커블라인 프로퍼티스, 자신감 넘치는 2026년 실적 전망 제시

커브라인 프로퍼티스(CURB)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

커브라인 프로퍼티스는 최근 실적 발표에서 낙관적인 어조를 유지하며 견고한 운영 실적, 빠른 포트폴리오 확장, 탄탄한 재무구조를 강조했다. 경영진은 높아진 대손충당금 가정, 단기 이자비용, 일회성 항목 등의 역풍을 인정했지만, 높은 입주율과 2026년까지 두 자릿수 FFO 성장 전망을 고려하면 관리 가능한 수준이라고 주장했다.

인수 속도가 성장 스토리 뒷받침

커브라인은 2025년 약 8억 달러 규모의 자산을 인수했으며, 분사 이후 총 약 10억 달러의 자산을 확보했다고 강조했다. 2026년에는 약 7억 달러의 투자를 계획하고 있으며, 인수를 내년 규모 확대와 수익력 강화의 핵심 동력으로 제시했다.

입주율과 임대 펀더멘털 견조 유지

포트폴리오 건전성은 여전히 강력하며, 임대율은 전 분기와 동일한 96.7%를 기록했고 입주율은 약 20bp 상승했다. 2025년 커브라인은 64개 고유 임차인과 67건의 신규 임대를 체결했으며, 신규 임대와 갱신을 합쳐 40만 평방피트 이상을 계약해 자사 부동산에 대한 탄탄한 수요를 입증했다.

임대 경제성이 현금흐름 뒷받침

회사는 건전한 임대 스프레드를 보고했으며, 신규 임대는 평균 약 20%, 갱신은 10% 미만을 기록했다. 경영진은 후행 12개월 신규 계약 스프레드가 20% 초반대로 회복될 것으로 예상하며, 편의시설 부동산 틈새시장에서 지속적인 가격 결정력을 시사했다.

NOI 성장이 규모와 유기적 강점 입증

순영업이익은 전 분기 대비 약 16%, 전년 동기 대비 약 60% 증가했으며, 이는 인수와 유기적 실적에 힘입은 것이다. 연간 기준 동일자산 NOI는 3.3% 성장했고, 4분기 동일자산 NOI는 회수불능 수익으로 인한 50bp 하락에도 불구하고 1.5% 증가했다.

자본 효율성이 차별화 요소로 작용

경영진은 자본 효율성을 핵심 강점으로 강조했으며, 연간 자본적지출은 NOI의 7% 미만을 기록했다. 4분기 자본적지출은 NOI의 약 8.9%로, 공개 리츠 업계에서 가장 효율적인 수준이며 더 강력한 FFO 전환을 뒷받침한다고 설명했다.

FFO 가이던스, 두 자릿수 성장 목표

커브라인은 2026년 FFO 가이던스를 주당 1.17~1.21달러로 제시했으며, 이는 중간값 기준 전년 대비 약 12% 성장을 의미한다. 이 전망은 예상 투자 규모, NOI의 10% 미만으로 유지되는 낮은 자본적지출, 약 3,200만 달러의 일반관리비를 기반으로 하며, 경영진의 수익 확대 자신감을 보여준다.

재무구조와 유동성이 확장 뒷받침

설립 이후 회사는 가중평균 약 5%의 금리로 6억 달러의 부채를 조달했으며, 연말 현금은 약 2억 9,000만 달러를 기록했다. 추가로 520만 주의 선도 주식이 약 1억 2,000만 달러를 가져올 것으로 예상되며, 커브라인은 약 5억 8,200만 달러의 즉시 유동성과 20% 미만의 레버리지 비율을 언급하며 성장 자금 조달에 충분한 여력이 있다고 밝혔다.

다양한 임차인 기반과 강력한 신용 품질

리스크는 광범위한 임차인 명단에 분산되어 있으며, 기본 임대료의 1% 이상을 차지하는 임차인은 9개에 불과하고 2%를 초과하는 임차인은 단 1개다. 2025년 신규 임대의 약 70%가 전국 신용 운영업체와 체결되어 포트폴리오의 고품질 거래상대방 비중이 높아졌다.

방대한 시장 규모가 장기 성장 여력 제공

커브라인은 현재 약 500만 평방피트를 소유하고 있으며, 이는 미국 편의시설 부문 시장 약 9억 5,000만 평방피트와 비교된다. 경영진은 편의시설 부문 상위 25%만 해도 현재 포트폴리오보다 약 50배 크다고 언급하며, 지속적인 확장을 위한 상당한 여력을 강조했다.

대손충당금 가정이 단기 부담 요인

4분기 동일자산 NOI는 회수불능 수익으로 인해 약 50bp의 영향을 받았으며, 경영진은 이 추세가 즉시 사라지지 않을 것으로 보고 있다. 2026년 가이던스에서 커브라인은 중간값 기준 약 60bp의 대손을 가정하고 있으며, 이는 2025년 수준의 약 2배로 신용 여건이 악화될 경우 동일자산 성장을 압박할 수 있다.

제한된 공간으로 인한 임대 물량 변동성

4분기 임대 활동은 3분기 대비 둔화됐는데, 이는 수요 약화보다는 단순히 임대 가능한 공간이 적었기 때문이다. 경영진은 동일자산 풀이 축소됨에 따라 분기별 임대 지표가 더욱 변동성을 보일 수 있지만, 기본적인 임차인 관심은 여전히 견고하다고 경고했다.

인수 파이프라인 실행 리스크

회사는 약 7억 달러 규모의 2026년 인수 목표 중 약 절반만이 현재 완료, 계약 중 또는 낙찰된 거래를 통해 가시화되어 있다고 인정했다. 나머지 물량은 실사와 실행에 달려 있어, 거래 성사에 차질이 생기면 실제 실적이 가이던스와 다를 수 있다.

현금 배치 전 이자비용 증가

커브라인은 단기 이자비용이 증가할 것으로 예상하며, 사모 자금 조달로 인해 1분기 이자비용이 약 800만 달러에 달할 것으로 보인다. 이는 자본이 수익 창출 자산에 완전히 배치되기 전에 조달되면서 단기 수익 역풍을 초래한다.

일회성 해지 수수료가 실적 변동성 유발

회사는 4분기 130만 달러의 임대 해지 수수료를 기록하며 비경상적 수익 증가를 보였다. 이러한 수수료는 역사적으로 변동성이 컸으며, 2025년 약 200만 달러, 2024년 400만 달러를 기록했다. 경영진은 가이던스에 이를 반영하지 않아 보고 실적에 일부 변동성이 남아 있다.

성장은 지속적인 시장 접근성에 달려

강력한 유동성과 다양한 자금 조달 채널에도 불구하고, 커브라인의 성장 엔진은 궁극적으로 주식 및 채권 시장에 대한 지속적인 접근에 의존한다. 경영진은 자본시장의 가격과 타이밍이 인수 속도에 영향을 미칠 것이라고 강조했지만, 현재 2026년 계획을 이행하는 데 약 1억 달러 미만의 추가 자본만 필요하다고 밝혔다.

가이던스가 건설적인 2026년 전망 제시

2026년 경영진의 가이던스는 주당 1.17~1.21달러의 FFO를 중심으로 하며, 약 7억 달러의 투자와 중간값 기준 약 3%의 동일자산 NOI 성장을 기반으로 한다. 전망은 자본적지출이 NOI의 10% 미만으로 유지되고, 일반관리비가 약 3,200만 달러, 대손이 약 60bp, 1분기 이자비용이 약 800만 달러로 높아지며, 기존 유동성과 소규모 추가 자금 조달이 전략 실행에 충분하다는 가정을 전제로 한다.

커브라인의 실적 발표는 규율 있는 자본 사용, 건전한 임대, 보수적인 재무구조로 빠르게 성장하는 젊은 리츠의 모습을 그렸다. 높아진 대손충당금 가정, 증가하는 이자비용, 파이프라인 실행 리스크가 일부 불확실성을 더하지만, 두 자릿수 FFO 성장과 대규모 시장에 대한 경영진의 자신감은 투자자들이 회사의 장기 확장 여력에 집중하도록 할 것이다.