스위스 프라임 사이트 실적 발표, 전환과 성장 강조

스위스 프라임 사이트 AG(CH:SPSN)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

스위스 프라임 사이트 AG의 최근 실적 발표는 긍정적인 분위기로 진행됐다. 경영진은 기록적인 운용자산 규모, 견고한 임대 동향, 개선된 자금조달 비용을 반복적으로 강조했다. 일부 주요 지표는 소매 매장 폐쇄 및 재개발 프로젝트와 관련된 일회성 요인으로 인해 하락했지만, 경영진은 비교 가능 기준으로 볼 때 그룹이 견고한 수익성, 건전한 재무구조, 강력한 펀드 투자자 수요를 바탕으로 꾸준히 성장하고 있다고 강조했다. 전반적으로 이번 발표는 현재의 전환기가 더 높은 수준의 수익과 지속 가능한 성장을 위한 토대를 마련할 것이라는 자신감을 전달했다.

기록적인 운용자산 규모와 강력한 펀드 유입

스위스 프라임 사이트 솔루션즈는 핵심 성장 동력으로 계속 부상하며 그룹 운용자산을 기록적인 143억 스위스프랑으로 끌어올렸다. 이 플랫폼은 자산운용 부문에서 약 10억 스위스프랑의 신규 자금을 유치했으며, 3억 스위스프랑의 증자를 포함하면 총 펀드 유입액은 13억 스위스프랑에 달했다. 이러한 모멘텀은 회사의 부동산 상품에 대한 기관투자자들의 강력한 수요를 보여주며, 자산운용 부문을 수익과 다각화에 점점 더 중요한 기여자로 자리매김시키고 있다.

두 자릿수 자산운용 수익 성장

자산운용 수익은 약 8,400만~8,500만 스위스프랑으로 증가하며 전년 대비 18% 상승했다. 성장은 대부분 유기적이었으며, 총 17억 스위스프랑에 달하는 거래 활동 증가에 힘입었다. 이러한 수익 확대는 스위스 프라임 사이트의 투자 플랫폼의 확장성과 높은 운용자산을 경상 수수료 및 거래 기반 수익으로 수익화하는 능력을 보여주며, 전통적인 부동산 포트폴리오에 상대적으로 자본 부담이 적은 보완재를 제공한다.

회복력 있는 동일 기준 임대료 성장

더 어려운 거시경제 환경에도 불구하고 스위스 프라임 사이트는 자체 포트폴리오 전반에서 약 2%의 동일 기준 임대료 성장을 달성했으며, 경영진은 2.6%의 비교 가능한 수치도 언급했다. 이러한 견고한 기저 임대료 실적은 핵심 오피스 및 복합용도 부동산에 대한 지속적인 수요를 나타내며, 일부 소매 자산이 전환을 겪고 있는 가운데에도 포트폴리오가 좋은 입지와 관리를 받고 있다는 설명을 뒷받침한다.

기록적 저수준 공실률과 추가 개선 여지

그룹 공실률은 기록적 저수준인 3.7%로 하락했으며, 운영 기준 공실률은 3.2%로 더욱 낮았다. 경영진은 시간이 지남에 따라 공실률을 3% 미만으로 낮출 수 있는 추가 개선 가능성을 시사했다. 낮은 공실률은 견고한 임대 동향을 나타내며, 현금흐름에 대한 가시성을 높이고 특정 부문의 잠재적 경기 순환 압력에 대한 완충 장치를 제공한다.

개선된 비교 가능 EBITDA와 수익성

비교 가능 기준으로 스위스 프라임 사이트의 수익성은 계속 상승했다. 비교 가능 EBITDA는 전년 대비 약 3.4% 증가했으며, 비교 가능 연결 EBITDA는 약 3% 상승한 4억 800만~4억 1,000만 스위스프랑을 기록했다. 자산운용 사업이 두드러졌으며, 이익이 30% 이상 증가했다. 소매 관련 일회성 요인을 조정한 이러한 수치는 절대 EBITDA의 정체에도 불구하고 핵심 사업이 진전되고 있음을 나타낸다.

안정적인 주당 수익과 높아진 순자산가치

주당 운영자금흐름(FFO) I은 4.22 스위스프랑으로 안정적으로 유지됐다. 절대 FFO I이 3.2% 증가했지만 3억 스위스프랑 증자에 따른 주식 수 증가로 상쇄됐기 때문이다. 주당 FFO II는 처분 및 개발 효과로 약 6% 상승한 4.17 스위스프랑을 기록했다. EPRA 순유형자산(NTA)도 약 2% 상승한 101.40 스위스프랑을 기록했다. 안정적인 주당 현금 수익과 상승하는 순자산가치의 조합은 최근 증자가 일부 주당 지표를 일시적으로 희석시켰음에도 불구하고 투자 논리를 뒷받침한다.

적극적이고 가치 증대적인 거래와 자본 재활용

스위스 프라임 사이트는 거래 측면에서 매우 활발하게 움직였다. 자체 포트폴리오의 경우 약 5억 5,000만 스위스프랑 규모의 부동산을 취득했으며, 자산운용 플랫폼은 17억 스위스프랑 규모의 거래를 실행했다. 처분은 신중하게 이루어졌으며, 약 5%의 매각 이익을 창출하여 성숙하거나 비핵심 자산에서 더 높은 수익 기회로 자본을 재활용하는 그룹의 능력을 보여줬다. 경영진은 이러한 활동이 장기 수익과 포트폴리오 품질에 가치를 더한다고 설명했다.

강화된 재무구조와 저렴해진 자금조달

부동산 포트폴리오 가치는 약 2억 2,000만 스위스프랑(1.7~1.8%)의 재평가 이익에 힘입어 139억 스위스프랑으로 증가했다. 부채 측면에서 스위스 프라임 사이트는 첫 5억 유로 유로본드를 포함해 약 8억 스위스프랑의 신규 자금조달을 실행했으며, 이는 43억 유로의 수요로 큰 인기를 끌었다. 평균 이자 비용은 약 1.10%에서 0.94%로 하락했으며, 부동산 부문의 순차입금비율은 38.1%로 소폭 하락했다. 약 11억 스위스프랑의 유동성 준비금을 보유한 회사는 보수적인 자금조달 방침과 강력한 자본시장 접근성을 강조했다.

지속가능성과 녹색금융 성과

지속가능성이 이번 발표에서 두드러지게 다뤄졌다. 회사는 CO2 감축 목표를 향한 또 한 해의 진전을 보고하며, 날씨 조정 기준으로 약 10%의 추가 배출량 감축을 달성했다. 최상위 건물의 약 40%가 이제 녹색금융 프레임워크 기준을 충족하며, 약 8억 스위스프랑의 자금조달이 이에 따라 재조달됐다. 주력 프로젝트인 베른 131은 낮은 내재 탄소(7.3kg 대 헌장 목표 약 12kg)와 태양광 설치를 통한 순양(+) 에너지 생산을 선보이며, 녹색 부동산 및 지속 가능한 금융 분야의 선두주자로서 스위스 프라임 사이트의 입지를 강화했다.

개발 파이프라인과 사전 임대 진행 상황

개발 파이프라인은 여러 고영향 프로젝트로 상당한 규모다. 옐몰리 재개발은 현재 약 2억 1,000만 스위스프랑의 투자 예산을 가지고 있으며, 2028년 여름부터 단계적으로 완공되고 약 50%의 공간이 이미 사전 임대됐다. YOND 캠퍼스는 1억 5,000만 스위스프랑의 투자를 나타내며 완공 시 약 800만 스위스프랑의 임대 수익을 추가할 것으로 예상된다. 한편 3,000만 스위스프랑 규모의 프라우뮌스터포스트 리모델링은 내년 여름경 완공될 예정이며, 공간의 약 3분의 2를 다루는 임차인 협의가 진행 중이다. 이러한 프로젝트들은 현재의 수익 공백을 메우고 중기 성장을 뒷받침할 예정이다.

소매 매장 폐쇄로 인한 단기 임대 수익 압박

보고된 임대 수익은 옐몰리와 프라우뮌스터포스트의 일시적 폐쇄 및 백화점 운영 중단을 반영하여 약 1.4% 감소했다. 이러한 조치는 매출에서 약 1,400만 스위스프랑을 깎아냈으며, 전체 영업수익은 주로 소매 관련 효과로 인해 전년 대비 약 17% 감소했다. 그러나 비교 가능 기준으로는 플랫폼이 여전히 약 2.6% 성장하여 5억 4,000만 스위스프랑을 기록했다. 경영진은 이러한 감소를 핵심 포트폴리오의 근본적인 약세가 아닌 전략적 재배치와 관련된 과도기적 현상으로 설명했다.

정체된 절대 EBITDA는 조정 의존도를 부각

조정 지표는 개선됐지만, 절대 기준 EBITDA는 대략 변동 없거나 소폭 하락했으며, 보고된 수치는 약 1.2% 감소했다. 이는 헤드라인 수익성이 여전히 일회성 소매 및 백화점 효과를 조정하는 데 의존하고 있음을 보여준다. 투자자들은 회사가 현재의 개발 프로젝트와 자산운용 성장을 완전히 가시적이고 조정되지 않은 EBITDA 이익으로 얼마나 빨리 전환할 수 있는지 지켜볼 것이다.

높아진 옐몰리 자본지출은 수익률 의문 제기

옐몰리 재개발은 더 비싸졌으며, 옥상 투자를 포함해 비용이 약 2억 1,000만 스위스프랑으로 증가했다. 이는 이전 범위인 1억~1억 3,000만 스위스프랑보다 높은 수준이다. 경영진은 증가분을 확대된 범위와 구조 작업 탓으로 돌렸지만, 투자수익률에 대한 높아진 관심을 인정했다. 그들은 현재 약 4%의 투자수익률을 추정하며, 이전 백화점 형식에서 발생한 손실을 고려하면 프로젝트의 경제성이 개선된다고 주장했다. 투자자들은 임대 진행 상황과 최종 경제성을 면밀히 모니터링할 것이다.

감소한 소매 및 기타 수익은 전환 리스크 노출

소매 임대 수익은 옐몰리 폐쇄를 반영하여 1,000만 스위스프랑으로 하락했으며, 기타 비임대 수익도 의미 있게 감소했다. 총 영업수익에 대한 이러한 압박은 스위스 프라임 사이트의 소매 전환 노출과 레거시 백화점 모델에서 벗어나는 비용을 부각시킨다. 경영진의 메시지는 이러한 단기 차질이 프라임 도심 자산을 더 나은 장기 위험-수익 프로필을 가진 더 지속 가능한 복합용도 개념으로 재배치하는 데 필요하다는 것이었다.

증자는 주당 지표에 부담

최근 3억 스위스프랑 증자는 성장과 재무구조 강화를 가능하게 했지만 주당 지표를 희석시켰다. 절대 FFO I이 3.2% 상승했음에도 불구하고, 주당 FFO I은 더 큰 주식 기반으로 인해 4.22 스위스프랑으로 정체됐다. 자본 강화와 단기 희석 사이의 이러한 절충은 주식 스토리의 핵심이다. 경영진은 특히 개발 및 자산운용에 대한 현재 투자가 시간이 지남에 따라 희석을 충분히 상쇄할 것이라고 확신하고 있다.

단기 임대 만료와 WAULT 리스크

임대 포트폴리오의 약 9%가 만료가 임박한 단기 계약으로 구성되어 있어, 투자자들의 갱신 및 복귀 리스크에 대한 질문을 촉발했다. 경영진은 포트폴리오의 품질과 시장 포지셔닝에 대한 자신감을 표명하며, 가중평균 잔여 임대기간(WAULT)이 건전한 5.3년을 유지하고 있다고 언급했다. 그러나 이러한 단기 임대 부분은 시장 상황이 악화될 경우 잠재적 민감성이 있어, 향후 임대 업데이트가 중요한 관찰 포인트가 된다.

향후 가이던스는 꾸준한 성장과 규율 시사

2026년을 내다보며 스위스 프라임 사이트는 주당 FFO I을 4.25~4.30 스위스프랑으로 제시하며, 현재 수준에서 완만한 성장을 시사했다. 경영진은 규율 있는 자금조달 정책을 재확인하며, 부동산 부문의 차입금비율을 39% 미만으로 목표하고 2025년에 기록한 이미 낮은 3.7%에서 공실률을 추가로 낮추는 것을 목표로 하고 있다. 자산운용 사업의 경우, 회사는 2026년에 약 10억 스위스프랑의 추가 운용자산을 예상하며, 2027년까지 야심찬 600억 스위스프랑 운용자산 목표를 향해 순조롭게 나아가고 있다. 그들은 또한 자산운용 수익의 약 3분의 2에서 경상 수수료 비중을 유지할 계획이며, 안정적이고 예측 가능한 수익 흐름에 대한 집중을 강조했다.

요약하면, 스위스 프라임 사이트의 실적 발표는 건전한 전환기에 있는 회사의 모습을 그렸다. 기저 사업, 펀드 유입, 자금조달 지표는 강력한 반면, 단기 수익은 전략적 소매 재개발로 일시적으로 억제되고 있다. 투자자들에게 핵심 시사점은 회복력 있는 임대료 성장, 기록적 저수준 공실률, 빠르게 성장하는 자산운용 플랫폼, 견고한 재무구조이며, 이는 단기 희석, 정체된 보고 EBITDA, 주력 프로젝트의 높은 자본지출로 상쇄된다. 경영진이 개발 파이프라인과 운용자산 목표를 달성한다면, 오늘날의 과도기적 역풍은 향후 몇 년간 구조적으로 더 높고 더 다각화된 수익을 위한 발판이 될 수 있다.