클라로스 모기지 트러스트 실적 발표... 고통스러운 진전 보여

클라로스 모기지 트러스트(CMTG)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 살펴본다.

클라로스 모기지 트러스트의 최근 실적 발표는 신중하면서도 낙관적인 분위기 속에서 진행됐다. 경영진은 리스크 축소와 유동성 확보에서 가시적인 진전을 강조하면서도, 실적과 신용 비용이 여전히 큰 압박을 받고 있음을 인정했다. 투자자들에게 전달된 메시지는 명확했다. 대차대조표는 회복 중이지만, 턴어라운드는 여전히 진행 중이며 수익으로 전환되기까지는 시간이 필요하다는 것이다.

해결 속도가 2025년 목표 초과 달성

CMTG는 2025년 해결 목표인 20억 달러를 초과하여 25억 달러의 미상환 원금 잔액을 해결하며 실행 모멘텀을 강조했다. 여기에는 13억 달러 규모의 관찰 대상 대출 11건이 포함됐으며, 이는 경영진이 문제 포지션을 연장하고 외면하기보다 적극적으로 해결하려는 의지를 보여준다.

차입금 축소로 더 가벼워진 대차대조표

회사는 2025년 약 17억 달러, 연초 이후 추가로 3억 달러를 줄여 총 20억 달러의 차입금 축소를 달성하며 레버리지를 크게 낮췄다고 강조했다. 그 결과 순차입금 대비 자기자본 비율은 2024년 말 2.4배에서 2025년 12월 31일 1.9배로 개선되며 자본 구조가 강화됐다.

HPS 텀론으로 만기 구조 재편

경영진은 기존 텀론 B를 상환하고 HPS로부터 2030년 1월 만기, SOFR 플러스 675bp 금리의 5억 달러 규모 선순위 담보부 텀론으로 대체하는 대규모 리파이낸싱을 설명했다. 이 대출과 관련해 회사는 행사가 4달러로 약 750만 주에 대한 분리형 워런트를 발행했으며, 이는 2026년 1월 말 주가 대비 상당한 프리미엄 수준이다.

유동성 여력 증가

리파이낸싱 이후 가용 유동성은 1억 5,300만 달러로 전년 말 대비 5,100만 달러 증가하며 내부 최소 목표를 상회했다. 경영진은 추가 현금이 주로 차입금 추가 축소나 기타 자본 배분 결정에 사용될 것이라고 밝혔으며, 포트폴리오가 축소되는 동안 유연성을 유지할 계획이다.

의도적인 포트폴리오 축소와 회전

CMTG의 보유 투자 대출 포트폴리오는 2025년 12월 31일 기준 37억 달러로 1년 전 61억 달러, 전 분기 43억 달러에서 감소했다. 이는 전년 대비 약 39%, 전 분기 대비 14% 감소한 수치로, 대차대조표 규모를 줄이고 고위험 신용에서 벗어나려는 의도적인 전략을 반영한다.

REO 매각과 호텔 실적이 회수 지원

부동산 소유 자산 측면에서 회사는 뉴욕 복합용도 자산의 상업용 콘도 전환을 완료하고 오피스 층과 간판을 6,700만 달러에 매각했으며, 이는 대체로 장부가와 일치하는 수준이다. CMTG는 또한 뉴욕시 호텔 REO 포트폴리오가 전년 대비 약 14%의 순영업이익 성장을 기록했으며 현재 실적에 긍정적으로 기여하고 있다고 강조했다.

2026년 초 해결 건으로 모멘텀 연장

자산 해결의 빠른 속도는 2026년 초에도 이어져 4건의 대출에서 3억 8,900만 달러의 추가 미상환 원금이 해결됐다. 여기에는 6,700만 달러 규모의 뉴욕시 토지 대출과 1억 7,400만 달러 규모의 솔트레이크시티 다가구 포지션 상환, 댈러스 다가구 압류, 시애틀 오피스 해결이 포함되며 지속적인 포트폴리오 정리를 보여준다.

명확한 전략적 초점과 실행 규율

경영진은 관찰 대상 대출 해결, REO 매각 최적화, 신규 대출 검토 전 차입금 축소 지속을 중심으로 한 명확한 플레이북을 재확인했다. 회사는 더 깨끗하고 투명한 포트폴리오에 도달하는 것을 목표로 하며, 여건이 허락한다면 2026년 말쯤 신규 대출 실행을 평가할 수 있는 위치에 있을 것으로 예상한다.

고위험 부동산 유형에서 철수

CMTG는 문제 섹터에서 상당한 감소를 보고했으며, 독립형 생명과학 익스포저에서 완전히 철수했고 오피스 익스포저를 8억 5,900만 달러에서 5억 8,900만 달러로, 토지를 4억 8,900만 달러에서 1억 8,700만 달러로 줄였다. 이러한 움직임은 가치평가와 유동성이 여전히 어려운 약세 부문에서 벗어나 포트폴리오를 적극적으로 재편하고 있음을 반영한다.

손실이 지속적인 실적 압박 부각

대차대조표 진전에도 불구하고 재무 실적은 4분기 주당 1.56달러의 GAAP 순손실과 주당 0.71달러의 분배 가능 손실로 약세를 유지했다. 실현 손익 차감 전 분배 가능 이익은 주당 0.02달러에 불과했으며, 이는 해결, 충당금, 이자 수익 기반 축소로 인한 실적 부담을 보여준다.

CECL 적립금 증가가 신용 리스크 고조 강조

회사가 4분기에 2억 1,200만 달러의 CECL 비용을 계상하면서 신용 충당금이 많았다. 이는 주로 2억 8,300만 달러의 특정 충당금 증가에서 비롯됐으며 일반 충당금 6,200만 달러 감소로 일부 상쇄됐다. 대출에 대한 전체 CECL 충당금은 4억 4,300만 달러 또는 미상환 원금의 10.9%로 증가했으며, 이는 전 분기 3억 800만 달러와 6.8%에서 상승한 수치로 신용 결과에 대한 지속적인 경계를 나타낸다.

상각과 감액으로 손실 실현

포트폴리오 정리는 실현 손실로 이어졌으며, 4분기 코네티컷 오피스 대출에서 4,600만 달러의 원금 상각이 포함됐다. 회사는 또한 7,700만 달러 미상환 원금의 댈러스 다가구 대출 압류에서 3,700만 달러의 장부가로 감액하는 등 압류와 감액을 언급했으며, 이는 손실을 확정하지만 향후 불확실성을 줄인다.

대출 등급 하향이 지속적인 스트레스 부문 반영

리스크 등급은 2억 2,000만 달러 규모의 럭셔리 호텔 대출이 등급 4로 하향 조정되고 3건의 대출이 등급 5로 밀려나는 등 여러 포지션에서 하락했다. 가장 약한 대출 중에는 1억 7,000만 달러 규모의 덴버 다가구 대출, 만기가 임박한 2억 2,500만 달러 규모의 애틀랜타 오피스 대출, 시애틀 오피스 자산이 있었으며, 이는 특정 시장과 자산 유형이 여전히 압박을 받고 있음을 보여준다.

순이자수익 압박

4분기 순이자수익은 약 1,250만 달러로 이미 포트폴리오 축소와 차입금 감소의 영향을 반영하고 있다. 경영진은 대출 잔액이 자금 조달 비용보다 빠르게 감소하면서 2026년 상반기 순이자수익이 더 낮아지고 변동성이 클 것으로 예상되며, 포트폴리오가 안정될 때까지 실적이 불안정할 것이라고 경고했다.

높은 신규 부채 비용과 희석 부담

HPS 텀론이 회사의 만기 구조를 연장했지만, SOFR 플러스 675bp의 금리는 현재 플랫폼이 직면한 높은 자본 비용을 보여준다. 대출과 연계된 분리형 워런트는 시간이 지남에 따라 잠재적인 주식 희석을 초래하며, 투자자들은 이를 대차대조표 이점과 비교 평가해야 할 것이다.

주가는 장부가 대비 큰 할인에 거래

경영진과 증권가는 CMTG 주식이 장부가 대비 상당한 할인에 계속 거래되고 있으며, 이는 최종 회수와 수익 잠재력에 대한 투자자들의 회의론을 반영한다고 인정했다. 실적 발표는 이러한 밸류에이션 격차를 좁히는 것이 회사가 목표 수익률과 더 정상화된 실적으로 돌아가는 과정에서 수년간의 노력이 될 것이라고 강조했다.

느린 거래 시장이 타이밍 불투명하게 만들어

자본 시장이 개선 조짐을 보이고 있음에도 불구하고, 회사는 전체 거래량이 역사적 수준을 밑돌고 있다고 밝혔다. 이는 자산 매각과 최종적인 신규 대출 실행으로의 재배치 진전이 점진적일 것이며, 주가나 실적 능력을 빠르게 재평가할 단일 촉매제는 없을 것임을 시사한다.

가이던스... 2026년은 여전히 구조조정의 해

앞으로를 전망하며 경영진은 2026년이 자산 관리를 중심으로 관찰 대상 대출 해결과 REO 처리를 계속하면서 위험한 익스포저를 줄이는 데 집중될 것이라고 밝혔다. 그들은 개선된 레버리지, 높아진 유동성, 증가하는 CECL 충당금을 강조했지만, 상반기 순이자수익은 계속 압박을 받을 것이며 연말 자본 배분 결정은 신규 대출 실행, 추가 차입금 축소 또는 기타 옵션에 걸쳐 있을 수 있다고 경고했다.

클라로스 모기지 트러스트의 실적 발표는 대출 기관이 포트폴리오를 정리하고 대차대조표를 강화하는 데 실질적인 진전을 이루고 있지만, 그러한 작업이 단기 수익성에 부담을 주고 있는 모습을 그렸다. 투자자들에게 이 이야기는 인내의 이야기다. 리스크는 줄어들고 유동성은 개선되고 있지만, 의미 있는 실적 회복과 주가 재평가는 향후 몇 년에 걸쳐 점진적으로 전개될 가능성이 높다.