웰타워 실적 발표에서 강력한 SHOP 모멘텀 부각

웰타워(Welltower, Inc., WELL)가 4분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용은 다음과 같다.

웰타워의 최근 실적 발표는 매우 낙관적인 분위기 속에서 진행됐다. 경영진은 매출, EBITDA, FFO의 강력한 성장과 함께 시니어 하우징 운영 포트폴리오의 견고한 동일매장 순영업이익(NOI) 및 입주율 상승을 강조했다. 경영진은 이러한 낙관론과 함께 운영상의 복잡성, 일부 취약 부문, 경쟁 압력에 대해 솔직하게 논의했지만, 규율 있는 자본 배분과 실행이 핵심 완화 요인이라고 강조했다.

폭발적인 매출, EBITDA, FFO 성장

웰타워는 2025년 뛰어난 실적을 기록했다. 매출은 36% 증가했고, EBITDA는 32% 상승했으며, 주당 FFO는 22% 증가하여 플랫폼 전반에 걸친 강력한 운영 레버리지를 보여줬다. 4분기 순이익은 희석주당 0.14달러에 달했고, 정규화 FFO는 주당 1.45달러로 급증하여 전년 대비 28.3% 성장을 기록하며 상당한 수익 모멘텀을 나타냈다.

SHOP 주도의 동일매장 NOI 초과 달성

4분기 전체 포트폴리오의 동일매장 NOI 성장률은 15%를 기록했으며, 시니어 하우징 운영(SHOP) 부문의 강력한 20.4% 증가에 힘입었다. 이는 13분기 연속 20% 이상의 SHOP 동일매장 NOI 성장을 기록한 것으로, 웰타워의 운영 모델과 규모가 이 핵심 사업 부문에서 지속적으로 우수한 성과를 낼 수 있다는 논리를 강화했다.

견고한 유기적 매출 및 입주율 증가

약 10%의 유기적 매출 성장은 전년 대비 약 400bp의 입주율 상승과 포트폴리오 전반의 건전한 임대료 인상에 힘입었다. 경영진의 전망에 따르면 2026년 입주 객실당 매출은 약 4.8% 증가하고 입주율은 350bp 추가 상승할 것으로 예상되며, 이는 일회성 반등이 아닌 지속적이고 안정적인 내부 성장을 시사한다.

엄격한 비용 통제를 통한 마진 확대

4분기 운영 마진은 270bp 확대됐다. 매출 성장이 비용을 크게 앞지르며 규모와 개선된 운영의 이점을 보여줬다. 분기 단위당 비용은 0.8%만 증가하여 입주 객실당 매출과 단위 비용 간 큰 격차를 만들어냈고, 현금 흐름을 직접적으로 증대시키는 대규모 마진 확대를 가능하게 했다.

대규모 규율 있는 자본 순환

회사는 2025년 약 110억 달러의 순투자 활동을 실행했으며, 대부분 고성장 시니어 하우징에 투자하면서 저성장 자산에서 자본을 재배치했다. 핵심 조치는 외래 의료 사업을 72억 달러에 매각한 것으로, 이 중 약 58억 달러가 종결되어 19억 달러의 이익을 창출했고, 13억 달러 규모의 전문 요양 포트폴리오 매각과 함께 성장 자금을 조달하는 데 도움이 됐다.

부채 감축 및 유동성 확보

웰타워는 분기를 조정 EBITDA 대비 순부채 비율 3.03배로 마감했으며, 이는 1년 전보다 약 0.5배 개선된 수치로 의도적인 부채 감축을 반영한다. 52억 달러의 현금 보유와 약 35억 달러의 추가 처분 수익이 예상되는 가운데, 경영진은 대차대조표에 부담을 주지 않고 약 57억 달러의 단기 투자를 조달할 수 있는 여력을 강조했다.

자본 경량 펀드로 제3자 자본 확보

회사는 자본 경량 펀드 전략을 성공적으로 출범시켰으며, 시니어 하우징 에쿼티 펀드 1호를 약 25억 달러의 자본 약정으로 마감했고, 이 중 약 21억 달러는 제3자 투자자로부터 조달했다. 이 펀드는 약 1.35%의 운용 수수료를 부과하며 이미 약 50% 배치됐고, 크게 초과 모집됐다. 웰타워는 또한 미국 시니어 하우징 크레딧 펀드의 첫 번째 마감을 진행했다.

포트폴리오 갱신 및 인수 속도 가속화

2025년 웰타워는 약 90건의 거래를 통해 1,000개 이상의 부동산을 인수했으며, 여기에는 건설 중이거나 최근 인도된 175개 이상의 자산이 포함되어 포트폴리오 갱신을 가속화했다. SHOP은 현재 현장 NOI의 약 70%를 차지하며, 2021년 이후 약 12%p 증가했다. SHOP 자산의 평균 연령은 19년에서 16년으로 개선됐고, 2026년은 약 57억 달러의 인수와 연초 25억 달러의 추가 거래로 시작했다.

시니어 리빙의 운영 복잡성

경영진은 시니어 리빙이 여전히 운영상 까다로운 사업이며 플랫폼의 10년간 변혁이 필요했다고 반복해서 강조했다. 일부 레거시 및 신규 인수 포트폴리오는 여전히 웰타워의 기준에 도달하기 위해 상당한 개선, 시스템 업그레이드, 투자가 필요하며, 이는 성장 스토리가 부동산 수준에서의 지속적인 노력과 함께 진행되고 있음을 보여준다.

비동일매장 풀은 여전히 램프업 단계

특히 영국에 치우친 신규 인수로 구성된 대규모 비동일매장 풀은 핵심 포트폴리오보다 입주율이 낮으며 안정화를 위해 더 많은 임대 및 자본 배치가 필요하다. 경영진은 이러한 자산이 동일매장 세트로 성숙하고 운영 개선이 이루어질 때까지 단기 수익에 의미 있는 기여를 할 것으로 예상되지 않는다고 경고했다.

트리플 넷 자산은 SHOP 성과에 뒤처져

SHOP이 탁월한 성장을 달성한 반면, 시니어 하우징 트리플 넷 포트폴리오는 분기 동일매장 NOI 성장률이 2.6%에 그쳤으며, 후행 12개월 EBITDAR 커버리지는 1.19배였다. 장기 급성기 후 부문도 2.6%의 NOI 성장과 1.53배의 커버리지를 기록하여, 이러한 하위 부문이 운영 플랫폼보다 느리고 덜 역동적임을 보여줬다.

턴어라운드 포트폴리오를 위한 목표 자본 지출

홀리데이 및 HC1과 같이 매력적인 가격에 최근 인수한 일부 포트폴리오는 자산을 업그레이드하고 재배치하기 위해 상당한 초기 자본 지출이 필요하다. 경영진은 전체 인수 자산 기반이 더 젊어지더라도 특정 풀에 대한 단기 자본 지출이 높아질 것임을 인정했으며, 이러한 지출을 장기 성과와 수익을 창출하기 위해 필요한 것으로 보고 있다.

SHOP 거래 경쟁 심화

웰타워는 다른 리츠와 사모펀드가 이 분야를 점점 더 목표로 삼으면서 시니어 하우징 운영 인수 경쟁이 심화되어 수익률에 압박을 가할 수 있다고 언급했다. 경영진은 많은 경쟁자가 캡 레이트에 초점을 맞춘 재무 매수자인 반면, 웰타워의 강점은 운영에 있다고 강조하며, 시장이 과열되더라도 인수 심사 규율을 유지하겠다는 의지를 재확인했다.

보상 및 일반관리비가 단기 FFO에 부담

약 6,000만 달러의 주식 기반 보상은 주당 약 0.08달러에 해당하며, 정규화 FFO에 부담으로 작용하고 투자자가 모델링할 때 주시해야 할 요인으로 강조됐다. 2026년 연간 가이던스는 중간값 기준 약 2억 6,500만 달러의 일반관리비를 포함하며, 경영진은 이것이 운영 및 투자로 인한 강력한 수익 성장을 다소 상쇄할 것임을 인정했다.

가이던스는 또 다른 두 자릿수 성장 신호

2026년 웰타워는 희석주당 순이익 3.11~3.27달러, 정규화 FFO 주당 6.09~6.25달러를 가이던스로 제시했으며, 중간값 6.17달러는 2025년 대비 0.88달러 증가를 나타낸다. 이러한 상승은 주로 시니어 하우징 운영 NOI 증가로 인한 0.58달러와 투자 및 금융 활동으로 인한 0.30달러에 기인하며, 전체 동일매장 NOI는 11.25%~15.75% 성장할 것으로 예상되고 SHOP만 강력한 RevPOR 및 입주율 증가로 15%~21% 상승할 것으로 전망된다.

웰타워의 컨퍼런스콜은 갱신되고 더 젊어진 포트폴리오와 풍부한 유동성을 활용하여 두 자릿수 수익 확대를 추진하면서 부채를 신중하게 관리하는 회사의 모습을 그렸다. 투자자들은 특히 비동일매장 및 트리플 넷 자산의 운영 및 경쟁 과제를 고려해야 하지만, 지배적인 내러티브는 여전히 강력한 SHOP 주도 모멘텀과 확장 가능한 자본 경량 성장 플랫폼이다.