이르사 인베르시오네스, 수익 반등 후 자신감 있는 확장 신호

이르사 인베르시오네스 이 레프레센타시오네스(IRS)가 2분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

이르사 인베르시오네스 이 레프레센타시오네스는 최근 실적 발표에서 낙관적인 분위기를 보이며 흑자 전환과 쇼핑몰, 오피스, 호텔 부문의 견조한 운영 실적을 강조했다. 경영진은 높은 자산 가치, 풍부한 유동성, 활발한 자본시장 접근성을 언급하면서도 임차인 매출 약세, 환율 변동성, 확장에 따른 레버리지 상승 등 거시경제적 역풍을 인정했다.

순이익 흑자 전환과 공정가치 상승

이르사는 반기 순이익 2,488억 아르헨티나 페소를 기록하며 전년 동기 적자에서 벗어나 강력한 회계적 반등을 보여줬다. 핵심 요인은 투자부동산 공정가치 상승에 따른 1,850억 페소 이익으로, 전년 동기 3,060억 페소 손실과 대비되며 부동산 포트폴리오의 급격한 재평가를 반영했다.

실질 페소 기준 임대 부문 성장

핵심 임대 수익은 실질 페소 기준 전년 대비 4.9% 증가하며 인플레이션과 소비 둔화에도 불구하고 회복력을 보였다. 세부적으로 쇼핑몰은 2%, 오피스 부문은 15%, 호텔은 44.8% 급증하며 비즈니스 여행과 관광 회복, 프리미엄 오피스 공간의 가격 결정력을 부각시켰다.

쇼핑몰 부문 매출과 EBITDA 확대

쇼핑몰은 6개월간 약 4%의 매출 성장을 달성했으며, 조정 EBITDA는 같은 기간 약 2% 증가했다. 임차인들이 압박을 받는 상황에서도 이 같은 성과를 거뒀다. 경영진은 쇼핑몰 매출의 84%가 고정 또는 인플레이션 연동이며 16%만 변동성이라고 강조하며, 임차인 실질 매출 변동성에도 불구하고 현금흐름 안정화에 기여했다고 설명했다.

자산 전반의 높은 입주율

입주율은 핵심 강점으로 남아 있으며, 58,000제곱미터 규모의 오피스 포트폴리오는 완전 임대 상태이고 A 및 A+ 등급 건물에 집중되어 있다. 쇼핑몰은 약 98% 입주율을 유지하고 있으며, 호텔은 평균 입주율 69%, 평균 객실 요금 227달러 수준에 마진 개선세를 보이고 있다. 다만 주력 호텔 한 곳은 리노베이션으로 일시적 영향을 받고 있다.

현금 풍부한 재무구조와 보수적 레버리지

회사는 기말 현금 3억 달러 이상을 보유하며 성장과 부채 관리에 상당한 유연성을 확보했다. 또한 2035년 만기 채권을 8.25% 수익률로 1억8,000만 달러 재발행하며 반기 말 순부채 대비 임대 EBITDA 비율 1.6배, LTV 약 13%, 이자보상배율 약 7배를 기록했다.

디스트리토 디아고날 개발 파이프라인 진행

라플라타의 디스트리토 디아고날은 약 23% 건설이 완료됐으며, 계약의 약 78%가 이미 체결돼 2027년 5월 개장 예정이며 약 22,000제곱미터의 임대면적을 추가할 계획이다. 이 프로젝트와 기타 확장을 통해 이르사는 향후 총 임대면적을 약 458,000제곱미터로 늘려 선도적인 리테일 임대업체로서의 입지를 강화할 전망이다.

람블라스 델 플라타 상업화 모멘텀

람블라스 델 플라타는 26개 필지, 약 207,000제곱미터의 판매 가능 면적으로 성장했으며 상업적 견인력을 얻고 있다. 회사는 2개 필지를 매각하고 13건의 스왑을 체결했으며, 이들 거래는 총 124,000제곱미터 이상을 포함하고 약 9,300만 달러로 평가되며 최근 1,170만 달러 규모의 스왑도 포함됐다.

신규 및 반복 수익원

이르사는 필립스 빌딩에서 새로운 코워킹 사업을 직접 운영하며 수익을 다각화하고 있으며, 성공 시 복제할 계획이다. 또한 약 8,850제곱미터 규모의 구 이스라엘리타 병원 부지를 680만 달러에 인수해 주거 및 상업 복합 재개발을 계획하고 있으며, 이는 시간이 지나면서 새로운 수익원을 추가할 것으로 보인다.

주주 배당 재개

회사는 의미 있는 현금 환원을 재개하며 2025년 배당수익률 약 10%에 해당하는 연간 배당금 지급을 완료했다. 10월과 11월 사이 약 1억1,600만 달러가 배분됐으며, 이는 이르사가 개발과 M&A 활동을 확대하는 가운데서도 현금 창출에 대한 경영진의 자신감을 보여준다.

임차인 실질 매출 압박

견고한 임대 지표에도 불구하고 임차인 실질 매출은 지난 분기 약 7%, 이번 분기 약 9% 감소하며 선거 관련 불확실성과 가격 역학을 반영했다. 경영진은 가격은 하락하고 물량은 증가하는 추세가 의류와 섬유 부문을 특히 강타하며 변동 임대료 성장을 제한할 가능성이 있다고 언급했다.

환율 변동성과 순금융 결과 변동

환율 변동성은 금융 부문에 타격을 주었으며, 순외환 결과는 전년 동기 280억 페소 이익에서 이번 반기 159억 페소 손실로 전환됐다. 이러한 변동은 보고 이익과 달러 연동 자산 및 부채의 페소 가치에 영향을 미치며, 기본 운영이 안정적임에도 불구하고 헤드라인 실적에 잡음을 추가했다.

이연법인세와 법인세 현금 유출

투자부동산의 급격한 공정가치 상승은 상당한 이연법인세 비용을 발생시켜 회계상 세금 부담을 증가시켰다. 동시에 이르사는 이전 세액공제를 대부분 소진했으며 법인세를 현금으로 납부하기 시작해, 이전 기간 세액공제가 납부를 완충했던 것과 비교해 추가적인 현금 유출을 초래했다.

쇼핑몰 부문 단기 마진 압박

쇼핑몰 부문의 조정 마진은 분기 중 소폭 감소했으며, 경영진은 이를 구조적 변화가 아닌 일시적 요인으로 설명했다. 경영진은 이러한 일회성 요인이 사라지고 최근 임대료 인상과 비용 통제가 반영되면서 향후 분기에 마진이 회복될 것으로 자신했다.

레버리지 상승과 이자비용 리스크

이르사가 확장 파이프라인을 가속화하면서 순레버리지는 약 1.2배에서 1.6배로 상승했으며, 경영진은 부채 증가에 따라 이자비용이 증가할 것으로 예상했다. 그럼에도 불구하고 레버리지 약 2배, 3배 이하 수준에 대해 편안함을 표명하며, 현재 지표가 프로젝트 자금 조달과 높은 금리 대응에 충분한 여력을 남긴다고 주장했다.

리노베이션 관련 호텔 입주율 영향

호텔 실적은 견조하지만 야오야오 호텔의 리노베이션 작업으로 일부 객실이 운영 중단되면서 헤드라인 입주율이 일시적으로 희석됐다. 경영진은 이 차질을 업그레이드된 객실이 시장에 복귀하면 더 높은 객실 요금과 수익성으로 전환될 단기 부담으로 규정했다.

주거 수요의 타이밍과 실행 리스크

회사는 주거 및 복합용도 프로젝트에 대한 중기 수요에 대해 낙관적이며, 특히 모기지와 소비자 신용 가용성이 개선되면 더욱 그러할 것으로 보고 있다. 그러나 경영진은 이러한 개발이 현금을 창출하는 데 수년이 걸릴 수 있으며 거시경제 및 신용 여건에 민감하다고 경고하며, 타이밍과 실행이 핵심 리스크라고 강조했다.

전망 가이던스와 전략적 전망

향후 이르사는 보수적인 재무구조를 유지하면서 확장을 가속화할 계획이며, 2027년 5월 디스트리토 디아고날 개장과 총 임대면적 약 458,000제곱미터를 목표로 하고 있다. 경영진은 쇼핑몰이 98% 입주율을 유지하고, 오피스는 제곱미터당 월 25~26달러에 완전 임대 상태를 유지하며, 호텔은 건강한 입주율과 평균 객실 요금을 유지하고, 레버리지는 1.6배 수준을 유지하면서 성장, 배당, 선별적 인수를 자금 조달할 것으로 예상했다.

이르사의 최근 실적 발표는 강력한 재무구조와 개선되는 자산 가치를 바탕으로 확장 모드에 있는 임대업체의 모습을 그렸지만, 도전적인 거시경제 환경에서 운영되고 있다. 투자자들에게 핵심 시사점은 높은 입주율과 새로운 프로젝트를 레버리지 상승, 환율 및 세금 잡음, 임차인 매출 약세와 결합한 규율 있는 성장 스토리이며, 이는 향후 몇 년간 신중한 대응이 필요할 것이다.