케펠, 실적 발표에서 견고한 펀더멘털 강조... 단기 DPU 하락 전망

켑펠(SG:K71U)이 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

켑펠, 단기 배당 압력에도 긍정적 모멘텀 시사

켁펠의 최근 실적 발표는 전반적으로 긍정적인 사업 전망을 제시했다. 경영진은 강력한 운영 실적, 자산 가치 회복, 체계적인 자본 관리를 강조했다. 순부동산수익과 부동산수익 모두 견조하게 성장했으며, 포트폴리오 입주율은 높은 수준을 유지했고, 주요 시장에서 임대료 상승률도 강세를 보였다. 전략적 인수를 통해 수익 기반을 다각화하고 핵심 중심업무지구 익스포저를 강화했다. 보고된 배당수익과 단기 주당배당금은 타이밍 효과, 증가한 발행주식수, 높은 대출 원금으로 인한 압력을 받았지만, 경영진은 이를 개선되는 펀더멘털과 명확한 재무 및 ESG 목표를 배경으로 한 일시적 역풍으로 규정했다.

강력한 순부동산수익 및 부동산수익 성장

켑펠은 2025 회계연도 순부동산수익이 전년 대비 6.9% 증가했고, 부동산수익은 4.9% 상승했다고 보고했다. 이는 255 조지 스트리트의 기여와 호주 2 블루 스트리트의 입주율 개선에 힘입은 것이다. 이러한 수치는 높은 금리 환경과 경쟁적인 임대 시장에도 불구하고 기초 포트폴리오가 여전히 현금흐름을 성장시키고 있음을 보여준다. 특히 호주 자산들이 중요한 성장 동력으로 부상하며 국지적 약세를 상쇄하고 켑펠의 다각화된 수익 기반의 회복력을 재확인시켰다.

관계사 및 합작투자 기여 확대

관계사 및 합작투자 지분법이익은 전년 대비 13.3% 증가했다. 이는 주로 싱가포르 프라임 오피스 공간에 대한 강한 수요와 해당 법인들의 차입비용 감소에 기인한다. 이러한 실적은 켑펠의 파트너십과 공동투자의 전략적 가치를 강조하며, 특히 임대 역학이 우호적으로 유지되는 싱가포르 중심업무지구 고품질 자산에서 두드러진다. 관계사 및 합작투자로부터의 증가하는 이익 기여는 전액 소유 부동산을 넘어서는 추가적인 수익 레버리지를 제공한다.

높은 입주율과 강력한 임대료 상승

약정 포트폴리오 입주율은 96.7%로 개선되었으며, 포트폴리오는 11.5%의 견조한 연간 임대료 상승률을 기록했다. 싱가포르 부문은 10.7%를 기록했다. 2025년에 170만 평방피트 이상의 임대차 계약이 체결되어 지속적인 임차인 수요와 만기 임대료 수준을 상회하는 임대료 인상 능력을 반영했다. 이러한 지표들은 켑펠이 핵심 시장에서 여전히 강력한 가격 결정력을 보유하고 있음을 시사하며, 높은 계약 임대료가 단계적으로 반영되면서 현금흐름 가시성을 높이고 향후 수익 성장을 뒷받침한다.

포트폴리오 가치 대폭 회복

가치 상승이 두드러진 주제였으며, 전체 포트폴리오 가치는 전년 대비 22.3% 상승했다. 싱가포르 포트폴리오는 25.2% 상승했지만, MBFC 타워 3의 추가 지분을 제외하면 5.5% 증가로, 광범위한 시장 불확실성을 고려할 때 여전히 주목할 만하다. 호주 가치는 현지 통화 기준 19.3% 상승했고(싱가포르달러 기준 15.2%), 최근 인수를 제외하더라도 포트폴리오는 3.4% 상승했다. 이러한 상승은 고품질 오피스 및 복합용도 자산에 대한 투자자 수요가 여전히 견고하며, 켑펠의 부동산이 시장의 고품질 영역에 위치하고 있음을 시사한다.

전략적 인수 및 다각화 확대

켑펠은 2025년 12월 두 건의 전략적 인수를 완료했다. 첫 순수 리테일 자산인 탑 라이드 시티의 75% 지분과 MBFC 타워 3의 추가 3분의 1 지분이다. 이러한 움직임은 오피스를 넘어 수익 믹스를 확대하고 싱가포르 핵심 중심업무지구에서의 입지를 강화한다. 전체 수익 기여는 2026년부터 본격화되겠지만, 경영진은 이러한 거래를 규모 구축, 현금흐름 다각화, 시장 여건이 정상화되면서 프라임 입지의 상승 여력을 더 많이 포착하는 데 핵심적이라고 강조했다.

부채 및 자본 관리 진전

자본 측면에서 켑펠은 2025년 가중평균차입비용이 3.41%였다고 보고했으며, 우선공모 이후 1월 20일 약 8억 9천만 달러의 주식 브리지론을 이미 상환했다. 경영진은 지속적인 차환 노력과 보다 유리한 자금 조달 믹스를 반영하여 2026년 차입비용을 3% 초반에서 3.3% 사이로 낮추는 것을 목표로 하고 있다. 지속가능성 연계 자금 조달도 공모 후 79%로 증가하여, 녹색 및 지속가능 자본원을 향한 회사의 추진과 자금 조달 회복력 개선을 강조한다.

장기 임대 프로필로 수익 가시성 확보

켑펠의 포트폴리오는 4.4년의 긴 가중평균잔존임대기간을 유지하고 있으며, 상위 10개 임차인은 8.1년으로 수익 가시성을 강화하고 단기 갱신 리스크를 줄인다. 경영진은 8 엑시비션 스트리트의 7년 이상 장기 임대차 계약 등을 주요 자산에 대한 지속적인 임차인 약속의 증거로 강조했다. 이러한 임대 프로필은 현금흐름을 안정시키고 입주율 및 임대료의 경기 변동성에 대한 완충 장치를 제공한다.

ESG 성과 및 넷제로 약속

ESG 진전이 두드러지게 부각되었으며, MBFC 타워 3는 BCA 그린마크 플래티넘 슈퍼 로우 에너지 인증을 획득했고, 최근 인수한 탑 라이드를 제외한 모든 부동산이 친환경 인증을 받았다. 켑펠은 2030년까지 스코프 1 및 2 배출량 50% 감축 목표에서 2050년까지 스코프 1 및 2 넷제로 목표로 탄소 로드맵을 확장했다. 이러한 약속은 지속가능성에 점점 더 집중하는 기관투자자와 임차인에게 포트폴리오의 매력을 강화하는 동시에, 지속가능성 연계 상품을 통해 더 나은 자금 조달 조건을 지원할 가능성이 있다.

안정적인 이자보상배율 및 개선된 자금 조달 믹스

이자보상배율은 2.6배로 안정적으로 유지되어, 차입비용이 소폭 상승했음에도 관리 가능한 부채 상환 능력을 나타낸다. 고정금리 차입은 전체 부채의 53%를 차지했으며, 주식 브리지론을 제외하면 62%로, 금리 변동성에 대한 견고한 헤지를 나타낸다. 지속가능성 연계 및 장기 자금 조달 비중 증가와 결합하여, 켑펠의 자금 조달 프로필은 이전 연도보다 더욱 견고하고 다각화된 것으로 보인다.

조정 순자산가치 및 배당 프로필

2025년 12월 31일 기준 조정 주당순자산가치는 1.27달러로, 투자자들에게 기초 자산 가치의 기준점을 제공한다. 연간 주당배당금은 0.0523달러로, 상반기 0.0272달러, 선지급 배당 0.0163달러, 나머지 단기간 0.0088달러로 연중 분배되었다. 배당 주기와 구조가 자본 조달 활동 및 인수 타이밍의 영향을 받았지만, 전체 지급액은 성장을 위한 자금 조달 요구와 단기 수익의 균형을 맞추려는 경영진의 시도를 반영한다.

타이밍 효과로 인한 기초 주당배당금 및 배당수익 압력

경영진은 2025년 10월 17일부터 12월 31일까지 단기간 주당배당금이 낮았음을 인정했다. 이는 주로 사모 및 우선공모에 따른 발행주식수 증가와 인수 완료 지연으로 인한 수익 기여 지연 때문이다. 운영 배당수익은 전년 대비 1.1% 감소한 1억 9,240만 달러를 기록했지만, 경영진은 모든 관리 수수료가 25%를 현금으로 지급하는 대신 주식으로 지급되었다면 6.3% 증가했을 것이라고 강조했다. 투자자들에게 전달된 메시지는 기초 운영이 강화되고 있으며, 보고된 배당수익 및 주당배당금이 자본 및 타이밍 요인에 의해 일시적으로 왜곡되었다는 것이다.

인수 자금 조달로 인한 일시적 레버리지 상승

2025년 12월 31일 기준 총레버리지는 47.9%로 상승했다. 이는 주로 MBFC 타워 3 인수 자금 조달을 위한 주식 브리지론 사용 때문이다. 그러나 경영진은 우선공모 대금이 연말에 적용되었다고 가정한 프로포마 기준으로 레버리지가 40.4%였을 것이라고 밝혔다. 이는 과거 수준 및 업계 기준과 더 일치한다. 2026년 1월 주식 브리지론 상환으로 재무상태표가 더 강화될 것으로 예상되며, 부채비율에 대한 우려를 완화하고 향후 기회를 위한 여력을 창출할 것이다.

차입비용 및 높은 대출 원금

차입비용은 전년 대비 2% 증가했다. 이는 주로 급격한 금리 상승보다는 2025년 높은 대출 원금 때문이다. 그럼에도 불구하고 3.41%의 가중평균차입비용은 현재 환경에서 합리적으로 억제된 수준이며, 경영진은 2026년 점진적 감소를 목표로 3% 초반에서 3.3%를 목표로 하고 있다. 투자자들은 이 지표를 면밀히 관찰해야 한다. 자금 조달 비용의 의미 있는 개선은 분배 가능 소득으로 직접 흘러들어가 수익률 회복을 뒷받침할 것이기 때문이다.

북아시아 및 환율 역풍

북아시아 실적은 엇갈렸다. 이 지역의 귀속 순부동산수익은 전년 대비 3.2% 감소했고, 가치는 싱가포르달러 기준 3.5% 하락했다. 경영진은 현지 통화 기준 임대료가 실제로 개선되었으며, T 타워와 KR 긴자 II가 각각 2.2%와 5.6%의 상승을 기록했다고 강조했다. 하락은 주로 강세를 보인 싱가포르달러로 인한 환산 효과에서 비롯되었으며, 이는 환율 변동성이 해외 포트폴리오의 기초 운영 진전을 가릴 수 있음을 보여준다.

임대 일정 및 자산별 공백

켑펠의 새로 확보한 임대차 계약 중 일부, 특히 8 엑시비션 스트리트는 2027년과 2028년 상반기에야 수익 기여를 시작할 예정이어서 계약 체결과 현금 실현 사이에 시차가 발생한다. 또한 2 블루 스트리트는 여전히 약 7~8%의 공실이 있고 임대료 보증이 2026년 4월에 만료되어, 나머지 공간이 제때 임대되지 않으면 소폭의 수익 감소 위험이 있다. 이러한 타이밍 공백은 관리 가능하지만, 단기 수익 궤적 대비 더 강력한 중기 수익 전망을 평가하는 투자자들에게 중요하다.

시장 경쟁 및 가치평가 민감도

경영진은 빅토리아 크로스와 같은 신규 개발이 공급을 추가하는 노스 시드니를 포함한 여러 호주 지역에서 경쟁적 공급을 지적했다. 주요 중심업무지구 자산의 대규모 거래와 같은 잠재적 대형 시장 거래도 가치평가 벤치마크와 환원율 가정에 영향을 미칠 수 있다. 2 블루 스트리트와 같은 일부 자산은 이미 광범위한 시장 약세로 인해 소폭의 가치평가 압력을 경험했다. 켑펠의 전략은 자산 품질, 임대 실적, 적극적 관리에 기대어 이러한 변동성이 큰 부문에서 가치평가를 방어하는 것으로 보인다.

세금 및 비현금 이연법인세 충당금

켑펠은 연간 법인세 1,370만 달러를 보고했으며, 이 중 약 900만 달러가 실제 현금 원천징수세였다. 나머지는 호주, 한국, 일본의 가치평가 상승과 관련된 추가 이연법인세 충당금을 포함했다. 이러한 이연법인세는 보고 수익에는 영향을 미치지만 즉각적인 현금흐름에는 영향을 미치지 않는 비현금 항목이며, 경영진은 투자자들이 분배 가능 소득 대비 최종 수익을 더 잘 해석할 수 있도록 이러한 구분을 강조했다.

가이던스 및 전망... 유기적 성장 및 비용 절감에 집중

2026년을 전망하며 경영진은 유기적 성장, 비용 통제, 차입비용 절감에 대한 명확한 집중을 강조했다. 그들은 강력한 2025년 운영 지표를 재확인했다. 순부동산수익 6.9% 증가, 부동산수익 4.9% 증가, 관계사 지분법이익 13.3% 증가를 기록했지만, 현금 관리 수수료로 인해 운영 배당수익은 1.1% 감소했음을 인정했다. 2025년 주당배당금 0.0523달러, 조정 주당순자산가치 1.27달러, 주식 브리지론 상환 후 이미 완화되고 있는 레버리지를 바탕으로, 회사는 낮은 가중평균차입비용(3% 초반~3.3% 목표), 2026년 상반기 만기 도래 부채 약 27%의 체계적 차환, 지속적인 높은 입주율 및 임대료 상승을 통해 분배 가능 소득을 개선하는 것을 목표로 한다. 2050년까지 스코프 1 및 2 배출량 넷제로 목표로의 지속가능성 목표 확장은 높은 비율의 친환경 인증 자산과 결합되어 자금 조달 접근성과 임차인 수요를 더욱 뒷받침할 것으로 예상된다.

요약하면, 켑펠의 실적 발표는 강력한 운영 실적, 가치평가 상승, 전략적 포트폴리오 움직임과 배당에 대한 단기 압력 및 높은 헤드라인 레버리지의 균형을 맞췄다. 기초 상황은 회복력 있는 입주율, 건전한 임대료 성장, 적극적인 자본 관리로, 환율 및 타이밍 이슈는 구조적 문제가 아닌 일시적 역풍으로 작용하고 있다. 투자자들에게 핵심 시사점은 포트폴리오가 강화되고 있고, 최근 인수 후 재무상태표가 정상화되고 있으며, 경영진이 자금 조달 비용을 완화하면서 유기적 성장을 추출하는 데 집중하고 있다는 것이다. 이는 2026년이 전개되면서 개선된 수익 지표의 잠재력을 설정한다.