헬스케어 리얼티 트러스트, 실적 발표에서 턴어라운드 신호

헬스케어 리얼티 트러스트(HR)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.

헬스케어 리얼티 트러스트의 최근 실적 발표는 설득력 있는 턴어라운드를 진행 중인 기업의 모습을 보여줬다. 경영진은 의도적인 부채 축소와 재융자 비용으로 단기 FFO가 다소 둔화된 가운데에도 강화된 임대, 규율 있는 자산 매각, 마진 개선, 실질적인 재무구조 개선을 강조했다. 실행 모멘텀과 개선되는 펀더멘털이 남아있는 역풍을 명확히 압도했다.

동일 매장 초과 실적과 견고한 FFO 달성

헬스케어 리얼티는 2025년 연간 동일 매장 NOI 성장률 4.8%, 4분기 동일 매장 현금 NOI 성장률 5.5%를 기록했다. 정규화 FFO는 주당 1.61달러로 이전 가이던스 중간값을 0.03달러 상회했으며, 4분기 정규화 FFO는 0.40달러를 기록했다.

임대 모멘텀과 지표 강화

회사는 2025년 동안 약 580만 평방피트의 임대를 체결했으며, 이 중 약 160만 평방피트가 신규 임대였고, 4분기에만 150만 평방피트가 계약됐다. 이들 임대의 연간 임대료 인상률은 평균 3.1%, 임대 기간은 평균 약 6년이었으며, 임차인 유지율은 연간 82%, 4분기 약 83%로 개선됐다.

개편된 자산 관리로 수익성 제고

새로운 자산 관리 플랫폼이 포트폴리오 전반에 걸쳐 더 나은 수익성으로 이어지고 있으며, 현금 임대 스프레드가 60bp 개선됐다. 임차인 유지율은 220bp 향상됐고, 경영진은 더 나은 임대 IRR과 더 빠른 회수 기간을 초기 성공의 증거로 제시했다.

두 자릿수 수익률 목표 재개발 프로그램

헬스케어 리얼티는 재개발 파이프라인에서 비용 대비 약 10%의 수익률을 목표로 하고 있으며, 3분기 이후 임대 수준이 약 1,000bp 개선됐다. 회사는 계획된 5,000만 달러 재개발 NOI 상승분 중 약 1,500만 달러를 확보했으며, 세인트 피터스의 6만4,000 평방피트 계약 등 임대 성과가 이를 뒷받침했다.

대규모 자산 매각 프로그램과 시장 재편

리츠는 블렌디드 캡레이트 6.7%로 약 12억 달러의 자산 매각을 완료해 자체 예상을 상회했다. 이들 매각으로 14개 비핵심 시장에서 철수하고 고성장 대도시권에 대한 익스포저를 강화했으며, 4분기 약 7억 달러의 매각 대금이 부채 감축에 사용됐다.

재무구조 개선과 등급 전망 상향

순부채 대비 EBITDA 비율은 채권과 텀론을 포함해 약 9억 달러의 부채를 상환하면서 6.4배에서 5.4배로 하락했다. 만기 프로파일이 연장되고 유동성이 개선됐으며, 무디스와 S&P 모두 회사 신용등급 전망을 안정적으로 전환했다.

일반관리비 절감과 마진 확대

경영진은 목표했던 연간 1,000만 달러의 일반관리비 절감을 달성해 총 일반관리비를 약 4,500만 달러로 낮췄다. 부동산 수준 NOI 마진은 60bp 개선됐으며, 팀은 추가적인 점진적 마진 확대가 가능하다는 확신을 표명했다.

자본 환원과 선별적 자사주 매입

배당은 현재 약 6%의 수익률 수준으로 재설정됐으며, 4분기 주당 FAD는 0.32달러, 배당성향은 약 75%였다. 회사는 1월에 5,000만 달러 규모의 자사주를 매입했으며, 이는 약 290만 주에 해당하고, 자사주 매입 승인 한도 중 4억5,000만 달러가 남아있다.

임대 파이프라인과 의료 시스템 수요

약 130만 평방피트의 활발한 임대 파이프라인은 특히 주요 의료 시스템의 지속적인 임차인 수요를 보여준다. 경영진은 터프츠와 애드버킷 같은 시스템과의 대규모 갱신 및 연장을 언급했으며, 약 99% 임대된 뱁티스트 포트폴리오를 포함해 특정 관계에서 거의 완전 가동률을 강조했다.

자본 비용과 레버리지 제약

진전에도 불구하고 레버리지는 순부채 대비 EBITDA 5배 중반 수준에 머물러 있어 유연성을 제약하고 보수적인 자본 배분을 유도하고 있다. 경영진은 높은 자본 비용과 내재 자산 가치 대비 할인이 신규 인수가 일반적으로 7% 초반대 캡레이트를 필요로 하게 만들어, 창의적인 구조 없이는 대부분의 거래가 매력적이지 않다고 언급했다.

자본적 지출 강도와 재개발 투자

유지보수 및 2세대 임대 자본적 지출은 현재 NOI의 15~20% 범위에서 운영되고 있으며, 이는 과거 수준과 일치한다. 이에 더해 회사는 재개발 파이프라인에 상당한 자금을 투입하고 있어 단기 잉여현금흐름에 압박을 주지만, 장기적으로 더 높은 현금흐름을 창출할 것으로 예상된다.

턴어라운드 뒷받침한 조직 변화

비용 구조를 적정화하기 위해 헬스케어 리얼티는 어려운 인력 감축과 광범위한 조직 변화를 단행했다. 경영진은 이를 어렵지만 새로운 자산 관리 모델, 마진 개선, 광범위한 전략적 턴어라운드를 뒷받침하기 위해 필요한 조치였다고 인정했다.

가이던스... 부채 축소로 가려진 핵심 성장

2026년 회사는 정규화 FFO를 주당 1.58~1.64달러 범위로 제시했으며, 중간값 1.61달러는 핵심 성장이 이전 자산 매각과 부채 축소로 인한 희석을 상쇄하면서 2025년 대비 보고 FFO가 보합 수준임을 시사한다. 가이던스는 동일 매장 현금 NOI 성장률 3.5~4.5%, 일반관리비 4,300만~4,700만 달러, 배당 후 잉여현금흐름 약 1억 달러, 자산 매각 약 1억7,500만 달러, 8월 만기 채권 6억 달러를 5% 초반대 쿠폰으로 재융자, 신규 6억 달러 규모 기업어음 프로그램 활용, 레버리지 5배 중반 수준 유지, 추가 인수·개발·자사주 매입 없음을 가정한다.

헬스케어 리얼티의 실적 발표는 헤드라인 FFO 가이던스가 보합으로 보이더라도 운영 진전과 전략적 규율이라는 명확한 메시지를 전달했다. 투자자들은 부채 축소와 재융자로 인한 단기 부담을 개선되는 임대 펀더멘털, 높아진 마진, 자본시장이 더 우호적이 되면 더 공격적인 움직임을 뒷받침할 수 있는 건전한 재무구조와 비교 평가해야 할 것이다.