일이다. 특히 오픈도어는 2014년 설립 이후 한 번도 연간 흑자를 기록한 적이 없기 때문이다. 이런 이유로 OPEN을 장기 투자보다는 트레이딩 수단으로 보고 있다. 모멘텀은 특히 개인투자자들 사이에서 식을 기미를 보이지 않고 있으며, 적어도 11월 초 다음 실적 발표까지는 높은 변동성이 트레이딩 기회를 창출할 것으로 예상한다. 이번 실적 발표는 새로운 경영진 하에서 다음 주요 변곡점 역할을 할 수 있다.

이런 배경에서 OPEN에 대한 투기적 매수 등급은 여전히 타당할 수 있지만, 하방 리스크를 완화하기 위해 옵션 같은 헤징 전략과 함께 사용하는 것이 이상적이다.

OPEN 주가를 움직이는 핵심 요인

개인투자자들 사이의 폭발적인 인기를 넘어서, 부동산 기술 회사인 오픈도어는 금리와 직접 연결된 모기지 금융과 깊이 연관되어 있다. 회사의 핵심 모델은 주택을 매입하고 리노베이션한 후 재판매하는 것이다.

당연히 금리 하락은 차입 비용을 줄여 오픈도어가 더 저렴하게 주택을 금융조달하고 마진을 확대할 수 있게 한다. 반면 금리 상승은 금융비용을 증가시켜 수익성을 압박한다.

팬데믹을 예로 들어보자. 연준이 금리를 대폭 인하하고 채권 매입을 지속했을 때(양적완화), 미국 모기지 금리는 약 2.7%-3.0%까지 하락했다. 이는 주택 수요를 촉진하고 가격을 급등시켰으며, 오픈도어의 매출을 2020년 25억 달러에서 2022년 155억 달러로 끌어올렸다. 주가도 이를 따라 2021년 2월 거의 35달러까지 정점을 찍었다.

하지만 2022년부터 인플레이션이 가속화되어 그해 6월 약 9%에 도달했고, 연준은 신속히 금리 인상 모드로 전환해 2023년 중반까지 금리를 5.5%로 올렸다. 차입 비용이 급등하면서 오픈도어의 매출은 2022년 155억 달러에서 2024년 51억5000만 달러로 급락했고, 가파른 영업손실로 주가는 7월까지 페니스톡 수준으로 떨어졌다. 그럼에도 불구하고 주가는 그 저점에서 830% 이상 반등했다.

이러한 반등은 부분적으로 개인투자자들과 EMJ 캐피털의 에릭 존슨에 의해 촉진되었다. 존슨은 매우 낙관적인 시나리오를 제시했다. 연준의 금리 인하가 주택 수요를 재점화하고, 이제 제한된 경쟁에 직면한 오픈도어의 아이바잉 모델이 거래량이 회복되면서 수익성 있게 확장될 수 있다는 것이다. 오픈도어가 2분기에 3년 만에 첫 양의 EBITDA를 기록했지만, 전년 동기 대비 63% 적은 약 1700채의 주택을 판매했고, 경영진은 여전히 약한 주택 시장 상황을 고려할 때 이러한 EBITDA 추세가 지속되지 않을 것이라고 신속히 경고했다.

연준이 방아쇠를 당겼지만, OPEN의 촉매는 시간이 필요하다

9월 17일 연방준비제도가 시장 예상대로 정확히 25베이시스포인트 금리를 인하했다. 이론적으로 이는 오픈도어의 강세 논리에 핵심 촉매였다. 비록 놀라운 일은 아니었지만 말이다. 주가는 공식 발표에 앞서 장중 20%까지 급등하기도 했다.

그럼에도 진짜 초점은 인하 자체가 아니라 앞으로 무엇이 올지였다. 2025년 나머지 기간 동안 6명의 연준 관리들은 추가 인하를 예상하지 않는 반면, 9명의 다른 관리들은 2번의 추가 인하 여지가 있다고 보고 있어 총 50베이시스포인트가 될 것이다. 더 중요한 것은 연준이 고용 시장으로 관심을 돌렸다는 점으로, 고용에 대한 하방 리스크가 증가하고 있다고 경고했다. 이러한 메시지는 앞으로 "회의별" 접근법과 함께 시장의 열기를 빠르게 식혔다. OPEN은 여전히 상승 마감했지만 장중 고점보다는 소폭 상승에 그쳤다.

장기적으로 금리 인하(그리고 추가 인하 가능성)는 OPEN의 강세 논리를 강화한다. 하지만 단기적으로는 주택 시장이 즉시 움직이지 않는다. 낮은 모기지 금리가 즉시 구매력을 높이지만, 구매자들은 보통 계획을 조정하는 데 시간이 필요하다. 역사적으로 모기지 신청과 사전 승인은 25베이시스포인트 인하 후 3-6개월 내에 증가하는 반면, 실제 주택 판매와 가격은 보통 6-12개월에 걸쳐 반응한다.

이러한 타이밍은 행동주의 투자자들의 압력으로 8월에 사임한 전 CEO 캐리 휠러가 2분기 주주서한에서 경고한 내용과 일치한다. 2025년 하반기는 "13년 만에 가장 부진한 봄 판매 시즌" 이후 즉각적인 촉매가 거의 없어 어려울 수 있다는 것이다.

오픈도어의 다음 행보 추적

쇼피파이 (SHOP)의 전 COO였던 카즈 네자티안의 오픈도어 신임 CEO 임명은 9월 10일 시장의 환영을 받았고, OPEN 주가는 연중 신고가를 기록했다. 투자자들은 그의 취임을 에이전트 파트너십과 경상수익에 기반한 자본 경량 사업 모델로의 전략적 전환 신호로 보고 있다.

이러한 전환이 수치에 반영되기까지는 시간이 걸리겠지만, 경영진 교체와 명확한 방향성만으로도 이미 모멘텀이 되살아났다. 특히 기존의 자본 집약적 모델이 수익성에 부담을 주고 있었기 때문이다.

더 중요한 것은 금리 인하와 새로운 경영진에 의해 촉진된 개인투자자 주도의 과대광고가 주식에 긍정적인 자금 유입을 계속 가져와 새로운 모델이 자리잡는 동안 밸류에이션을 지지할 가능성이 높다는 점이다. 이를 맥락에서 보면, OPEN은 8월 중순 주가현금흐름비율 3.4배에 거래되었지만 현재는 12.5배에 거래되고 있다. 여전히 업종 평균보다 4% 낮은 수준이다.

그렇긴 하지만 밸류에이션이 이미 재평가되고 과대광고와 펀더멘털 사이의 경계가 모호한 상황에서, 턴어라운드에 베팅하는 사람들에게는 여전히 안전망이 필수적이라고 생각한다. 롱 포지션을 보유한 사람들에게는 딥 아웃오브더머니 풋옵션으로 헤징하는 것이 보호를 추가하는 현명한 방법이다.

주가가 10달러인 상황에서 5.5달러 행사가 풋옵션을 매수하는 아이디어(대략 9월 초 주가 수준)를 고려할 수 있다. 이러한 설정은 대규모 매도에 대한 저렴한 보호를 제공하면서 모멘텀이 계속 구축될 경우 상승 여력을 포착할 수 있게 한다.

또한 11월 6일 다음 실적 발표 직후 만료되는 옵션을 목표로 할 것을 제안한다. 옵션 시장이 앳더머니 스트래들을 기준으로 60.7%의 예상 변동성을 반영하고 있기 때문이다. 이렇게 하면 실적이나 가이던스가 주가를 극적으로 흔들 수 있는 가장 변동성이 큰 구간에 헤지가 적용된다.

OPEN 주식은 매수인가 매도인가

오픈도어에 대한 증권가의 컨센서스는 상당히 약세다. 지난 3개월간 커버리지한 9명 중 매수는 1명뿐이고, 보유 3명, 매도 5명이다. 평균 목표주가는 1.44달러로 현재 수준에서 향후 1년간 85% 이상의 하락 여력을 시사한다.

리스크를 헤징하면서 과대광고에 편승하기

오픈도어는 여전히 매우 투기적인 주식이다. 수익성과는 거리가 멀지만 개인투자자들의 열기, 금리 인하, CEO 교체 과대광고에 힘입어 강한 강세 모멘텀을 타고 있다. 현재 밸류에이션에서 OPEN을 장기 보유보다는 트레이딩 소재로 보고 있다. 옵션 체인은 이미 실적 발표를 앞두고 높은 변동성을 예고하고 있다.

그때까지는 11월 3분기 실적이 다른 이야기를 들려주지 않는 한 단기 개