프롤로지스 프로퍼티 멕시코 실적 발표... 성장세 강조

프롤로지스 프로퍼티 멕시코(Prologis Property Mexico, S.A. de C.V., (MX:FIBRAPL14))가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

프롤로지스 프로퍼티 멕시코의 최근 실적 발표는 강력한 모멘텀과 새로운 역풍이 균형을 이루는 모습을 보여줬다. 경영진은 기록적인 운영자금흐름, 강력한 임대료 상승, 대규모 인수 통합 성공을 강조하면서도 공실률 증가, 운영비 상승, 제조업 중심 시장의 불균등한 실적을 인정했다.

테라피나 통합으로 규모와 시너지 확대

프롤로지스는 2025년 12월 기준 테라피나 지분 약 99.8%를 확보했으며, 2026년 2월 테라피나 CBFI 취소 승인을 받았다고 밝혔다. 경영진은 포트폴리오가 완전히 통합됐으며, 규모 확대로 거래 유동성이 개선되고 운영 효율성이 높아지며 시간이 지남에 따라 의미 있는 비용 및 수익 시너지가 창출될 것이라고 설명했다.

기록적인 AFFO와 FFO로 실적 강세 뒷받침

이 신탁은 연간 AFFO 3억700만 달러를 기록하며 전년 대비 36% 증가해 부동산 자산의 강력한 현금 창출력을 입증했다. 연간 FFO는 20% 증가한 3억7600만 달러, 증권당 0.2339달러를 기록했으며, 분기 FFO는 9400만 달러, AFFO는 6440만 달러에 달해 2026년으로의 견고한 출발을 예고했다.

임대 모멘텀으로 가동률 거의 만실 유지

임대 활동은 활발하게 유지됐으며, 분기 중 220만 평방피트가 계약됐고 연간 신규 임대는 1190만 평방피트로 이전 1000만 평방피트에서 증가했다. 순흡수면적 830만 평방피트 덕분에 평균 및 기말 가동률이 모두 약 97%를 유지했으며, 경영진은 연말 목표 범위를 96.5%에서 98.5%로 제시했다.

임대료 재조정 상승 및 NOI 성장 가속화

프롤로지스는 계속해서 큰 폭의 시가 대비 상승분을 포착했으며, 분기 중 재계약 시 순실효 임대료 상승률이 약 65%, 지난 12개월간 59%를 기록했다. 동일매장 현금 NOI는 9.4% 증가했고 GAAP NOI는 약 14% 상승했으며, 가중평균 내재 임대료 스프레드가 약 40%에 달해 향후 수익을 견인할 것으로 보인다.

채권 발행으로 매력적인 수준의 자금 조달 확보

회사는 글로벌 자본시장에서 각각 5억 달러 규모의 국제 채권 2건을 발행했으며, 멕시코 국채보다 낮은 금리로 가격이 책정됐고 대규모 초과 청약을 기록했다. 조달 자금은 단기 차입금 재융자와 테라피나 채권 상환에 사용됐으며, 경영진은 이를 주요 신용지표를 유지하는 부채 중립적 조치로 규정했다.

가이던스 및 배당 증가로 자신감 표명

경영진은 2026년 가이던스로 동일매장 현금 NOI 성장률 9%에서 13%, CBFI당 FFO 0.24달러에서 0.26달러를 제시했다. 신탁은 또한 CBFI당 0.17달러의 배당 가이던스를 설정해 전년 배당 예상 대비 13% 이상 증가를 나타냈으며, 이는 수익 지속성에 대한 자신감을 보여준다.

보수적인 재무구조로 성장 계획 뒷받침

프롤로지스는 자산가치 대비 대출비율 목표를 약 35%로 재확인했으며, 현재 레버리지가 20% 중반대에 있어 충분한 여력이 있다고 밝혔다. 10억 달러 이상의 가용 여력으로 경영진은 2억 달러에서 5억 달러 규모의 인수 파이프라인을 자금 조달하면서도 보수적인 재무 프로필과 엄격한 자본 배분 원칙을 유지할 수 있다고 말했다.

주요 물류 거점에서 시장 리더십 확보

운영 실적은 멕시코시티와 과달라하라에서 가장 강세를 보였으며, 멕시코시티만 610만 평방피트의 신규 임대 활동을 기록했다. 경영진은 높은 임차인 유지율, 5년을 초과하는 가중평균 임대 기간, 니어쇼어링 수요의 혜택을 받는 우량 물류 자산에 대한 지속적인 집중을 강조했다.

신규 공급 출시로 공실률 소폭 상승

견고한 임대에도 불구하고 신규 공급이 계속 시장에 나오면서 전체 시장 공실률이 80bp 상승해 약 6%를 기록했다. 1180만 평방피트의 신규 공간 대부분이 몬테레이에 집중돼 일부 시장에서 단기적인 경쟁 압력을 조성하고 최근 고점 대비 임대료 상승을 둔화시킬 가능성이 있다.

제조업 시장에서 임대료 연화 직면

실적 발표에서는 소비 중심 시장과 제조업 중심 시장 간의 격차가 커지고 있으며, 후자에서 소폭의 임대료 하락이 나타나고 있다고 강조했다. 반면 소비 중심 지역은 계속해서 한 자릿수 높은 수준의 임대료 상승을 기록하며, 업종과 지역이 포트폴리오 전반의 임대료 추세를 어떻게 형성하고 있는지 보여줬다.

인플레이션으로 운영 및 유지보수 비용 증가

인플레이션 압력, 임금 인상, 재산세 증가로 운영 및 유지보수 비용이 상승해 마진을 압박했다. 경영진은 연간 이미 건전한 87%를 기록한 후 NOI 마진이 80% 중후반대로 정상화될 것으로 예상하며, 이는 비용 증가에 대한 일부 완충 여력을 시사한다.

과세소득 급증으로 배당 프로필 왜곡

높은 인플레이션과 페소 강세로 2025년 과세소득이 급증하면서 배당이 초기 가이던스의 두 배 이상으로 증가했다. 초과 부분은 주로 추가 CBFI를 통해 현물로 지급됐으며, 이는 기본 현금흐름 프로필이 강세를 유지하더라도 단기 현금 배당을 희석시킬 수 있는 구조다.

거시 리스크와 시장 재조정으로 전망 완화

경영진은 무역협정, 관세, 공급 역학 변화와 관련된 잠재적 변동성이 어려움을 초래할 수 있다고 경고했다. 일부 시장은 이미 임대료 상승 둔화를 보이고 있으며, 개발업체들이 신규 착공을 늦추고 있어 단기 상승 여력을 제한하면서도 장기적으로 더 건전한 펀더멘털을 뒷받침할 수 있는 재조정 국면을 시사한다.

가이던스는 규율 있는 성장 지향

프롤로지스는 2026년 가이던스로 가동률 96.5%에서 98.5%, 동일매장 현금 NOI 성장률 9%에서 13%, NOI 대비 연간 자본지출 10%에서 12%, 일반관리비 6500만 달러에서 7000만 달러를 제시했다. 신탁은 또한 규율 있는 재무구조로 자금을 조달하는 2억 달러에서 5억 달러 규모의 인수를 예고했으며, CBFI당 0.17달러의 배당 계획을 재확인했다.

프롤로지스 프로퍼티 멕시코의 실적 발표는 강력한 물류 수요와 혁신적인 인수를 활용하면서도 변화하는 시장 상황에 경계를 늦추지 않는 회사의 모습을 보여줬다. 투자자들에게 이는 견고한 현재 실적, 증가하는 배당, 탄탄한 재무 유연성의 이야기이며, 동시에 공실률 상승, 비용 증가, 지역별로 더 세밀한 성장 전망이 균형을 이루고 있다.