알렉산드리아 리얼 에스테이트, 어려운 2026년 저점 예상

알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스(ARE)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스, 실적 발표에서 강력한 실행력과 단기 역풍 사이 균형 모색

알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스의 최근 실적 발표는 자신감과 신중함 사이에서 신중한 균형을 유지했다. 경영진은 어려운 생명과학 부동산 환경에도 불구하고 플랫폼의 회복력을 강조하며 부채 감축, 비용 통제, 임대 모멘텀, 유동성 측면에서 상당한 진전을 이뤘다고 밝혔다. 동시에 4분기 대규모 손상차손, 동일자산 순영업이익 감소, 높은 무상임대료, 임박한 공실률 압박이 최소 2026년까지 실적과 자산 가치에 부담을 줄 것이라는 점을 솔직히 인정했다. 전반적인 분위기는 장기화된 업계 침체와 규제 불확실성 속에서 규율 있는 실행에 초점을 맞춘 것이었다.

가속화된 자산 매각으로 부채 감축 및 2026년 계획 뒷받침

실적 발표의 핵심 주제는 알렉산드리아의 공격적인 자산 매각 전략이었다. 회사는 4분기에만 26건의 거래를 통해 15억 달러 규모의 자산 매각을 완료했다. 이는 레버리지 목표 달성에 도움이 되었을 뿐만 아니라 2026년을 목표로 한 비핵심 자산 매각 프로그램을 의미 있게 진전시켰다. 경영진은 더 광범위한 자산 매각 프레임워크가 29억 달러(중간값) 규모의 매각 및 부분 지분 거래를 목표로 하며, 이 중 65~75%가 비핵심 자산과 토지에서 나올 것으로 예상된다고 강조했다. 이러한 재편은 포트폴리오를 간소화하고 자본을 재활용하며 대차대조표 건전성을 뒷받침하는 동시에 실적 부진 또는 비수익 창출 자산에 대한 노출을 줄이기 위한 것이다.

강력한 4분기 거래량으로 임대 모멘텀 반등

생명과학 부동산의 어려운 임대 환경에도 불구하고 알렉산드리아는 지난 1년 중 가장 강력한 분기 임대 실적을 기록했다. 4분기 임대 거래량은 임대 가능 면적 120만 평방피트에 달해 직전 4개 분기 평균 대비 14%, 직전 8개 분기 평균 대비 10% 증가했다. 특히 이 중 39만3000 평방피트가 현재 공실 공간 임대에서 나왔는데, 이는 최근 5개 분기 분기별 평균의 거의 두 배에 달하는 수치로 의사결정 주기가 길어졌음에도 알렉산드리아의 핵심 입지에 대한 임차인 수요가 지속되고 있음을 보여준다. 이러한 임대 실적은 단기 공실률 하락 우려를 상쇄하는 핵심 요인이었다.

계약 체결 임대 잔고, 2026년 매출 성장 발판 마련

회사는 계약은 체결했지만 아직 시작되지 않은 상당한 규모의 임대 잔고를 미래 성장의 중요한 동력으로 강조했다. 임대 가능 면적 약 90만 평방피트(전체 포트폴리오의 약 2.5%)가 평균적으로 2026년 3분기에 시작될 예정이다. 이들 임대는 완전히 가동되면 약 5200만 달러의 추가 연간 임대 수익을 창출할 것으로 예상된다. 경영진은 이 잔고를 2026년 재무 프레임워크를 뒷받침하는 핵심 요소로 규정하며, 현재 압박받고 있는 순영업이익과 장기 실적 및 공실률 회복 사이의 격차를 메우는 데 도움이 될 것이라고 설명했다.

운영자금 실적, 저점 전망 속에서도 가이던스 달성

실적 측면에서 알렉산드리아는 이전 전망에 부합하는 운영자금을 달성했다. 조정 후 희석 주당 운영자금은 2025년 4분기 2.16달러, 연간 9.01달러로 모두 이전 가이던스 중간값을 사실상 달성했다. 회사는 2026년 운영자금 전망을 재확인하고 2026년 4분기가 저점 분기가 될 것으로 예상되며 주당 운영자금은 1.40~1.60달러로 전망된다고 거듭 밝혔다. 이러한 설명은 현재와 향후 실적 압박이 상당하지만 유한하며, 임대 개시와 자산 매각이 진행됨에 따라 바닥을 찍는 과정이 예상된다는 경영진의 견해를 나타낸다.

높은 마진과 일반관리비 절감으로 수익성 뒷받침

알렉산드리아는 강력한 운영 효율성을 핵심 차별화 요소로 강조했다. 회사는 2025년 4분기 조정 EBITDA 마진 70%를 기록했는데, 이는 규모와 엄격한 비용 통제를 모두 반영한 수치다. 일반관리비 절감이 두드러졌다. 알렉산드리아는 2025년에 5130만 달러의 일반관리비 절감을 달성해 전년 대비 30% 감소했다. 그 결과 일반관리비는 순영업이익의 약 5.6%로, 경영진은 이것이 S&P 500 리츠 평균 수준의 약 절반이라고 언급했다. 이러한 구조적 비용 개선은 매출 변동성에 대한 완충 장치를 제공하고 장기화된 침체를 견딜 수 있는 회사의 능력을 뒷받침한다.

유동성과 장기 부채로 뒷받침되는 대차대조표 건전성

대차대조표는 상대적으로 밝은 부분으로 남아 있다. 알렉산드리아는 53억 달러의 유동성과 S&P 500 리츠 중 가장 긴 평균 잔존 부채 만기인 12년 이상을 보고했다. 연간 조정 EBITDA 대비 순부채는 2025년 4분기 5.7배로 경영진의 안정 범위 내에 있다. 회사는 2026년 4분기 레버리지 목표인 5.6~6.2배를 재확인했다. 2026년 초 일시적인 분기별 연환산 레버리지 급등이 예상되지만, 경영진은 지속적인 자산 매각과 임대 개시가 연말 개선을 이끌 것이라고 강조하며 리츠가 대차대조표 부담 없이 운영하고 투자할 수 있는 역량을 강화할 것이라고 밝혔다.

자본화 이자 감소는 긴축된 자본 배치 신호

경영진은 또한 자본 집약도를 낮추고 있다. 2026년 자본화 이자 가이던스는 2억5000만 달러로 설정되어 2025년 대비 24% 감소했다. 이러한 감소는 자산 매각의 영향과 건설 중인 프로젝트에 대한 신중한 검토에 따른 것으로, 일부 개발은 중단되거나 매각될 가능성이 있다. 이러한 움직임은 새로운 자본 투입에 대한 보다 신중한 입장과 더 불확실한 시장에서 수익률 기준을 충족하지 못할 수 있는 프로젝트를 추진하기보다는 대차대조표 유연성을 보존하려는 의지를 반영한다.

비수익 창출 자산 및 비핵심 노출 축소

알렉산드리아는 비수익 창출 자산에 대한 노출을 적극적으로 줄이고 있다. 이들 자산은 2024년 말 총자산의 20%에서 2025년 말 17%로 감소했으며, 경영진은 2026년까지 추가 감소를 예상하고 있다. 자산 매각 프로그램이 이 계획의 핵심이며, 예상 매각의 대부분이 비핵심 자산과 토지에서 나올 것이다. 이러한 재편은 포트폴리오를 안정적인 수익 창출 자산 쪽으로 더 크게 기울이는 것을 목표로 하며, 시간이 지남에 따라 보다 예측 가능한 현금흐름과 낮은 개발 위험을 뒷받침할 것이다.

공실률과 시장 여건으로 동일자산 순영업이익 압박

운영상의 강점에도 불구하고 동일자산 실적은 여전히 어려움을 겪고 있다. 동일자산 순영업이익은 2025년 4분기 6% 감소했고(현금 기준 1.7% 감소), 연간으로는 3.5% 감소했다(현금 기준으로는 0.9% 증가). 경영진은 이러한 압박을 낮은 공실률과 광범위한 시장 역풍 탓으로 돌렸으며, 이는 생명과학 수요의 장기화된 부진과 느린 임대 의사결정 속도를 반영한다. 현금 순영업이익 추세가 다소 더 회복력이 있지만, 헤드라인 감소는 공실 공간과 현재 환경에서 거래를 성사시키기 위해 필요한 양보로 인한 실적 하락을 강조한다.

대규모 4분기 손상차손, 토지 및 프로젝트 재평가 반영

실적 발표는 2025년 4분기에 인식된 총 14억5000만 달러의 대규모 손상차손으로 특징지어졌다. 경영진은 이들 손상차손의 약 90%가 이전에 공시되어 놀라움 요인을 완화했다고 언급했다. 손상차손의 약 50~60%가 토지 보유와 관련이 있었고, 88 블룩솜 스트리트와 게이트웨이 캠퍼스를 포함한 두 개의 주요 자산이 전체의 약 37%를 차지했다. 이러한 감액은 약화된 시장 여건과 개발 경제성에 대한 진화하는 기대를 고려한 자산 가치 재평가를 반영하며, 장기 자산 가치에 대한 불확실성이 높아졌다는 인식에 기여한다.

공실률 역풍과 예상되는 단기 공실 기간

공실률은 여전히 주요 우려 사항이다. 회사는 2025년을 90.9%의 공실률로 마감했는데, 이는 전 분기 대비 30bp의 소폭 개선이다. 그러나 경영진은 임대 가능 면적 120만 평방피트의 주요 임대 만기로 인해 2026년 1분기 단기 하락에 대비하도록 투자자들을 준비시키고 있으며, 이 중 약 60%가 1월 중순에 만료되었다. 이러한 만기는 공간이 재임대되기 전까지 공실 기간을 만들 것으로 예상된다. 그럼에도 알렉산드리아는 2026년 말 공실률 가이던스인 87.7~89.3%를 재확인하며, 경로가 험난할 수 있지만 현재의 이직과 재임대가 진행되면 80% 후반대에서 안정화될 것으로 경영진이 예상하고 있음을 시사했다.

임차인 청산 및 임대 해지로 인한 매출 역풍

단기 압박을 더하는 것은 특정 임차인 관련 매출 역풍이다. 회사의 가이던스는 잠재적 임차인 청산과 관련하여 2026년 1분기부터 분기당 약 600만 달러의 임대료 감소를 가정하고 있다. 또한 알렉산드리아는 사우스 샌프란시스코에서 연간 약 1140만 달러의 수익을 창출했던 약 17만1000 평방피트의 임대를 해지했다. 공간은 이미 재임대되었지만 새 임대는 2026년 하반기까지 시작되지 않을 것으로 예상되어 일시적인 공실 격차가 발생한다. 이러한 요인들은 예상되는 실적 하락에 기여하고 일부 시장에서 임차인 기반의 현재 취약성을 강조한다.

무상임대료와 가격 압박, 약화된 임대 경제성 드러내

실적 발표는 또한 임대 경제성에 대한 압박 증가를 강조했다. 무상임대료는 거래를 성사시키는 주요 도구가 되었으며, 4분기 갱신 및 신규 임대 임대료 변동률 모두 압박을 받았다. 선불 양보에 대한 이러한 의존도 증가는 계약 임대료 대비 단기 현금 회수가 약화되었음을 나타내며, 알렉산드리아가 공간을 채우는 데 성공하더라도 신용도 높은 임차인을 확보하고 공실률을 유지하기 위해 단기 수익을 희생해야 할 수 있음을 시사한다. 투자자들에게 이러한 역학은 임대 거래량이 회복 조짐을 보이더라도 현금흐름 회복이 더딜 것임을 가리킨다.

벤처 투자 수익 감소, 실적 변동성에 또 다른 층 추가

한때 꾸준한 추가 수익원이었던 알렉산드리아의 벤처 투자 포트폴리오도 수익에 덜 기여하고 있다. 벤처 투자로 인한 실현 수익은 4분기 2100만 달러로 직전 3개 분기 분기별 평균 약 3200만 달러에서 감소했다. 그럼에도 회사는 2026년 실현 수익 가이던스인 6000만~9000만 달러를 재확인했는데, 이는 중간값 기준 분기당 약 1900만 달러를 의미한다. 이 가이던스는 벤처 수익이 최근 역사 대비 억제된 수준을 유지할 가능성이 높지만 여전히 핵심 부동산 실적에 의미 있는, 비록 변동성이 있는, 보완을 제공할 것임을 인정한다.

개선 전 일시적 레버리지 급등 예상

대차대조표가 상대적으로 보수적으로 유지되고 있지만, 투자자들은 레버리지 지표의 단기 증가에 대비해야 한다. 경영진은 연간 조정 EBITDA 대비 순부채가 2026년 1분기 분기별 연환산 기준으로 약 1.0~1.5배 일시적으로 상승할 것으로 예상하는데, 이는 주로 신규 차입보다는 낮은 분기별 조정 EBITDA에 기인한다. 그러나 연중 진행되면서 회사는 자산 매각과 2026년 후반에 시작되는 계약 체결 임대의 수익 기여에 힘입어 레버리지가 5.6~6.2배의 2026년 4분기 목표 범위로 개선될 것으로 예상한다.

규제 및 업계 배경, 의사결정 지속 지연

회사별 역학을 넘어 알렉산드리아는 더 광범위한 업계 맥락에 시간을 할애했다. 경영진은 생명과학 약세장의 5년째에 있으며 벤처 자금 조달과 자본시장 여건이 제약된 상태로 남아 있다고 설명했다. FDA 리더십 변화와 변동성 있는 정책 신호를 포함한 규제 불확실성은 상황을 더욱 복잡하게 만들어 투자자와 임차인 의사결정을 모두 늦추고 임대 주기를 연장했다. 이러한 거시 및 규제 요인은 회사가 비용 및 자본 배분과 같은 통제 가능한 레버를 계속 실행하고 있음에도 단기 공실률, 가격 책정, 개발 결정에 대한 신중한 어조를 설명하는 데 도움이 된다.

가이던스, 2026년 저점과 점진적 회복 경로 강조

향후 전망과 관련하여 알렉산드리아는 2026년 프레임워크를 재확인하며 2026년 4분기가 실적 저점을 나타낼 것으로 예상된다고 강조했다. 2026년 말 공실률은 87.7~89.3%로 전망되며, 주요 임대 만기가 진행되면서 2026년 1분기 하락이 예상되고 약 90만 평방피트의 계약 체결 임대가 시작되고 자산 매각이 완료되면서 하반기 회복이 예상된다. 2026년 4분기 주당 운영자금은 1.40~1.60달러 범위로 가이던스되었으며, 동일자산 순영업이익 가이던스는 중간값 기준 약 ±8.5%를 중심으로 하여 임차인 청산으로 인한 역풍(분기당 약 600만 달러)과 2026년 하반기 매각되거나 매각 예정인 자산으로 인한 2~3% 혜택을 모두 반영한다. 자산 매각 프로그램의 29억 달러 중간값, 자본화 이자 가이던스 2억5000만 달러(전년 대비 24% 감소), 실현 투자 수익 가이던스 6000만~9000만 달러는 포트폴리오 재편, 자본 집약도 낮추기, 53억 달러의 유동성 유지에 초점을 맞춘 전략을 반영한다. 경영진은 또한 2025년에 달성한 상당한 일반관리비 절감이 계속될 것으로 예상되지만 2026년에는 증분 혜택이 감소할 것이라고 신호했다.

결론적으로 알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스의 실적 발표는 신중한 대차대조표 관리, 강력한 비용 절감, 계약 체결 임대로 인한 미래 수익 가시성 증가로 어려운 업계 사이클을 헤쳐나가는 회사의 모습을 그렸다. 단기 실적, 공실률, 자산 가치가 대규모 손상차손, 높은 무상임대료, 임차인별 역풍으로 인해 의미 있는 압박에 직면해 있지만, 경영진의 재확인된 가이던스와 2026년 저점에 대한 명확한 설명은 안정화로 가는 명확하지만 도전적인 경로를 시사한다. 투자자들에게 이 이야기는 장기화된 섹터 약세와 규제 불확실성을 배경으로 한 견고한 운영 실행력과 유동성 강점에 관한 것이며, 궁극적인 보상은 생명과학 수요의 광범위한 회복 시기와 강도에 달려 있다.