넷스트리트 실적 발표... 기록적 거래 성과와 견고한 전망

넷스트레이트(NTST)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

넷스트레이트의 최근 실적 발표는 신중하면서도 낙관적인 분위기를 띠었다. 경영진은 기록적인 투자 활동, 새로 획득한 투자등급 신용등급, 그리고 대차대조표를 견고하게 유지하는 풍부한 유동성을 강조했다. 순이익이 소폭에 그치고 주당 조정영업현금흐름(AFFO) 증가율도 완만했지만, 경영진은 이를 장기 성장과 포트폴리오 다각화를 위한 관리 가능한 절충안으로 설명했다.

매력적인 수익률로 기록적인 거래 성사

넷스트레이트는 4분기에 2억4,540만 달러, 연간 6억5,710만 달러를 투자하며 역대 최대 규모의 자산 취득을 기록했다. 블렌디드 현금수익률은 7.5%였다. 신규 자산은 장기 임대차 계약을 동반했으며, 4분기 가중평균 임대기간은 15년, 연간 기준으로는 약 14년에 달해 장기 현금흐름을 확보했다.

포트폴리오 규모, 임대기간 및 임차인 건전성

분기 말 기준 포트폴리오는 45개 주, 28개 산업, 129개 임차인에게 임대된 758개 부동산으로 구성되어 광범위한 지역 및 업종 분산을 보여줬다. 임대 리스크는 단기적으로 제한적으로 보이며, 평균 잔여 임대기간은 10.1년, 2027년까지 만료되는 기본임대료는 2.4%에 불과하다. 전체 단위당 커버리지는 3.8배, 단기 만료 물건은 5.1배로 견고한 수준이다.

AFFO 성장 및 전망 재확인

조정영업현금흐름은 소폭 증가했다. 4분기 AFFO는 2,820만 달러로 희석주당 0.33달러를 기록해 전년 동기 대비 3.1% 증가했으며, 연간 주당 AFFO는 4% 증가한 1.31달러를 기록했다. 그럼에도 경영진은 2026년 주당 AFFO 목표치 1.35~1.39달러와 순투자 활동 3억5,000만~4억5,000만 달러 전망을 재확인하며 지속적인 성장에 대한 자신감을 나타냈다.

투자등급 신용등급으로 자금조달 비용 절감

주요 이정표는 피치로부터 받은 BBB- 등급으로, 넷스트레이트가 투자등급 대열에 합류했음을 의미한다. 이 등급 덕분에 경영진은 텀론 금리를 20~25bp 낮춰 연간 약 200만 달러의 이자 비용을 절감했으며, 등급이 개선되면 추가 절감 가능성도 있다.

탄탄한 유동성과 보수적인 레버리지

경영진은 견고한 대차대조표를 강조했다. 프로포마 레버리지는 약 3.8배, 조정 순부채 대비 연간 EBITDAre는 4.0배 수준으로 목표 범위인 4.5~5.5배를 하회한다. 유동성은 현금, 미사용 리볼버 한도, 선도 지분 약정, 텀론 가용액을 포함해 약 10억 달러에 달하며, 2028년까지 주요 만기가 없다.

선별적 매각을 통한 다각화

회사는 임차인 구성을 재편하며 2025년 76개 부동산을 1억7,860만 달러에 6.9% 현금수익률로 매각해 임대료 비중을 5% 미만으로 낮췄다. 경영진은 4분기에 15개, 연간 31개의 신규 임차인을 추가했으며, 장기 임차인인 월그린스의 기본임대료 비중이 2026년 말까지 2% 미만으로 떨어져 단일 임차인 리스크가 감소할 것으로 예상했다.

자본 환원 및 지분 조달

넷스트레이트는 분기 배당금을 2.3% 인상해 주당 0.22달러로 올렸으며, 낮은 배당성향이 향후 성장 여력을 남긴다고 강조했다. 파이프라인을 지원하기 위해 회사는 자본시장을 활용했으며, 4분기 동안 수시공모(ATM) 프로그램을 통해 580만 주를 매각하고 이후 260만 주를 추가 매각해 총 약 1억5,000만 달러의 순수익을 조달했다.

GAAP 기준 실적은 현금 기반 지표에 미치지 못해

견고한 현금 창출에도 불구하고 GAAP 기준 순이익은 낮은 수준을 유지했다. 4분기 이익은 130만 달러로 주당 0.02달러, 연간 주당 순이익은 0.08달러를 기록했다. 투자자들은 보고된 순이익의 회계적 노이즈를 감안해 AFFO와 FFO를 더 의미 있는 성과 지표로 계속 주목할 것으로 보인다.

완만한 AFFO 성장과 희석 부담

경영진은 AFFO 성장이 투자 시점과 지분 발행 시기를 반영해 완만했음을 인정했다. 2026년 전망에는 약 3억7,300만 달러의 미결제 선도 지분과 최근 ATM 발행으로 인한 주당 0.015~0.03달러의 희석 효과가 포함되어 있으며, 이는 총 이익이 확대되더라도 주당 지표에 부담으로 작용한다.

매각 가격 및 수익률 역학

실적 발표에서는 부동산 매각이 6.9% 수익률로 완료되었으며, 이는 신규 투자의 7.5% 수익률보다 약 60bp 낮은 수준임을 강조했다. 다각화 성과로 설명되었지만, 이 스프레드는 넷스트레이트가 상대적으로 낮은 캡레이트로 매각하고 더 높은 수익률의 자산에 재투자하며 사실상 수익 프로필을 업그레이드하고 있음을 보여준다.

낮아지는 커버리지와 비투자등급 노출

현재 기본임대료의 58.3%만이 투자등급 또는 투자등급 수준의 임차인에게서 나오며, 약 42%는 신용도가 낮은 임차인과 연결되어 있다. 경영진은 단위당 커버리지가 1.0배 미만인 부동산의 임대료 비중이 약 50bp 상승했다고 언급하며, 이러한 자산을 면밀히 모니터링하고 있으며 성과가 개선되지 않으면 매각할 수 있다고 밝혔다.

소비자 압박과 업종 리스크

경영진은 저소득층 소비자가 고소득층보다 더 큰 부담을 겪는 이른바 K자형 소비자 환경과 관련된 거시경제 리스크를 지적했다. 이러한 배경은 캐주얼 다이닝 같은 재량 소비 업종의 임차인에게 부담으로 작용할 수 있으며, 넷스트레이트가 선별적 매각을 통해 포트폴리오를 계속 조정하도록 유도할 수 있다.

자본시장 유연성에 대한 의존

회사는 자본시장 접근을 성장 전략의 핵심으로 삼아 ATM 프로그램과 선도 지분을 활용해 대차대조표 건전성을 유지하면서 성장 자금을 조달하고 있다. 이 접근법은 레버리지를 낮게 유지하지만, 시장 타이밍과 가격 변동성에 대한 노출을 증가시켜 주주들이 신규 지분이 최종 결제되는 조건에 민감하게 반응하도록 만든다.

유동성과 성장 계획에 기반한 가이던스

경영진은 2026년 주당 AFFO 가이던스 1.35~1.39달러를 재확인하고, 선도 지분으로 인한 희석 효과를 감안하더라도 상단에 근접할 것이라는 자신감을 표명했다. 전망은 3억5,000만~4억5,000만 달러의 순투자, 1,600만~1,700만 달러의 현금 일반관리비, 부동산 매각 감소, 그리고 약 10억 달러의 유동성 쿠션과 보수적인 레버리지 프로필로부터의 지속적인 혜택을 가정한다.

넷스트레이트의 실적 발표는 대차대조표 건전성을 바탕으로 성장에 주력하는 리츠의 모습을 그렸지만, 완만한 주당 성장과 소비자 주도 리스크를 관리하고 있다. 투자자들에게 핵심은 경영진이 희석, 임차인 품질, 그리고 여전히 취약한 거시경제 환경의 균형을 맞추면서 자본을 더 높은 수익률의 장기 임대차 계약으로 재순환할 수 있는지 여부다.