내셔널 리테일 프로퍼티스, 안정적 성장 전망 시사

내셔널 리테일 프로퍼티스(NNN)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

내셔널 리테일 프로퍼티스는 최근 실적 발표에서 낙관적인 분위기를 조성하며 현금흐름의 꾸준한 성장, 기록적인 투자 활동, 견고한 재무구조를 강조했다. 경영진은 이러한 낙관론과 함께 특정 임차인 문제, 높아진 대손충당금 가정, 자산 매각 의존도에 대해 솔직하게 언급했지만, 이러한 역풍은 견고한 펀더멘털을 배경으로 관리 가능한 수준이라고 밝혔다.

분기 및 연간 AFFO/FFO 성장

4분기 핵심 FFO와 AFFO는 주당 0.87달러를 기록하며 전년 동기 대비 6.1% 증가했다. 낮아진 부동산 비용, 절감된 일반관리비, 높아진 이자 수익이 긍정적인 영향을 미쳤다. 연간 기준으로 핵심 FFO는 3.41달러, AFFO는 3.44달러를 기록하며 각각 2024년 대비 2.7% 증가했다. 이는 임차인 혼란에도 불구하고 일관된 주당 순이익 성장을 보여준다.

기록적인 인수 활동

회사는 2025년 신규 자산에 9억 달러 이상을 투입했다. 이는 역사상 가장 높은 연간 인수 규모로 외부 성장에 대한 강한 자신감을 나타낸다. 4분기에만 55개 부동산에 1억 8천만 달러를 약간 넘게 투자했으며, 초기 현금 캡레이트는 7.4%, 평균 임대 기간은 18년을 초과해 지속 가능한 수익 흐름의 기반을 마련했다.

강력한 포트폴리오 운영 지표 및 임대

내셔널 리테일의 포트폴리오는 현재 3,692개의 단일 임차인 부동산으로 구성되어 있으며, 가동률은 98.3%로 전 분기 대비 80bp 상승했고 장기 평균과 거의 일치한다. 임대 실적은 건전하게 유지되었으며, 대부분의 갱신이 이전 임대료 수준 이상으로 완료되었고, 회수율은 100%를 상회했으며, 일부 신규 계약은 9% 높은 임대료를 달성했다.

견고한 재무구조 및 유동성

이 리츠는 BBB+ 등급의 재무구조, 완전히 무담보인 자산 기반, 약 12억 달러의 가용 유동성을 강조하며 충분한 유연성을 확보했다. 가중평균 부채 만기가 10.8년이고, 레버리지는 약 5.6배이며, 텀론 활용 후 거의 모든 부채가 고정금리로 전환되어 금리 리스크가 엄격하게 통제되고 있다.

배당 성장 및 지급 규율

이사회는 분기 배당금 0.60달러를 승인했다. 이는 3.4% 증가한 수치로 최근 주가 기준 연간 5.5%의 배당수익률을 의미한다. AFFO 배당성향이 약 69%이고 36년 연속 배당 인상을 기록한 가운데, 경영진은 주주 환원이 반복적인 현금흐름으로 확고히 뒷받침되고 있다고 강조했다.

자체 자금 조달이 내재된 긍정적인 2026년 전망

2026년에 대해 경영진은 AFFO를 3.52~3.58달러, 핵심 FFO를 3.47~3.53달러로 가이던스를 제시했다. 이는 중간값 기준 약 3.2%의 AFFO 성장을 의미하며 2025년 대비 가속화된 수치다. 계획은 6억 달러의 인수를 가정하며, 이는 주로 약 2억 1천만 달러의 잉여 현금흐름, 약 1억 3천만 달러의 자산 매각, 레버리지 중립적인 추가 차입으로 조달될 예정이다.

특정 비용 항목의 정상화

4분기 배당 후 잉여 현금흐름은 약 5,100만 달러를 기록했다. 순 부동산 비용과 일반관리비가 우호적으로 추이하며 4분기 AFFO가 예상을 상회했다. 2025년 초반 실적을 부풀렸던 임대 해지 수수료는 4분기에 약 23만 달러로 정상화되어 투자자들에게 정상 수익력에 대한 명확한 시각을 제공했다.

규율 있는 자본 및 포트폴리오 관리

경영진은 세일앤리스백 거래에서 직접적인 경쟁을 제한하고 매력적인 가격을 지원하는 선별적이고 관계 중심적인 소싱 모델을 강조했다. 동시에 포트폴리오 정리를 계속하며 4분기에 약 8,200만 달러, 연간 약 1억 9천만 달러의 자산 매각을 창출했다. 매각 대금과 잉여 현금은 레버리지를 안정적으로 유지하면서 성장 자금으로 활용되었다.

가구 및 레스토랑 운영업체 관련 임차인 공실

가구 체인과 레스토랑 운영업체와 관련된 운영상 어려움으로 공실이 증가했으며, 한때 약 90개 부동산에 영향을 미쳐 가동률에 부담을 주었다. 개선 작업이 계속되고 있으며, 실적 발표 시점에 32개 레스토랑 자산이 여전히 진행 중이다. 여기에는 매각 예정, 고급 임대 협상 중, 적극적으로 마케팅 중인 부동산이 포함되며, 일부 가구 자산 해결은 2026년 2분기로 미뤄질 가능성이 있다.

높아진 대손충당금 가정 및 관찰 목록

2026년 전망에는 보다 보수적인 75bp의 대손충당금 가정이 반영되어 있다. 이는 1년 전 약 60bp에서 상승한 수치이며 역사적 실현 수준을 훨씬 상회한다. 경영진은 임차인 관찰 목록에서 큰 악화는 없다고 언급했지만, AMC와 앳 홈 같은 주요 임차인을 면밀히 모니터링하고 있어 높은 충당금 자세를 취하고 있다.

2025년 임대 해지 수수료 증가

임대 해지 수수료는 2025년에 1,100만 달러를 약간 넘었다. 이는 이전 연도의 약 300만 달러 수준을 훨씬 상회하며 수익 변동성을 증가시켰다. 4분기 수수료가 약 23만 달러로 다시 하락하면서 경영진은 이번 급증이 새로운 정상이 아닌 이례적인 현상이라고 제안했지만, 투자자들은 재발 가능성을 계속 주시할 수 있다.

자산 매각이 임대보다 가동률 개선에 더 기여

최근 가동률 상승은 부분적으로 공실 자산 매각에 의해 주도되었으며, 순수하게 신규 임차인으로 채우는 것만은 아니었다. 이는 헤드라인 개선을 완화하는 뉘앙스다. 경영진은 이 전략을 신중한 포트폴리오 정리로 설명했지만, 유기적 가동률 상승을 달성하기 위해서는 지속적인 임대 모멘텀의 중요성도 강조한다.

높아진 일반관리비 및 단기 비용 역풍

일반관리비는 매출 및 순영업이익 대비 비율이 상승하며 4분기에 매출의 약 4.9%, 순영업이익의 5.1%를 기록했고, 연간 기준으로는 5.1~5.3%에 가까웠다. 본사의 무료 임대 기간 종료, 승진, 순 채용, 고위 임원 추가 등이 원인으로 작용하며 2026년으로 향하는 소폭의 비용 역풍을 조성하고 있다.

자금 조달 및 해결을 위한 지속적인 자산 매각 의존

회사는 2026년에 계획된 인수 자금을 지원하기 위해 약 1억 3천만 달러의 자산을 매각할 것으로 예상하며, 자산 매각을 자체 자금 조달 수단으로 활용하는 패턴을 이어가고 있다. 이 전략은 레버리지 중립성과 포트폴리오 품질을 지원하지만, 시장 상황이나 거래 규모가 기대와 일치하지 않을 경우 실행 및 타이밍 리스크도 수반한다.

미래 지향적 가이던스 및 시장 포지셔닝

경영진의 2026년 가이던스는 다소 빠른 AFFO 성장, 지속적인 인수 활동, 높은 대손충당금을 통한 신용 리스크에 대한 보수적 자세를 예상한다. 캡레이트가 안정적이거나 약간 압축되는 것으로 보이고, 신규 투자가 장기 임대에서 약 7.4%의 수익률로 확정되면서, 내셔널 리테일은 여전히 불확실한 거시경제 배경 속에서 꾸준한 복리 성장 기업으로 자리매김하고 있다.

내셔널 리테일 프로퍼티스의 실적 발표는 규모, 재무구조, 규율 있는 인수심사를 활용해 목표 지향적 인수와 안정적인 임대료 수익을 통해 성장하는 리츠의 모습을 그렸다. 임차인 문제, 높아진 충당금, 자산 매각 의존도가 일부 리스크를 주입하지만, 전체적인 스토리는 소득 중심 투자자들을 위한 측정된 성장, 회복력 있는 수익, 신뢰할 수 있는 배당 확대의 이야기로 남아 있다.