파크 호텔스 앤 리조트, 리노베이션 부담 속 성과 균형 모색

파크 호텔스 앤 리조트(PK)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

파크 호텔스 앤 리조트의 최근 실적 발표는 신중하면서도 긍정적인 분위기를 띠었다. 경영진은 핵심 포트폴리오의 강력한 실행력, 의미 있는 마진 개선, 명확한 자본 재배치 전략을 강조하는 한편, 리노베이션 차질, 비핵심 자산 부진, 2026년 대규모 차환 일정 등을 보수적 가이던스를 정당화하는 단기 리스크로 공개적으로 언급했다.

자산 매각으로 입증된 핵심 전략

파크는 9년간 51개 호텔을 30억 달러 이상에 매각 또는 처분한 체계적인 처분 실적을 강조했다. 2025년에만 비핵심 자산을 21배 높은 배수로 1억2000만 달러 이상 매각했으며, 힐튼 체커스를 2025년 EBITDA 기준 약 17배인 1300만 달러에 매각하는 등 추가 재배치에 대한 확신을 강화했다.

핵심 포트폴리오가 비핵심 호텔 능가

21개 호텔로 구성된 핵심 포트폴리오는 다시 한번 나머지 플랫폼을 앞질렀다. 4분기 객실당 수익(RevPAR)은 3.2% 증가했으며, 로열 팜을 제외하면 5.7% 상승했다. 이는 4분기 기준 비핵심 자산을 약 1500bp, 2025년 전체 기준 약 480bp 앞선 수치로, 고품질·고회복력 자산으로의 전략적 전환을 입증했다.

마진 확대가 핵심 수익 성장 견인

핵심 호텔 조정 EBITDA는 4분기 전년 대비 13% 증가해 리노베이션 영향에도 불구하고 약 1800만 달러를 추가했다. 핵심 마진은 230bp 확대되어 30%를 기록했으며, 파크가 최고 자산에 집중하고 엄격한 비용 통제를 실시하면서 가시적인 운영 레버리지를 보여줬다.

처분으로 개선된 포트폴리오 품질

2023년 이후 자산 정리는 포트폴리오 경제성을 눈에 띄게 개선하고 있다. 13개 호텔 매각으로 명목 객실당 수익이 거의 8% 상승했다. 호텔 조정 EBITDA 마진은 275bp 이상 확대되어, 약한 자산 처분이 남은 주주들에게 더 높은 수익률로 전환되고 있음을 시사했다.

대규모 재개발 물결 뒤의 막대한 자본 지출

파크는 대규모 재투자 사이클 한가운데 있다. 로열 팜의 1억800만 달러 재개발을 시작하는 동시에 2025년 약 3억 달러의 자본 지출을 집행했으며, 여기에는 4분기 약 1억1000만 달러가 포함된다. 또한 힐튼 하와이안 빌리지의 알리이 타워 리노베이션에 약 9600만 달러를 투입한다고 발표했으며, 하와이와 뉴올리언스에서도 대규모 업그레이드를 진행 중이다.

주력 자산이 탁월한 성과 달성

운영 측면에서 여러 주요 자산이 빛났다. 힐튼 하와이안 빌리지는 낮은 기저 효과로 22% 객실당 수익 성장을 기록했다. 보넷 크릭 복합단지는 4분기 객실당 수익이 거의 9% 증가하며 기록을 세웠고 단체 매출은 15% 증가했다. 월도프 아스토리아 보넷 크릭은 올랜도에서 1위를 차지했으며, 뉴욕은 역대 최고 4분기 단체 매출을 달성했다.

유동성이 2026년 차환 부담 완화

대차대조표는 여전히 주요 관심사로, 연말 유동성은 약 20억 달러로 현금 2억 달러, 10억 달러 리볼버, 8억 달러 미인출 지연인출 기간대출을 포함한다. 경영진은 유동성 압박 없이 2026년 대규모 만기를 처리하기 위해 기간대출과 추가 모기지를 활용할 계획을 제시했다.

주주 환원 여전히 견고

자본 배분은 주주 친화적으로 유지되어, 2025년 배당 2억 달러와 자사주 매입 4500만 달러를 포함해 2억4500만 달러를 환원했다. 3년간 파크는 13억 달러를 환원하고 12% 이상의 주식을 재매입했으며, 1분기 배당을 주당 0.25달러로 선언해 현재 가격 기준 높은 한 자릿수 수익률을 시사했다.

로열 팜, 실적 가속화 엔진으로 전망

현재 부담 요인에도 불구하고 로열 팜은 리노베이션 완료 후 핵심 성장 동력으로 자리매김할 것으로 보인다. 경영진은 이 자산이 안정화 시 EBITDA를 1400만 달러에서 거의 2800만 달러로 두 배 이상 늘릴 것으로 예상하며, 호텔이 포트폴리오로 복귀하면서 2026년 300만~400만 달러의 소폭 기여를 전망했다.

헤드라인 객실당 수익 감소는 믹스 변화 반영

연간 기준으로 2025년 객실당 수익은 2024년 대비 2% 감소했고 호텔 조정 EBITDA 마진은 130bp 하락한 26.5%를 기록했다. 경영진은 이것이 근본적인 핵심 약세가 아니라 리노베이션 차질과 비핵심 부담을 반영한 것이라고 주장하며, 간소화된 포트폴리오 내 더 강한 추세를 지적했다.

비핵심 호텔이 수익성 부담으로 작용

비핵심 자산은 계속 실적에 부담을 주었다. 4분기 호텔 조정 EBITDA 마진은 280bp 하락해 겨우 10%를 기록했다. 비핵심 조정 EBITDA는 약 28% 감소해 분기 실적에 약 400만 달러의 부담을 주었으며, 남은 처분 가속화의 필요성을 강화했다.

리노베이션이 단기 고통 유발

로열 팜 폐쇄만으로도 분기 실적에 400만 달러 이상의 역풍이 발생했고 연간 객실당 수익에서 약 110bp, 마진에서 15bp를 깎아냈다. 알리이 타워 작업 같은 추가 리노베이션 영향은 2026년 100만~200만 달러의 비용을 발생시키고 포트폴리오 수준 객실당 수익에서 약 10bp를 감소시킬 것으로 예상된다.

1분기가 가장 어려운 분기로 예상

경영진은 주요 이벤트, 특히 뉴올리언스 슈퍼볼과 강력했던 전년도 마이애미 역학을 비교하면서 1분기를 가장 어려운 분기로 지목했다. 이들 시장은 합쳐서 1분기 객실당 수익에 약 450bp의 부담을 주어 전년 대비 약 1200만 달러의 실적 역풍으로 전환될 것으로 예상된다.

차환으로 이자 비용 증가

회사는 약 5.5% 혼합 금리로 약 14억 달러의 부채를 차환할 계획으로 상당한 차환 과제에 직면해 있다. 이는 연간 이자 비용을 약 2000만 달러 추가할 것으로 예상되며, 파크가 6월 모기지와 힐튼 하와이안 빌리지 관련 대규모 CMBS도 처리함에 따라 타이밍을 고려해 2026년 가이던스에는 약 900만 달러만 반영됐다.

남은 자산 매각 시기 불확실

파크는 2026년 남은 13개 비핵심 호텔 대부분을 매각하겠다는 의지를 유지하고 있지만, 경영진은 시기 예측이 어렵다고 강조했다. 이들 자산은 2025년 약 6000만 달러의 호텔 조정 EBITDA를 창출해 전체의 약 9%를 차지하므로, 매각 순서가 단기 실적에 의미 있는 영향을 미칠 수 있다.

거시경제 및 국제 수요 리스크

국제 인바운드 여행, 특히 캐나다발 여행은 2025년 부진을 유지했으며 연안 및 관문 시장의 변동 요인으로 남아 있다. 경영진은 또한 광범위한 지정학적·거시경제적 불확실성을 단체 예약, 픽업 패턴, 국제 여행 회복 속도에 대한 잠재적 제동 요인으로 언급했다.

주요 시장에서 예약 속도 둔화

여러 핵심 자산에서 단기 단체 예약 속도가 약해져 단기 가시성에 부담을 주고 있다. 힐튼 하와이안 빌리지의 1분기 단체 예약 속도는 약 37% 감소했으며, 미드타운 자산은 연간 약 6% 낮은 속도를 보이고 4분기가 가장 부진해 모두 신중한 단기 전망에 기여하고 있다.

이벤트 상승 여력에 대한 보수적 전망

파크는 로열 팜의 월드컵 관련 수요를 포함한 대규모 이벤트의 잠재적 상승 여력을 의도적으로 축소하고 있다. 가이던스는 재개장 날짜와 수요 전환에 대한 불확실성을 고려해 실질적 혜택이 없다고 가정하며, 일정이 확정되고 예약이 구체화되면 긍정적 서프라이즈 여지를 남겨두고 있다.

전망 가이던스 및 2026년 전망

2026년 경영진은 객실당 수익 성장률 0~2%, 낮은 한 자릿수 비용 인플레이션, 조정 EBITDA 5억8000만~6억1000만 달러, 주당 조정 FFO 1.73~1.89달러를 가이던스로 제시했다. 전망에는 어려운 1분기 비교 기저, 2억3000만~2억6000만 달러의 자본 지출, 제한적인 2026년 로열 팜 실적, 하와이의 소폭 리노베이션 부담, 추가 비핵심 매각 혜택 없음, 약 14억 달러 부채의 성공적 차환이 반영됐다.

파크 호텔스 앤 리조트는 꾸준한 실행력과 단기 압박에 대한 솔직한 논의의 균형을 맞춘 발표를 진행했다. 핵심 자산은 우수한 성과를 내고 있고 마진은 개선되고 있으며 자본 재배치는 포트폴리오 품질을 높이고 있지만, 리노베이션, 수요의 부진한 부분, 다가오는 차환이 단기 전망을 누그러뜨려 투자자들에게 신중하면서도 건설적인 다년간 스토리를 남겼다.