브로드스톤 넷 리스, 신용 우려 속 성장세 부각

브로드스톤 넷 리스(Broadstone Net Lease, Inc., (BNL))가 4분기 실적 발표 컨퍼런스콜을 개최했다. 주요 내용은 다음과 같다.

브로드스톤 넷 리스의 최근 실적 발표는 낙관적인 분위기를 띠었으며, 현금흐름의 꾸준한 성장, 견조한 부동산 성과, 매력적인 개발 상승 여력을 강조했다. 경영진은 맞춤형 건설 파이프라인과 트라이보로 프로젝트에 대한 자신감을 표명하면서도, 특정 임차인의 신용 문제와 주가 할인이 지속되어 자기자본 기반 확장을 제약하고 있다는 점에 대해서는 신중한 입장을 보였다.

AFFO 성장과 분기 실적

브로드스톤은 연간 주당 AFFO가 1.49달러로 전년 대비 4.2% 증가했다고 보고했다. 이는 자본시장의 역풍에도 불구하고 견고한 기초 성장을 반영한 것이다. 4분기 조정 FFO는 7,580만 달러, 주당 0.38달러로 전년 동기 대비 5.6% 증가하며 연말 모멘텀을 확인했다.

강력한 포트폴리오 운영 지표

운영 지표는 두드러진 성과를 보였다. 포트폴리오는 연말 기준 99% 임대율을 기록했고 임대료의 99.8%가 회수되어 신용 사건으로 인한 차질이 최소화되었음을 보여줬다. 연간 임대료 손실은 31bp에 불과해 전년의 67bp에서 크게 개선되었으며, 효과적인 자산 및 임차인 관리를 입증했다.

2025년 대규모 투자 활동

회사는 연간 7억 4,840만 달러를 투입했으며, 이는 경쟁이 치열한 시장 환경에서도 자본을 효과적으로 배치할 수 있는 능력을 보여준다. 투자 내역은 신규 인수 4억 2,990만 달러, 맞춤형 건설 거래 2억 930만 달러, 전환 자본 1억 80만 달러, 기존 자산 개선을 위한 수익 창출형 자본 지출 830만 달러로 구성됐다.

매력적인 투자 수익률과 임대 기간

신규 투자는 가중평균 초기 현금 캡레이트 7.0%, 가중평균 정액법 수익률 8.4%를 기록했다. 이는 브로드스톤이 자금 조달 비용 대비 여전히 매력적인 스프레드를 확보하고 있음을 의미한다. 이들 자산은 평균 잔여 임대 기간 14.2년과 연간 임대료 인상률 2.6%를 특징으로 하며, 이는 기존 포트폴리오보다 약 50bp 높은 수준이다.

맞춤형 건설 파이프라인과 내재 성장

경영진은 진행 중인 9개의 맞춤형 건설 개발 프로젝트를 강조했다. 총 투자액은 약 3억 4,500만 달러이며, 예상 초기 현금 수익률은 7.4%, 정액법 수익률은 8.6%다. 이 중 약 3억 5,000만 달러 규모의 프로젝트가 2026년에 안정화될 것으로 예상되며, 기본 임대료가 약 2,600만 달러 증가할 전망이다. 또한 1억 4,200만 달러 규모의 프로젝트가 의향서 체결 단계에 있다.

트라이보로 프로젝트 진행 상황과 상승 여력

브로드스톤은 트라이보로 프로젝트에 약 1억 달러의 전환 자본을 투자했으며, 4분기에 현장 작업을 시작했다. 우선 경로는 1기가와트 용량의 초대형 데이터센터 캠퍼스이며, 경영진은 투자 자본을 크게 상회하는 가치를 제시하는 비공식 제안을 받았다고 밝혀 잠재적 상승 여력을 시사했다.

포트폴리오 매각과 자본 재활용

리츠는 연간 28개 부동산을 평균 현금 캡레이트 7.3%로 총 9,600만 달러에 매각했으며, 매각 대금을 포트폴리오 품질 개선과 자본 재활용에 활용했다. 경영진은 가능한 경우 약 100bp의 증가 효과를 목표로 하고 있으며, 선별적 매각이 수익과 포트폴리오 회복력을 모두 강화할 수 있음을 시사했다.

규율 있는 비용 및 재무제표 관리

핵심 일반관리비는 전년 대비 2% 감소한 2,870만 달러를 기록하며, 플랫폼이 계속 확장되는 가운데 비용 절감을 입증했다. 프로포마 레버리지는 약 5.8배이며, 리볼버에서 7억 달러 이상을 사용할 수 있고 2027년까지 만기가 제한적이다. 이는 차입 비용을 낮추고 주요 만기를 연장한 수정 기한부 대출로 뒷받침된다.

배당 인상과 2026년 전망

이사회는 분기 배당을 주당 0.2925달러로 소폭 인상하기로 승인했다. 이는 재무제표 유연성을 유지하면서 현금흐름 지속성에 대한 자신감을 나타낸다. 경영진은 2026년 AFFO 가이던스를 주당 1.53~1.57달러로 재확인했으며, 이는 지속적인 투자와 규율 있는 자본 배분을 바탕으로 중간값 기준 약 4% 성장을 의미한다.

운영사 신용 사건과 브랜드 노출

임차인 신용 위험은 여전히 주요 관심사다. 레드 랍스터의 특정 매장 부진으로 브로드스톤은 노출을 줄이기 위한 매각 또는 임대 재구조화 전략을 검토하고 있다. 클레어스가 파산 이력으로 인해 수수료 없이 연중 임대를 종료하기로 결정한 것은 경영진이 비투자등급 소매 브랜드를 지속적으로 모니터링하고 있음을 더욱 강조한다.

파산 헤드라인에 대한 시장 반응

회사는 아메리칸 시그니처의 파산을 시장 과잉 반응의 사례로 지적했다. 대체 임차인이 임대를 인수하여 결국 대손이 발생하지 않았음에도 주가가 5% 이상 하락했다. 경영진은 이 사례가 기초 현금흐름이 그대로 유지되더라도 고립된 신용 헤드라인이 단기적으로 밸류에이션에 과도한 영향을 미칠 수 있음을 보여준다고 주장했다.

보수적인 대손 가정

연간 실제 임대료 손실이 31bp에 불과했음에도 불구하고, 브로드스톤의 2026년 가이던스는 75bp의 임대료 손실 가정을 포함하고 있어 상당히 보수적인 완충 장치를 마련했다. 이러한 신중한 입장은 임차인별 위험과 거시경제 불확실성에 대한 인식을 반영하며, 실제 신용 손실이 최근 경험에 가까운 수준으로 유지될 경우 잠재적 상승 여력을 남겨둔다.

주식시장 접근성과 밸류에이션 제약

경영진은 동종 업체 대비 회사의 상대적 밸류에이션에 대해 명확한 불만을 표명했으며, 이는 대규모 자기자본 발행 의욕을 제한하고 있다. 11월 이후 수시공모 프로그램을 통해 약 4,300만 달러만 조달되었으며, 경영진은 현재 배수에서 신규 자기자본에 크게 의존하지 않을 것으로 예상하고 있어 전통적인 외부 성장 자본원 중 하나가 제약받고 있다.

이자 비용과 인수 경쟁

리볼버 사용과 거래 활동 증가로 인한 이자 비용 상승이 손익계산서를 압박하고 있으며, 투자 수익률은 여전히 건전한 수준을 유지하고 있다. 동시에 경쟁으로 인해 전통적인 안정화 인수의 캡레이트가 압축되면서, 현재 환경에서는 맞춤형 건설과 전환 자본 기회가 상대적으로 더 매력적이다.

자본 배치 시기에 대한 민감도

경영진은 주당 실적이 투자, 매각, 자본시장 조치의 시기와 구성에 매우 민감하며, 이는 분기별 성과를 변동시킬 수 있다고 경고했다. 거래 종결 또는 자산 매각 시기의 변동은 전체 주기 경제성이 그대로 유지되더라도 실제 결과가 가이던스에서 벗어날 수 있다.

가이던스와 향후 전망

브로드스톤은 2026년 AFFO 가이던스를 주당 1.53~1.57달러로 재확인했다. 이는 계획된 투자 활동 5억~6억 2,500만 달러와 매각 7,500만~1억 달러로 뒷받침된다. 레버리지 5.8배, 리볼버 여력 7억 달러 이상, 내년 안정화 예정인 맞춤형 건설 프로젝트 약 3억 5,000만 달러와 고급 의향서 프로젝트 1억 4,200만 달러를 감안할 때, 경영진은 거래 시기와 자본시장 여건에 대한 민감도는 있지만 견고한 활주로를 보고 있다.

이번 컨퍼런스콜은 운영과 개발에서 우수한 성과를 내고 있지만 시장 회의론과 고립된 임차인 헤드라인과 씨름하고 있는 리츠의 모습을 그렸다. 투자자들에게 브로드스톤은 가시적인 내재 성장, 규율 있는 재무제표 관리, 증가하는 배당의 조합을 제공하지만, 지속적인 신용 모니터링과 주식 밸류에이션이 개선될 때까지 내부 및 부채 자본에 대한 의존이라는 제약이 있다.