인더스트리얼 로지스틱스 프로퍼티스 트러스트, 강력한 모멘텀 시사

인더스트리얼 로지스틱스 프로퍼티스 트러스트(ILPT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

인더스트리얼 로지스틱스 프로퍼티스 트러스트의 최근 실적 발표는 강력한 운영 모멘텀과 뚜렷한 재무 개선을 강조하며 낙관적인 분위기를 조성했다. 경영진은 기록적인 임대 실적, 견고한 임대료 상승, 정상화 FFO의 두 배 이상 증가를 강조했지만, 여전히 높은 레버리지, 임차인 집중도, 현금화가 어려운 일부 자산이 리스크 요인으로 남아있음을 인정했다.

기록적인 임대 물량과 두 자릿수 임대료 상승

ILPT는 4분기에 약 400만 평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 가중평균 25.7%의 높은 임대료 상승률과 평균 9.5년의 계약 기간을 확보했다. 이는 5분기 연속 두 자릿수 임대료 상승을 기록한 것으로, 본토와 하와이 산업용 부동산 시장에서 임대인의 가격 결정력을 강화하고 장기 현금흐름에 대한 가시성을 높였다.

운영 규모 확대로 FFO와 NOI 급증

정상화 FFO는 1,890만 달러, 주당 0.29달러로 가이던스 상단에 도달했으며, 전년 대비 113%, 전분기 대비 9% 급증했다. 동일 자산 NOI는 8,820만 달러에 달했고, 현금 기준 동일 자산 NOI는 8,570만 달러로 전년 대비 5.2% 증가하며, 여전히 타이트한 산업용 부동산 시장에서 건전한 기초 자산 성과를 보여줬다.

리츠 업계 최상위권 주주 수익률

투자자들은 ILPT가 2025년 55% 이상의 총 주주수익률을 달성하며 미국 전체 리츠 중 3위를 기록한 것으로 보상받았다. 경영진은 이러한 성과를 임대 실행력과 재무구조 개선의 검증으로 평가하며, 시장이 레버리지 우려에도 불구하고 포트폴리오에 내재된 가치를 인식하기 시작했다고 설명했다.

높은 가동률을 보이는 전국 규모 포트폴리오

회사는 현재 39개 주에 걸쳐 약 6,000만 평방피트에 달하는 409개 자산을 보유하고 있어, 광범위한 지역 분산과 임차인 도달 범위를 확보했다. 통합 가동률은 94.5%로 전분기 대비 40bp 개선됐으며, 가중평균 임대 기간은 7년이고, 하와이에 226개 자산, 1,670만 평방피트의 상당한 규모를 보유하고 있다.

투자등급 임차인과 강력한 갱신 지표

연간 수익의 76% 이상이 투자등급 임차인 또는 안정적인 하와이 토지 임대에서 발생해 신용 품질을 강화하고 있다. 임차인 유지율은 분기 중 96%로 급증했으며, 아마존, 레스토레이션 하드웨어, 페덱스와의 대규모 갱신 계약이 약 12%에서 29% 사이의 임대료 상승을 기록하며 ILPT의 물류 자산에 대한 수요를 입증했다.

임대 파이프라인이 내재 성장 뒷받침

2025년 ILPT는 이미 730만 평방피트의 임대 활동을 실행했으며, 여기에는 42건의 신규 및 갱신 계약과 2건의 임대료 재조정이 포함돼 약 1,060만 달러의 연간 임대료 추가가 예상되고, 이 중 약 580만 달러는 아직 개시되지 않았다. 현재 파이프라인은 640만 평방피트이며, 380만 평방피트가 고급 협상 단계에 있고, 경영진은 본토에서 약 20%, 하와이에서 30%의 임대료 상승을 목표로 하고 있다.

부채 재융자와 금리 보호

회사는 6월에 12억 달러의 변동금리 부채를 고정금리 차입으로 재융자해 연간 800만 달러 이상의 현금 절감 효과를 창출하고 금리 노출을 크게 줄였다. 순부채 레버리지는 1년 전 12.4배에서 11.8배로 개선됐으며, 연말 기준 모든 통합 부채는 가중평균 5.43%의 금리로 고정되거나 상한선이 설정됐다.

유동성, 1분기 전망, 자본 비용

ILPT는 분기 말 9,500만 달러의 현금과 8,800만 달러의 제한 현금을 보유해 적정한 유동성 완충을 확보했다. 2026년 1분기에 대해 경영진은 정상화 FFO를 주당 0.29~0.31달러, 조정 EBITDAre를 8,400만~8,500만 달러로 가이던스를 제시했으며, 총 이자비용은 6,150만 달러로 예상되고 이 중 현금 이자는 5,700만 달러다.

임차인 집중도가 주요 포트폴리오 리스크

더 넓은 임차인 명단에도 불구하고 ILPT는 대형 고객에 대한 노출이 남아있으며, 아마존과 페덱스가 합쳐 280만 평방피트 또는 분기 임대 물량의 38%를 차지한다. 이들 신용도는 강력하지만, 이러한 집중도는 향후 이들 임차인이 규모를 축소하거나 통합하거나 양보를 요구할 경우 리스크를 확대할 수 있다.

여전히 리츠 동종업체 대비 높은 레버리지

총 순부채 대비 총자산 비율은 69%로 이전보다 소폭 낮아졌을 뿐이며, 순부채 레버리지는 최근 개선에도 불구하고 11.8배로 리츠 기준으로는 여전히 높은 수준이다. 경영진은 디레버리징을 지속적인 우선순위로 제시했지만, 투자자들은 개선되는 펀더멘털과 현금흐름 성장에 대비해 레버리지 부담을 평가해야 한다.

마운틴 JV 대출과 재융자 부담

회사의 통합 합작투자는 여전히 연장 옵션을 포함해 2027년 3월 만기인 14억 달러의 변동금리 대출을 보유하고 있다. ILPT는 연장 옵션을 행사하고 새로운 금리 상한선을 매입할 것으로 예상하지만, 시기, 비용, 최종 재융자 조건은 여전히 불확실하며 향후 현금흐름과 재무구조 유연성에 영향을 미칠 수 있다.

성과 수수료 유출과 비용 고려사항

ILPT는 업계 벤치마크 대비 초과 성과에 대해 외부 운용사에게 연간 570만 달러의 성과 수수료를 지급했다. 이 수수료는 강력한 상대 수익률의 신호이지만, 투자자들이 경상 수익력과 전체 비용 구조를 평가할 때 고려할 만한 상당한 현금 유출이기도 하다.

제한적인 매각과 좁아진 유동성 밸브

경영진은 자산 매각이 기회주의적으로 남을 것이며 레버리지 감축이나 현금 조달을 위한 주요 단기 전략이 아니라고 밝혔다. 약 5,000만 달러 규모의 자산 매각이 검토 중이었으나 잠재 매수자가 대신 임대 계약을 갱신하기로 결정하면서 무산돼, 매각을 통한 잠재 유동성이 줄어들었다.

매각 손실과 대형 자산 배치의 어려움

회사는 총 28만6,000 평방피트의 공실 무담보 자산 2개를 390만 달러에 매각하며 140만 달러의 순손실을 기록했고, 이는 특정 비핵심 자산의 현금화 어려움을 보여준다. 220만 평방피트의 하와이 토지 구획과 53만5,000 평방피트의 인디애나폴리스 자산을 포함한 여러 대형 보유 자산이 공실이거나 어려운 상태로 남아있어, 가치 실현이 더딜 수 있음을 시사한다.

가이던스와 경영진의 전망

향후 ILPT의 가이던스는 이미 체결됐지만 아직 완전히 개시되지 않은 임대 계약과 지속적인 임대료 상승에 힘입어 2026년 1분기 안정적인 FFO와 EBITDAre를 시사한다. 경영진은 또한 올해 후반 마운틴 JV 대출을 연장하고 새로운 금리 상한선을 매입할 계획이며, 임대 실행과 점진적 디레버리징을 지속하면서 금리 리스크를 추가로 관리하는 것을 목표로 하고 있다.

ILPT의 실적 발표는 강력한 운영 모멘텀과 개선되는 재무구조 지표를 보이는 물류 리츠의 모습을 그렸지만, 여전히 평균 이상의 레버리지와 일부 자산별 부담을 안고 있다. 투자자들에게 이 스토리는 기록적인 임대 실적, 높은 유지율, 내재된 임대료 성장이 집중된 임차인, 재융자 필요성, 제한적인 매각 유연성으로 인한 리스크를 계속 능가할 수 있는지에 달려 있다.