비시니티 센터스, 기록적인 상반기 실적으로 자신감 시사

비시니티 센터스(AU:VCX)가 2분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

비시니티 센터스의 최근 실적 발표는 자신감 넘치는 분위기였다. 경영진은 기록적인 법정 이익, 강력한 가치평가 상승, 임대·점유율·매출 전반에 걸친 견고한 운영 지표를 강조했다. 세금 증가, 보안 비용 상승, 건설 리스크를 인정했지만, 이는 탄탄한 재무구조와 상향 조정된 중기 실적 가이던스를 배경으로 관리 가능한 역풍으로 제시됐다.

기록적 이익과 가치평가 상승이 NTA 성장 뒷받침

비시니티는 반기 세후순이익 약 8억600만 달러를 기록했다. 이는 전년 동기 대비 60% 이상 증가한 수치로, 포트폴리오 가치평가 4억700만 달러 상승에 힘입은 결과다. 이 2.6% 가치평가 상승은 주당 순유형자산을 2.52달러로 끌어올렸으며, 단 6개월 만에 4.8% 증가해 투자자들에게 가치 창출의 핵심 지표가 됐다.

FFO 실적과 2026회계연도 성장 목표 상향

운영자금흐름은 3억5100만 달러에 달했으며, 주당 FFO는 1.3% 증가했다. 임대료 손실 감소와 일회성 항목을 조정하면 4.1% 상승한다. 경영진은 2026회계연도 비교 가능 순부동산소득 성장률 가이던스를 약 3.5%로 상향 조정했으며, 주당 FFO와 AFFO 모두 제시된 범위의 상단에 도달할 것으로 전망했다.

임대 강세와 거의 완전한 점유율

운영 지표가 두드러졌다. 포트폴리오 점유율은 99.6%로 2025년 6월 대비 10bp 상승했으며, 임대 스프레드는 설립 이래 최고치인 플러스 4.6%를 기록했다. 프리미엄 자산은 9.7%, 아울렛은 14%의 임대 스프레드를 기록했다. 임차인 유지율은 76%, 평균 임대 기간은 4.6년, 연간 임대료 인상률은 평균 4.7%에 달했으며, 전문점 점유 비용은 건전한 14.1%를 나타냈다.

건전한 소매 매출과 높은 전문점 생산성

소매 거래는 견고했다. 반기 총매출은 4.2% 증가했고, 전문점과 미니 메이저는 5.1% 성장했다. 프리미엄 자산이 5.3%, 핵심 자산이 4.9%로 주도했다. 전문점 매출 생산성은 제곱미터당 1만3400달러를 초과했으며, 프리미엄 센터는 약 1만7000달러를 기록했다. 주얼리, 레저, 애슬레저, 럭셔리 주얼리 등의 카테고리에서 강한 성장세를 보였다.

자산 재배치와 업타운 인수로 수익과 리스크 균형

비시니티는 자본 재배치를 지속했다. 3억2700만 달러 규모의 매각 계약을 체결했으며, 이는 2025년 6월 장부가 대비 18.2% 프리미엄에 해당한다. 매수자 수익률은 6%를 약간 상회하는 수준이다. 또한 업타운의 나머지 75% 지분을 2억1200만 달러에 인수하기로 합의했다. 경영진은 이 거래와 발표된 매각을 합치면 2026회계연도 FFO에 대체로 중립적이며, 형식상 기어링은 약 25.8% 수준을 유지할 것이라고 밝혔다.

개발 진행과 채츠우드의 강력한 초기 거래

채츠우드 체이스 1단계는 2023년 10월 개장해 240만 명의 방문객을 유치했으며, 12월 분기에 1억1900만 달러의 지출을 기록했다. 개장 공간의 동일 매장 매출은 34% 증가했다. 럭셔리 구역인 2단계는 2026회계연도 4분기 완공 예정이다. 채드스톤, 갤러리아 몰리, 엠포리엄의 유니클로, 만두라 재구성 등 다른 프로젝트들도 이미 의미 있는 매출과 생산성 상승을 견인하고 있다.

탄탄한 재무구조, 유동성, 금리 보호

기어링은 26.3%로 비시니티 목표 범위의 하단에 위치한다. 업타운 거래와 완료된 매각 후 약 25.8%로 완화될 것으로 예상된다. 10억 달러의 미사용 은행 여신과 2027회계연도 만기 약 3억 달러만 남아 있어 뒷받침된다. 그룹은 A등급 투자등급 신용등급을 유지하고 있으며, 인출 부채에 대한 높은 헤지 비율을 유지해 2026회계연도 내내 가중평균 부채비용을 약 5% 수준으로 유지하고 이자 비용에 대한 가시성을 제공할 것으로 예상한다.

전략적 포트폴리오 재편을 통한 가치 창출

2022년 말 이후 비시니티의 고품질 자산 집중 및 비핵심 센터 매각 전략은 안정화 기준으로 약 18억 달러의 가치를 추가했다. 이 상승은 자산 수를 약 12개 줄이면서 달성됐으며, 자본화율이 약 20bp 확대된 시장 환경을 관리하면서 이뤄져 남은 포트폴리오의 회복력을 강조했다.

세금 및 부담금 압력이 NPI에 부담

경영진은 혼잡세와 부동산 관련 부과금을 포함한 신규 및 인상된 세금과 부담금이 해당 기간 동일 기준 순부동산소득에 부정적 영향을 미쳤다고 밝혔다. 이러한 비용은 하반기에 완전히 연간화될 것으로 예상되며, 2027회계연도부터 영향이 정상화될 것이다. 이 영향은 업데이트된 NPI 및 실적 가이던스에 반영됐다.

건설비 인플레이션과 프로젝트 실행 리스크

그룹은 특히 퀸즐랜드에서 높은 건설비와 제약된 계약업체 역량을 개발 파이프라인의 주요 리스크로 강조했다. 업타운에서 3억~3억5000만 달러의 지출이 예상된다. 이를 관리하기 위해 비시니티는 추가 비상금을 보유하고 있으며, 주요 약정 전에 프로젝트를 추가로 위험 제거할 계획이다. 업타운 재개발은 2027년까지 시작되지 않을 것으로 예상된다.

보안 지출 증가와 일회성 비용 역풍

최근 주목받은 보안 사건에 대응해 비시니티는 하반기 순부동산소득에 부담이 될 보안 조치를 강화했다. 이러한 추가 비용은 다른 일회성 항목과 결합돼, 상반기 실적이 더 강했음에도 연간 비교 가능 NPI 성장률이 3.5%로 설정된 이유를 설명한다.

완만한 FFO 성장과 낮은 관리 수수료

강력한 기초 운영에도 불구하고 주당 FFO 성장은 보고 기준으로 1.3%에 그쳤다. 다만 경영진은 비정상 항목을 정상화하면 4.1% 상승한다고 강조했다. 제3자 임대 위임 전환과 공동 소유 자산 매각으로 외부 관리 수수료 수입이 약 250만 달러 감소해 반기 헤드라인 실적 확대를 억제했다.

계절적 매출 변동성과 거시경제 불확실성

중요한 11~12월 거래 기간은 4.5%의 혼합 매출 성장을 기록했다. 이는 1년 전 기록한 4.9%보다 약간 낮은 수치다. 연초 거래는 다소 불규칙한 것으로 묘사됐다. 경영진은 최근 금리 인상과 설날 시기 같은 달력 변화를 고려해 단기 소비자 행동에 대해 신중한 입장을 유지하고 있지만, 아직 실질적인 악화는 나타나지 않았다.

소득 시기와 주요 프로젝트의 임대료 손실

비시니티는 2027회계연도에 주요 프로젝트 파이프라인과 관련해 약 1500만 달러의 개발 관련 임대료 손실을 가이던스로 제시했으며, 채츠우드의 안정화까지 수년간의 경로를 제시했다. 센터는 2028회계연도 초까지 안정화 수익률에 도달할 것으로 예상된다. 업타운은 주차장 수익 덕분에 소득 영향이 낮을 것으로 예상되지만, 공사 단계별 진행으로 여전히 완전한 소득 잠재력이 지연될 것이다.

상향 조정된 2026회계연도 목표로 뒷받침되는 가이던스와 전망

앞으로 비시니티는 2026회계연도 전망을 상향 조정했다. 현재 약 3.5%의 비교 가능 NPI 성장을 목표로 하고 있으며, 주당 FFO와 AFFO 모두 이전에 제시된 범위의 상단을 가이던스로 제시했다. 조정 AFFO 대비 95~100%의 배당성향도 함께 제시했다. 그룹은 5%의 부채비용, 높은 헤지 비율, 보수적인 기어링을 유지하면서 채츠우드와 업타운에 대규모 투자를 진행할 것으로 예상한다. 목표 안정화 수익률은 6% 이상이며, 2027회계연도 약 1500만 달러의 임대료 손실을 감안하더라도 레버리지 제외 IRR은 두 자릿수를 기록할 것으로 전망된다.

비시니티의 실적 발표는 강력한 상태의 임대업체 모습을 그렸다. 기록적인 이익, 건전한 운영 지표, 규율 있는 재무구조를 명확하게 정의된 개발 및 자본 재배치 전략과 결합했다. 높은 세금, 보안 지출, 건설 인플레이션, 개발 관련 소득 시기가 실질적인 역풍을 제기하지만, 경영진의 상향 조정된 가이던스와 프리미엄 자산에 대한 집중은 투자자들을 위한 장기 현금흐름 성장에 대한 지속적인 자신감을 시사한다.