덱서스 실적 발표...리싱 강세와 자본 재편 강조

덱서스(AU:DXS)가 2분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

덱서스는 최근 실적 발표에서 낙관적인 분위기를 보이며 자산 가치 상승, 임대 활동 강화, 재무구조 개선을 강조했다. 경영진은 오피스 공실, 자본적지출 증가, 향후 수년간 성과보수 감소로 인한 단기 실적 압박을 인정했지만, 개발 프로젝트 진전, 산업용 부동산 우수 성과, 자본 재배치가 다음 사이클을 위한 좋은 포지션을 제공한다고 주장했다.

견조한 AFFO, NTA 상승 및 배당 확정

덱서스는 2억5300만 달러의 AFFO를 기록했으며 증권당 0.193달러의 배당을 지급해 82%의 배당성향을 나타냈다. 순유형자산은 증권당 8.95달러로 상승했으며, 회사는 2026회계연도 AFFO 가이던스를 증권당 0.445~0.455달러로, 배당 가이던스를 0.37달러로 재확인했다.

캡레이트 안정화로 포트폴리오 가치평가 플러스 전환

2개 반기 연속으로 부동산 가치평가가 상승했으며, 12월 31일 마감 6개월간 전체 포트폴리오가 1% 상승했다. 임대료 상승이 주요 동인이었으며, 오피스 가치는 0.7%, 산업용은 1.6% 상승했고 캡레이트는 전반적으로 안정화됐다.

오피스 임대 회복으로 시장 평균 상회하는 가동률 유지

임대 모멘텀이 크게 개선돼 반기 동안 약 9만5000제곱미터가 임대됐으며, 이는 전년 동기 대비 거의 두 배에 달한다. 포트폴리오 가동률은 92.2%로 시장 평균을 크게 상회했으며, 표면 임대료가 약 9% 상승하면서 유효 임대 스프레드는 마이너스 5%로 축소됐다.

워터프론트 브리즈번, 강력한 사전 임대로 진행

주력 프로젝트인 워터프론트 브리즈번에서는 리버워크가 개장했고 수직 건설이 진행 중이며, 이미 71%의 공간이 사전 임대됐다. 최근 계약들은 2년 전 유사 임대 대비 약 40% 높은 순유효 임대료를 달성했으며, 전체 확정 개발 포트폴리오는 83%가 사전 임대됐고 평균 고정 연간 인상률은 약 3.7%다.

아틀라시안 센트럴, 장기 수익 확보

아틀라시안 센트럴 개발 프로젝트는 연 4% 임대료 인상을 포함한 15년 계약으로 전체 사전 임대가 완료됐다. 프로젝트는 2026년 말 완공 예정으로 순조롭게 진행되고 있으며, 자산 가동 시 안정적인 장기 수익 구조를 뒷받침할 것이다.

산업용 포트폴리오, 탁월한 수익률과 리버전 달성

산업용 자산은 1년 총수익률 8.8%, 수익 기준 가동률 약 97%로 지속적인 우수 성과를 보였다. 동일 기준 수익은 8.7% 증가했고, 재임대 스프레드는 평균 33%, 인센티브는 약 21.5%를 기록했으며, 약 8.9%의 저평가 임대료와 향후 만기 도래로 2027회계연도까지 추가 상승 여력이 있다.

대규모 매각으로 자본 재배치 가속화

덱서스는 반기 동안 약 8억 달러의 매각을 실행했으며, 2024년 6월 30일 이후 총 14억 달러를 확보했다. 이러한 매각은 20억 달러 자산 재배치 목표에 가까워지고 있으며, 재무구조를 고확신 자산과 개발 프로젝트 쪽으로 재편하기 위해 설계됐다.

제3자 자본 유치 및 신규 펀드 확대

펀드 플랫폼은 약 6억4000만 달러의 신규 약정과 2억8000만 달러 이상의 2차 거래를 포함해 9억5000만 달러 이상의 제3자 지분을 유치했다. 경영진은 최신 밸류애드 펀드를 목표 이상으로 마감했으며, 1억7000만 달러로 신규 전략을 시작했고 시간이 지나면서 이를 축소할 계획이다.

헤징과 후순위채로 재무구조 강화

룩스루 기준 부채비율은 현재 30~40% 목표 범위의 하단에 위치하며, 25억 달러의 재무여력과 평균 4.6년의 부채 만기로 뒷받침된다. 부채의 약 95%가 평균 2.9%로 헤징돼 있으며, 회사는 자본 유연성을 더욱 강화하기 위해 부분 자기자본 인정을 받는 5억 달러의 후순위채를 발행했다.

펀드운용 플랫폼 벤치마크 초과 성과, 단순화 추진

주력 펀드인 DWPF는 12월 31일 마감 12개월간 약 200bp의 초과 수익을 포함해 모든 기간에서 벤치마크를 초과했다. 덱서스는 또한 소규모 펀드 정리를 추진했으며 반기 동안 부동산 환매 대기액을 약 10억 달러 감축했다.

자사주 매입으로 밸류에이션 신뢰 표명

이사회는 덱서스 증권의 최대 10%에 대한 장내 자사주 매입을 시작했으며, 기회주의적으로 실행할 예정이다. 경영진은 이 조치를 낮은 부채비율과 지속적인 매각 수익을 고려한 규율 있는 자본 환원으로 설명했다.

공실과 매각으로 오피스 수익 압박

오피스 포트폴리오의 영업현금흐름은 자산 매각과 평균 가동률 하락을 반영해 감소했다. 동일 기준 오피스 수익은 2.3% 감소했으며, 주요 자산의 완고한 공실이 임대 여건 개선에도 불구하고 단기 실적에 계속 부담을 주고 있다.

성과보수와 매매차익 감소 예상

경영진은 2027회계연도 성과보수와 매매차익이 2026회계연도보다 크게 낮을 것이라고 경고했다. 매각 후 운용자산 감소와 수수료 소폭 하락으로 운용 부문 FFO가 이미 완화됐지만, 일부 성과 수익은 하반기에 확정돼 있다.

진전에도 불구하고 펀드 유동성 문제 지속

부동산 펀드의 환매 적체는 약 30억 달러에서 약 20억 달러로 감소했지만 여전히 상당하다. 경영진은 일부 인프라 관련 환매가 해당 지역의 법적 절차 시기와 결과에 달려 있어 단기 가시성이 제한적이라고 언급했다.

개발 진행으로 자본적지출 수준 높아

유지보수 및 임대 자본적지출은 인센티브와 프로젝트 일정으로 인해 상반기에 집중됐으며, 약 12억 달러의 확정 개발 지출이 향후 4년간 남아 있다. 2026회계연도 하반기에 약 3억6000만 달러가 예상되며, 2027회계연도에도 자본적지출이 다시 높아질 가능성이 있다.

개발 기준 강화 및 파이프라인 정리

덱서스는 개발 마진이 낮다는 이유로 센트럴 플레이스 프로젝트를 미확정 파이프라인에서 제외했다. 경영진은 신규 개발이 이제 더 높은 수익률 기준을 충족해야 하며, 5~6%의 수익률로는 더 이상 신규 자본 투입을 정당화하기에 충분하지 않다고 강조했다.

펀드 사업의 어려운 환경

펀드운용 부문은 유동성을 제공하고 상품 구성을 재편하면서 단기 수익 역풍에 계속 직면하고 있다. 덱서스는 플랫폼의 확장성을 위해 재포지셔닝하고 있지만, 더 어려운 영업 환경이 단기적으로 수익에 부담을 줄 것으로 예상된다.

인센티브 높고 유효 스프레드 여전히 마이너스

평균 오피스 임대 인센티브는 약 29%로 시장 평균보다 낮지만 일부 하위 시장에서는 여전히 높은 수준이며, 산업용 인센티브는 만기 임대로 약 21.5%로 소폭 상승했다. 유효 오피스 임대료 스프레드는 크게 개선됐지만 여전히 약간 마이너스로, 임차인 확보를 위한 경쟁이 지속되고 있음을 보여준다.

매각으로 수익률과 향후 자본적지출 부담 간 트레이드오프

주요 오피스 자산을 포함한 일부 최근 매각은 합리적인 현행 수익률로 달성됐지만 상당한 단기 자본적지출 필요성을 수반했다. 경영진은 이러한 거래를 단기적으로 수익을 포기하더라도 자본집약적 자산에서 벗어나는 의도적인 재배치로 설명했다.

가이던스와 전망, 2026회계연도 안정성 강조

덱서스는 2026회계연도 AFFO 전망을 증권당 0.445~0.455달러로, 배당을 0.37달러로 재확인했으며, 이는 확정 프로젝트의 강력한 사전 임대와 보수적인 자금조달 구조로 뒷받침된다. 성과보수와 매매차익이 2027회계연도로 가면서 완화될 것으로 예상되지만, 경영진은 헤징, 목표 범위 하단의 부채비율, 지속적인 자본 재배치가 향후 성장을 위한 안정적인 플랫폼을 제공한다고 믿고 있다.

덱서스의 실적 발표는 오피스와 펀드운용 과제를 체계적으로 해결하면서 개발과 산업용 부동산 강점에 기대는 임대인의 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 이야기는 견고한 단기 수익, 규율 있는 재무구조 관리, 선별적 리스크 테이킹의 이야기지만, 2026회계연도 이후 일부 변동성 있는 실적 항목과 낮은 수수료 기반 상승 여력이 예상된다.