프랭클린 BSP 리얼티 트러스트, 실적 재조정 내용 공개

프랭클린 BSP 리얼티 트러스트(FBRT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

프랭클린 BSP 리얼티 트러스트의 최근 실적 발표는 신중하면서도 건설적인 어조로 진행됐다. 경영진은 단기 실적 압박과 배당 조정을 사업 전환의 의미 있는 진전과 함께 설명했다. 회사는 금리 민감형 모기지 리츠에서 경상 수수료 수익, 서비싱 규모, 안정적인 배당 커버리지를 기반으로 한 다각화된 상업용 부동산 플랫폼으로 전환하고 있다고 강조했다.

경영진 교체와 전략 방향

프랭클린 BSP 리얼티 트러스트는 마이클 콤파라토를 최고경영자로, 브라이언 버폰을 사장으로 임명하며 경영 안정성을 강조했다. 두 사람 모두 오랜 내부 인사다. 이번 인사는 뉴포인트 인수 이후 확대된 상업용 부동산 투자 플랫폼을 기반으로 더욱 지속 가능하고 수수료 중심의 전략을 실행하려는 의지를 보여준다.

뉴포인트 통합과 경상 수익 엔진

경영진은 뉴포인트 통합이 순조롭게 진행되고 있으며, 완전히 안착하면 연간 약 2,500만 달러에서 3,300만 달러의 분배 가능 이익을 추가할 것으로 예상된다고 밝혔다. 서비싱 포트폴리오는 분기 말 기준 478억 달러를 기록했으며, BSP 대출이 이관되면서 약 100억 달러 증가해 경상적이고 수수료 기반의 수익원이 더욱 깊어질 전망이다.

모기지 서비싱 권리가 안정적 수익 추가

회사의 모기지 서비싱 권리 포트폴리오는 약 2억 2,000만 달러로 평가되며, 4분기에 880만 달러의 수익을 창출했다. 약 82베이시스포인트의 내재 MSR 비율과 6.4년의 예상 수명을 감안할 때, 이 자산 기반은 금리 사이클에 걸쳐 실적을 평탄화하는 중요한 경상 수익원이 되고 있다.

핵심 포트폴리오 성장과 대출 실행 활동

프랭클린 BSP 리얼티 트러스트는 분기 말 기준 약 44억 달러의 핵심 대출 포트폴리오를 보유하며 신중하면서도 적극적인 대출 활동을 이어갔다. 약 5억 2,800만 달러의 신규 약정이 5억 1,000만 달러의 상환을 소폭 상회하며 원금이 소폭 증가했고, 지속적인 대출 실행 모멘텀을 보여줬다.

자금 조달 조치로 자본 여력 확대

회사는 FL12로 명명된 10억 달러 규모의 CLO를 완료했다. 이는 비소구 금융 여력을 늘리고 2026년 자금 조달 비용을 낮추는 동시에 추가 대출 실행을 지원할 것으로 보인다. 순차입비율은 분기 말 2.5배를 기록했으며, 소구 차입비율은 보수적인 0.81배로 기회가 생기면 자본을 배치할 여지를 남겼다.

자사주 매입으로 밸류에이션 관점 부각

이사회의 주가 지지는 분기 중 1,440만 달러의 자사주 매입으로 나타났으며, 이는 주당 순자산가치에 약 0.05달러를 추가했다. 이사회는 또한 2026년 말까지 최대 5,000만 달러의 추가 매입을 재승인하며 주가가 내재가치 이하에서 거래되고 있다는 확신을 드러냈다.

실적, CECL 역학 및 최종 손익

보고된 GAAP 순이익은 1,840만 달러, 완전 전환 기준 주당 0.13달러였으며, 분배 가능 이익은 1,790만 달러, 주당 0.12달러였다. 회사는 또한 480만 달러의 순 CECL 이익을 계상했는데, 이는 일부 자산이 여전히 관찰 대상에 있음에도 예상 신용 손실이 일부 개선됐음을 반영한다.

선별적 대출 실행과 탄탄한 파이프라인

경영진은 오늘날 타이트한 시장에서 최저 스프레드의 범용 다가구 대출을 피하며 신규 대출에 선별적으로 접근하고 있다고 강조했다. 신규 대출 실행의 가중평균 스프레드는 284베이시스포인트였으며, 회사는 더 높은 품질과 다각화된 거래에 초점을 맞춘 17억 달러의 신청 중 파이프라인을 보고했다.

실적에 맞춘 배당 조정

이사회는 2026년 1분기부터 보통주 분기 배당을 주당 0.20달러로 삭감해 현재 실적에 맞추고 순자산가치를 보호하기로 승인했다. 경영진은 이번 조치를 지속 가능한 실적 대비 과도한 배당으로 자본이 잠식된 수 분기 이후의 재조정으로 설명했다.

실현 손실과 부채 상환 비용

분기 분배 가능 이익은 980만 달러의 실현 손실로 압박을 받았으며, 이 중 770만 달러는 부채 상환과 관련됐다. 이러한 조치는 주당 약 0.07달러의 비용을 발생시켰지만, 시간이 지나면서 대차대조표와 자금 조달 구조를 개선할 것으로 예상된다.

실적 능력은 유지되나 회복은 지연

경영진은 분배 가능 이익이 주당 0.12달러였지만, 실현 손실과 특별 항목을 조정하면 약 0.22달러로 전분기 대비 거의 변동이 없었을 것이라고 밝혔다. 기본적인 수익 능력은 그대로 유지되고 있지만, 그 잠재력을 실현하려면 REO와 레거시 자산을 더 빠르게 해결해야 한다고 재차 강조했다.

느린 REO 청산과 레거시 자산 부담

REO 부동산 수는 9개에서 7개로 줄었지만, 청산은 초기 예상보다 더디게 진행되고 있다. 이러한 잔존 REO와 관찰 대상 익스포저는 경영진이 현재 플랫폼 내에서 더 높은 수익률의 핵심 대출로 재활용하고 싶어 하는 자본을 계속 묶어두고 있다.

타이트한 스프레드와 금리 민감성이 수익률 도전

경영진은 시장 대출 스프레드가 수십 년 만에 최저 수준에 근접해 있어 많은 현재 다가구 입찰이 매력적이지 않다고 설명했다. 최근 SOFR 하락은 단기 수익률을 더욱 압박했으며, 경영진은 조건이 바뀌면 실망스러울 수 있는 얇고 금리 민감한 거래를 쫓기보다는 규율을 강조했다.

뉴포인트의 단기 기여는 여전히 제한적

장기적 가능성에도 불구하고, 뉴포인트의 4분기 실적 기여는 대출 실행 속도가 예상에 미치지 못하고 TRS 관련 세금 준비금이 보고 실적에 부담을 주면서 미미했다. 그럼에도 경영진은 거래량이 정상화되고 더 큰 서비싱 장부가 손익에 반영되면서 뉴포인트가 시간이 지나면서 긍정적 기여를 할 것이라고 재확인했다.

신용 조치와 무수익 자산 주목

회사는 4개의 관찰 대상 신용에 대해 약 300만 달러의 대출별 CECL 준비금을 계상했으며, 한 부실 대출은 REO로 전환되고 감액됐다. 조지아주 오피스 대출은 18개월 연장과 원금 감축(2,750만 달러에서 2,110만 달러로)에도 불구하고 여전히 무수익 상태로 남아 있어 오피스 섹터의 지속적인 스트레스를 부각시켰다.

순자산가치 압박과 밸류에이션 격차

주당 순자산가치는 분기 말 14.15달러를 기록했으며, 경영진은 과거 배당이 실적을 앞질러 자본을 잠식했다고 인정했다. 또한 순자산가치와 주가 수준 사이의 괴리를 지적하며, 일관된 실행이 격차를 좁히는 데 필요할 것이라고 주장했다.

가이던스와 전망은 안정화 강조

향후 전망에서 회사는 새로운 0.20달러 배당과 2026년 말 목표 핵심 포트폴리오 48억 달러에서 50억 달러(현재 약 44억 달러에서 증가)를 기반으로 한 안정화 기간을 제시했다. 뉴포인트는 2026년 45억 달러에서 55억 달러의 에이전시 거래량을 실행하고, 570억 달러 이상의 서비싱 장부를 지원하며, 연간 2,500만 달러에서 3,300만 달러의 분배 가능 이익을 제공하고, 10억 달러 CLO와 적정한 2.5배 차입비율의 혜택을 받을 것으로 예상된다.

프랭클린 BSP 리얼티 트러스트의 실적 발표는 순자산가치 근처에서 거래되면서도 더 예측 가능한 수수료와 서비싱 수익으로 실적 구성을 재편하고 있는 전환기의 플랫폼을 보여줬다. 낮아진 배당, 실현 손실, 느린 레거시 자산 해결이 단기 실적에 부담을 주고 있지만, 경영진은 신중한 신용 관리, 확대된 자본 여력, 규모화된 뉴포인트 프랜차이즈가 실적 능력을 회복하고 궁극적으로 인내심 있는 주주들에게 보상할 것이라고 확신하고 있다.