제방이 무너질 때... 기존 주택 물량 급증이 건설주를 침몰시킬 수 있는 이유

올해 주택건설업체들의 부진한 실적에 고개를 젓는 것은 동화 속 아기 돼지 삼형제만이 아니다.

D.R. 호튼(DHI)과 레너 코퍼레이션(LEN)을 보유한 아이셰어즈 미국 주택건설 ETF(ITB)는 연초 대비 3.96%, 최근 3개월간 5.34% 하락했다.

이로 인해 이 ETF는 급등하는 기술주 및 금융주들이 펜트하우스 발코니에서 위세를 떨치는 동안 구석에 웅크리고 있는 미국 ETF 중 하나가 되었다.

미국 주택건설 부문은 올해 자체적인 악재들을 겪었다. 역사적 고점에 달한 모기지 금리로 주택 구매자들의 차입 부담이 커지고, 경제 및 고용시장 상황에 대한 소비자 신뢰가 약화되었으며, 목재 등 수입품에 대한 높은 관세로 인해 건설업체들의 원자재 비용이 상승한 것이 부진의 주요 원인이다.

가격 및 재고 압박

신규 주택이 미판매 상태로 남아 재고가 증가하고 기존 주택 소유자들이 이사를 미루면서, 건설업체들은 판매를 촉진하기 위해 마진을 갉아먹는 인센티브를 더 많이 제공해야 했다.

실제로 전미주택건설업협회 자료에 따르면 9월에 건설업체 10곳 중 거의 4곳이 가격을 인하했으며, 65%가 인센티브를 활용했다.

주거용 부동산 가격을 추적하는 S&P 코어로직 케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면, 이는 주택 가격에 영향을 미치고 있다. 2024년 3월 미국의 전년 대비 주택가격 상승률 6.5%는 현재 약 1.5%로 감소했다.

암울한 전망에 더해, 지방 당국으로부터 공식 건축 허가를 받은 민간 건물의 신규 주택 유닛 수도 3년 넘게 감소하고 있다.

그러나 건설업체들은 수요 위축에도 불구하고 여전히 건설을 계속하고 있다.

D.R. 호튼은 2024 회계연도 말 기준 재고 주택 29,600채를 보유하고 있으며, 이 중 19,600채가 미판매 상태라고 밝혔다.

D.R. 호튼의 데이비드 올드 회장은 최근 4분기 실적 발표에서 "신규 주택 수요는 여전히 지속적인 구매력 제약과 신중한 소비자 심리의 영향을 받고 있으며, 2026 회계연도에도 판매 인센티브가 높은 수준을 유지할 것으로 예상한다"고 말했다.

4분기 주택건설 매출은 전년 대비 4% 감소한 86억 달러를 기록했고, 주택 인도 건수는 1% 감소한 23,368채였다. 주택건설 세전 이익은 30% 감소한 10억 달러를 기록했다. 분기 평균 판매가격은 전년 대비 3% 하락한 365,600달러였다.

주택 판매 총마진은 구매자들에게 더 큰 인센티브를 제공하면서 전분기 21.8%에서 20%로 하락했다. 회사는 모기지 금리를 3.99%로 낮추는 프로모션에 크게 의존하고 있다고 밝혔다.

레너는 3분기 실적에서 주당순이익 2달러를 기록하며 예상치를 하회했다. 동시에 매출은 전년 대비 6.3% 감소한 88억 1,000만 달러를 기록했다. 이 역시 증권가 예상치 89억 7,000만 달러를 밑돌았다.

레너의 신규 주문은 12% 증가한 23,004채를 기록했으나, 인도 건수는 21,584채로 비교적 정체되었다. 회사는 어려운 주택시장 상황으로 인해 시장 여건에 맞춰 가격을 조정해야 했다고 밝혔다. 그럼에도 불구하고 레너는 모기지 금리 인하와 같은 타겟 인센티브를 활용하여 매월 커뮤니티당 4.7건의 판매를 유지했다.

주가 급락

레너의 주가는 지난 12개월간 30% 하락했다. D.R. 호튼은 같은 기간 13% 하락했다. 아래 차트 참조:

투자자들이 연말 전 '윈도우 드레싱'을 진행하면서 더 많은 약세론자들이 주택 관련 주식을 공격할 위험이 있다.

에버코어 ISI의 스티븐 킴은 10월 초 침체된 주택시장 분위기를 포착하여 D.R. 호튼, KB 홈(KBH), 메리티지(MTH), 펄트그룹(PHM), 톨 브라더스(TOL), 트라이 포인트 홈즈(TPH) 등 주요 상장 건설업체 6곳의 투자의견을 '아웃퍼폼'에서 '인라인'으로 하향 조정했다.

그는 미국에 주택 공급 부족이 있음에도 불구하고 "주택 가격 하락을 원하지 않는 한 건설업체들이 훨씬 더 많은 주택을 건설할 수 없다"고 지적했다.

그는 또한 모기지 금리가 2025년 초 약 7%에서 현재 6% 이상으로 하락했음에도 불구하고 구매자들이 여전히 드물다고 지적했다.

"최근 모기지 금리 하락에 대한 예상보다 부진한 반응은 애초에 올해 부진한 수요의 주범이 실제로 구매력이 아니었다는 사실을 반영한다"고 킴은 보고서에서 밝혔다. "우리는 문제가 높은 금리보다는 약한 소비자 심리였다고 판단한다."

안정적인 마진은 주식이 더 높은 주가수익비율을 받기 위해 필수적이라고 킴은 덧붙였다. 그러나 그는 건설업체들이 장기적으로 여전히 더 높은 밸류에이션을 받을 수 있다고 확신한다. 그는 "주식이 재평가되기 전에 마진이 바닥을 쳐야 하며, 이것이 향후 몇 개월 내에 실현될 것으로 보지 않는다"고 믿고 있다.

기록적인 부동산 자산

그럼에도 불구하고, 2026년 말까지 약 5.9%로 하락할 것으로 예상되는 낮은 모기지 금리는 결국 구매자들의 관심을 불러일으킬 수 있다. 관세 영향이 완화되고 연준 금리와 인플레이션이 하락하면서 경제가 개선되면 더 많은 수요를 유발할 수도 있다.

이러한 구매자들은 새 집을 찾는 첫 주택 구매자이거나, 2022년 이후 모기지 금리 급등으로 인해 집에 갇혀 있던 사람들일 수 있다. 이들은 '당시 낮았던' 모기지 계약서를 주머니에 넣고 있는 소유자들로, 집을 팔고 현재의 훨씬 높은 금리를 감수하기를 꺼려하는 사람들이다.

그러나 세인트루이스 연방준비은행 자료에 따르면 약 36조 달러에 달하는 기록적인 수준의 부동산 자산을 보유하고 집에 앉아 있는 미국인들이 다시 활동을 시작할 가능성이 더 높다.

"10년 이상 주택을 소유한 사람들은 이사가 필요할 경우 가격 인하를 감수할 수 있다"고 온라인 증권사 트레이드스테이션의 글로벌 시장전략 책임자 데이비드 러셀은 말했다. "이는 거래가 증가하면서 가격을 끌어내릴 수 있다."

전미부동산중개인협회의 최근 보고서에 따르면 작년 구매자 5명 중 1명만이 첫 주택 구매자였으며, 이는 기록적인 최저치다. 첫 구매자의 평균 연령은 비교적 노련한 40세였으며, 따라서 주택 사다리에 오르는 젊은 가족은 그리 많지 않았다.

반면, 부동산 중개인들은 자산 보유자들이 새 집으로 업그레이드하거나 더 작은 집으로 이사하는 익숙한 얼굴들을 보고 있다고 설명한다.

건설업체들에게 좋은 소식일까?

저금리의 역설

주택 매매 과정을 겪어본 사람이라면 시장에 특이한 점들이 있다는 것을 알아야 한다. 여기 또 다른 특이점이 있다.

기존 주택이 대량으로 시장에 나오지 않았기 때문에 건설업체들이 땀 흘려 건설한 신규 주택의 시장 점유율이 더 커졌다.

2024년 신규 주택 판매는 시장의 14.5%를 차지했으며, 이는 2005년 이후 가장 높은 비율이다. 역사적으로 전체 주택 판매의 10-12%를 평균적으로 차지했다.

이는 금리가 계속 하락하고 기존 소유자들이 잘 관리된 흰 울타리 집이든 더 낡은 집이든 매물로 내놓으면 건설업체들에게 더 많은 판매 경쟁을 만들어낼 것이라는 의미다.

"역설적으로 들릴 수 있지만, 낮은 금리가 건설업체들에게 반드시 좋은 것은 아니다. 경쟁이 증가할 수 있기 때문이다. 낮은 차입 비용이 판매자들을 시장으로 끌어낼 수 있기 때문에 모기지 금리의 역설이 존재한다. 이는 기존 주택의 공급을 증가시켜 건설업체들의 가격 책정과 시장 점유율을 위협할 수 있다"고 트레이드스테이션의 러셀은 말했다. "주택건설업체들은 최근 몇 년간 높은 금리가 기존 주택을 시장에서 차단했기 때문에 지배적인 위치를 누렸다. 금리가 하락하면서 이것이 변화하고 있다."

주택 소유자들은 매각에 주저하지 않는 것으로 보인다. 8월에 미국 주택 판매자 6명 중 1명이 호가를 낮췄으며, 이는 1년 전 15.9%에서 증가한 수치다. 이는 2012년 기록 시작 이후 해당 월 기준 가장 높은 비율이다.

그들이 이렇게 하는 이유는 지속적인 경제 불확실성과 높은 재고 수준으로 인해 미국이 여전히 구매자 시장이라고 믿기 때문이다.

"2025년에도 신규 주택 판매가 다시 우수한 성과를 낼 것으로 예상되지만, 기존 판매자들로부터의 경쟁이 증가할 것"이라고 Realtor.com의 수석 이코노미스트 다니엘 헤일은 말했다.

잘못된 페이지

기관 투자자들도 더 많은 기존 재고를 시장에 내놓고 있다. 파슬 랩스의 분석에 따르면, 기관 투자자들은 현재 구매하는 것보다 더 많은 주택을 판매하고 있으며, 이는 6분기 연속이다. 이러한 임대업자들에는 인비테이션 홈즈(INVH), 프로그레스 레지덴셜, 퍼스트키 홈즈가 포함된다.

"그들은 이 분야에서 철수하는 것이 아니라 단지 자본을 임대용 건설 커뮤니티로 전환하고 있다. 그러나 이러한 변화는 소규모 투자자와 전통적인 주택 구매자들에게 경쟁이 줄어든다는 것을 의미하며, 동시에 더 많은 임대 공급을 추가한다. 이는 주택을 살 여유가 없어 임대를 선택하는 젊은 성인들이 많은 오늘날의 시장에서 필요한 것이다"라고 CJ 패트릭 컴퍼니의 설립자이자 CEO인 릭 샤가는 CNBC에 말했다.

이 모든 것은 미국 주택건설업체와 이 부문 투자자들에게 반갑지 않은 소식이다. 금리가 하락하면서 천국으로 가는 계단 대신, 그들은 부동산이 시장에 쏟아지면서 영국 록 밴드 레드 제플린의 또 다른 클래식인 '제방이 무너질 때'를 초조하게 흥얼거릴 가능성이 더 높다.

"시장 지위는 주식에 투자할 때 가장 중요한 고려 사항 중 하나다. 시장 점유율이 하락하는 기업들은 업종과 관계없이 종종 어려움을 겪기 때문이다"라고 러셀은 말했다. "가격 책정이 중요하다. 판매 가격이 압박받는 부문에 투자하고 싶어하는 투자자는 거의 없다."