RMR 그룹 실적 발표... 강점과 부담 사이 균형 모색

RMR 그룹(RMR)이 1분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

RMR 그룹의 최근 실적 발표는 경영진이 강력한 운영 성과와 단기 실적 압박 사이에서 균형을 맞추며 신중하면서도 낙관적인 분위기를 조성했다. 경영진은 대규모 성과 보수, 고객 리츠의 공격적인 부채 감축, 견고한 임대 모멘텀을 강조하면서도 알레리스라이프 사업 종료, 경상 수수료 감소, OPI 파산이 향후 분기에 부담으로 작용할 것임을 인정했다.

수익성 지표 가이던스 상회

RMR은 주요 수익성 지표에서 깨끗한 실적 상회를 기록하며 분기를 시작해 투자자들에게 초기 신뢰를 제공했다. 분배 가능 이익은 주당 0.47달러, 조정 순이익은 주당 0.20달러, 조정 EBITDA는 1,950만 달러를 기록하며 모두 회사 가이던스 상단 또는 그 이상을 달성했다.

성과 보수로 현금 유입 확대

주요 하이라이트는 2025년 달력 연도에 대해 주로 DHC와 ILPT로부터 벌어들인 2,360만 달러의 성과 보수였다. 1월에 징수된 이 수수료는 RMR의 유동성을 크게 강화하고 배당 커버리지를 보강해 경상 수수료가 감소하는 상황에서 회사에 더 많은 유연성을 제공했다.

DHC 자산 매각으로 부채 감축 추진

다각화 헬스케어 트러스트에서 RMR은 레버리지와 미래 리스크를 실질적으로 줄이는 공격적인 자산 매각 프로그램을 감독했다. DHC는 4분기에 37개 부동산을 약 2억 5,000만 달러에 매각했고, 2025년에는 69개 부동산을 약 6억 500만 달러에 매각해 그 수익금으로 2026년 만기 제로쿠폰 채권을 전액 상환하고 만기를 2028년까지 연장했다.

SVC 호텔 매각으로 재무구조 강화

서비스 프로퍼티스 트러스트도 대규모 포트폴리오 정리를 실행하며 대량의 호텔 자산에서 철수했다. 이 리츠는 분기 중 66개 호텔을 약 5억 3,400만 달러에 매각했고, 2025년에는 112개 호텔을 약 8억 5,900만 달러에 매각한 후 2027년 만기 3억 달러 채권의 조기 상환을 발표해 레버리지를 추가로 줄였다.

ILPT 리파이낸싱과 배당 증가

인더스트리얼 로지스틱스 프로퍼티스 트러스트는 주주 보상과 함께 자본 구조 안정화를 지속했다. 이 리츠는 2025년에 12억 달러 이상의 부채를 리파이낸싱하고 배당을 인상했으며, RMR은 2027년 3월 만기인 나머지 14억 달러의 변동금리 부채 리파이낸싱 옵션을 적극 검토 중이라고 밝혔다.

세븐 힐스 자본 조달 및 대출 성장

세븐 힐스의 자본 재편성은 RMR의 미래 사모 신용 성장을 위한 또 다른 전략적 이정표였다. 유상증자로 6,520만 달러를 조달했으며, RMR은 미청약 주식을 인수해 지분을 20.3%로 늘려 2억 달러 이상의 잠재적 대출 투자와 10억 달러에 가까운 대출 파이프라인을 지원했다.

임대 강세와 임대료 상승

운영 측면에서 임대 실적은 RMR 관리 포트폴리오 전반에 걸친 건전한 임차인 수요를 뒷받침했다. 회사는 약 1,000만 평방피트의 임대 활동을 주선했으며, 임대료는 이전 수준보다 약 13% 높아 광범위한 부동산 불확실성에도 불구하고 가격 결정력과 강력한 중개인 관계를 보여줬다.

탄력적인 주거용 포트폴리오 펀더멘털

경영진은 점점 더 큰 전략적 초점이 되고 있는 주거용 플랫폼의 안정성을 강조했다. RMR 레지덴셜은 현재 45억 달러 규모의 가치 부가 자산과 1만 8,000개 이상의 유닛을 관리하며, 입주율은 약 93%, 거주자 유지율은 70% 이상, 연체율은 미미한 수준으로 설명됐다.

대출 매각으로 두 자릿수 수익률 달성

RMR은 또한 대출 장부에서 성공적인 실행을 강조하며 수익성 있게 대출을 조성하고 청산할 수 있음을 보여줬다. 회사는 두 건의 대출을 6,170만 달러에 매각해 담보 금융 상환 후 1,660만 달러의 수익금을 얻었으며, 약 1.5년의 보유 기간 동안 14%를 약간 상회하는 수익률을 창출했다.

유동성은 핵심 안전망으로 유지

실적이 약화되는 가운데에도 재무구조는 경영진의 건설적인 전망의 중심 기둥으로 남아 있다. RMR은 분기 말 약 1억 5,000만 달러의 총 유동성으로 마감했으며, 여기에는 약 5,000만 달러의 현금과 1억 달러의 미사용 리볼버 한도가 포함되며, 최근 성과 보수 수령으로 더욱 강화됐다.

사모 자본 역량 구축

더 많은 수수료 기반 성장을 포착하기 위해 회사는 명확한 초점을 가지고 사모 자본 플랫폼을 확장하고 있다. 국제 자본 조성 책임자를 포함한 4명의 시니어 전문가로 구성된 전담 자금 조달 팀이 현재 구성되어 있으며, 주요 단기 자금 조달은 다가구 전략을 목표로 하고 있다.

경상 수익 압박 부상

전략적 진전에도 불구하고 RMR은 단기적으로 경상 서비스 수익의 눈에 띄는 하락에 직면해 있다. 이 수익은 순차적으로 약 4,300만 달러로 약 250만 달러 감소했으며, 알레리스라이프 관계 종료와 SVC의 부채 상환으로 수수료 기반이 줄어들면서 약 4,100만 달러로 추가 하락할 것으로 예상된다.

알레리스라이프 철수로 수수료 수입 감소

알레리스라이프 사업 종료는 이제 대부분 완료되었으며 비록 적은 규모지만 수익 기여자를 제거한다. RMR은 이번 분기에 알레리스라이프로부터 약 40만 달러의 수수료만 기록했으며, 경영진은 계약 종료가 2분기 수수료와 실적에 역풍을 일으킬 것이라고 경고했다.

가이던스는 실적 연착륙 신호

향후 가이던스는 운영이 견조하게 유지되더라도 단기 수익이 압박을 받을 것임을 강조했다. RMR은 다음 분기 조정 순이익을 주당 0.12~0.14달러, 조정 EBITDA를 1,700만~1,900만 달러로 전망했으며, 이는 각각 0.20달러와 1,950만 달러에서 하락한 수치로 주로 낮은 서비스 수수료와 계절적 요인 때문이다.

전액 소유 자산이 GAAP 실적에 부담

회사는 또한 소유 부동산에서 현금 수익성과 보고된 GAAP 실적 간의 불일치를 지적했다. 전액 소유 주거용 및 소매 포트폴리오는 조정 EBITDA와 분배 가능 이익에 긍정적이지만, 감가상각과 이자 비용이 자산이 사모 자본 수단으로 재활용될 때까지 조정 순이익에 부담을 준다.

OPI 파산으로 불확실성 추가

오피스 프로퍼티스 인컴 트러스트의 챕터11 신청은 여전히 부담으로 남아 있으며 투자자들이 모니터링해야 할 변동 요인이다. 파산 절차는 올해 후반 잠재적 해결을 목표로 진행 중이며, RMR은 OPI와 연결된 자산, 공급업체, 임차인에 대한 관련 운영 및 회수 리스크를 인정했다.

세븐 힐스 유상증자는 의지를 보여주지만 지원 필요

세븐 힐스 유상증자는 시장에서 완전히 청약되지 않아 RMR이 개입해야 했다. 제공된 750만 주 중 약 73.2%가 기존 보유자들에게 인수되었고, 약 200만 주가 남아 RMR이 1,740만 달러에 매입해 프로세스를 완료하고 플랫폼에 대한 신뢰를 신호했다.

높은 이자, 세금 및 계절적 수수료 역풍

경영진은 또한 높은 금융 및 세금 비용과 일부 계절적 수수료 감소로 인한 추가 부담을 지적했다. 분기 이자 비용은 레버리지를 활용한 주거용 인수의 전체 기간에 대해 260만 달러로 증가했으며, 세율은 낮은 건설 감독 수수료와 수탁자 보조금이 소득에 부담을 주면서 14.8%에서 약 17%로 상승할 것으로 예상된다.

향후 가이던스 및 전망

향후 전망을 보면, RMR은 다음 분기 조정 EBITDA를 1,700만~1,900만 달러, 분배 가능 이익을 주당 0.41~0.43달러로 예상하며, 약 4,100만 달러의 경상 서비스 수익이 이를 뒷받침할 것으로 본다. 회사는 세븐 힐스의 배당 증가로 인한 분기당 약 80만 달러의 EBITDA 상승으로 일부 상쇄를 예상하고 있으며, 안정적인 보상 및 일반관리비를 전망하는 한편, 약 1억 5,000만 달러의 유동성이 이러한 단기 실적 압박에 대한 완충 장치를 제공한다고 밝혔다.

RMR의 실적 발표는 수수료 수입이 일시적으로 약화되는 가운데에도 재무구조 개선과 자산 최적화를 잘 실행하고 있는 운용사의 모습을 그렸다. 투자자들은 알레리스라이프, OPI, 낮은 경상 수익으로 인한 단기 실적 타격과 부채 감축, 임대, 사모 자본 확장에서의 실질적인 진전 사이에서 균형을 맞춰야 할 것이며, 이는 종합적으로 건설적인 중기 스토리를 뒷받침한다.