탱거 주가 상승 모멘텀 강조한 실적 발표

탱거 (SKT)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

탱거는 최근 실적 발표에서 긍정적인 분위기를 조성하며 기록적인 임대 활동, 운영자금(FFO) 및 동일센터 순영업이익(NOI)의 강력한 성장, 그리고 크게 강화된 재무구조를 강조했다. 경영진은 소매업체 파산, 임대 스프레드 약화, 계절적 점유율 변동 등의 역풍을 인정했지만, 이를 견고한 운영 모멘텀에 비해 관리 가능한 수준으로 평가했다.

강력한 FFO 실적

탱거는 4분기 핵심 FFO로 주당 0.63달러를 기록했으며, 이는 전년 동기 0.54달러 대비 16.7% 증가한 수치로 가이던스 상단을 상회했다. 연간 핵심 FFO는 주당 2.33달러로 9.4% 상승하며 2024년 동안 아울렛 포트폴리오 전반에 걸친 개선된 수익력과 효율적인 실행을 입증했다.

동일센터 NOI 성장

연간 동일센터 NOI는 4.3% 증가했으며, 이는 견고한 임대, 운영 및 마케팅 실행과 수익성 높은 인수 기여에 힘입은 것이다. 이러한 성장 수준은 임차인의 건강한 수요와 트래픽 및 매출을 유지하면서 경제성을 높일 수 있는 능력을 보여준다.

기록적인 임대 물량과 높은 점유율

임대 물량은 300만 평방피트를 넘어섰으며, 이는 탱거 역사상 가장 높은 연간 실적이다. 팀은 갱신과 신규 계약 모두에서 성과를 냈다. 포트폴리오 점유율은 연말 기준 98.1%로 전분기 대비 70bp 상승했으며, 어려운 비교 기준에도 불구하고 또 한 분기 동안 긍정적인 임대 스프레드를 기록했다.

임차인 생산성 개선

임차인 매출 생산성은 평방피트당 473달러에 달해 전년 대비 7% 증가했으며, 소매업체에 대한 탱거 센터의 매력을 강화했다. 점유 비용 비율은 9.7%로 소매업체 마진에 상당한 여유를 남겨 향후 임대료 성장 가능성의 기반을 제공했다.

적극적인 재임대 및 상품 구성 전략

경영진은 재임대에 계속 주력하며 갱신율을 과거 약 95%에서 올해 약 80%로 낮춰 더 강력한 용도로 공간을 재설정했다. 식음료 및 엔터테인먼트에 대한 집중은 트래픽과 체류 시간을 늘려 장기적인 NOI 확대의 토대를 마련하기 위한 것이다.

재무구조 강화 및 유동성 개선

1월 탱거는 약 8억 달러 규모의 부채 재융자 및 신규 자본 조달을 완료하여 재무 유연성을 크게 강화했다. 프로포마 유동성은 현재 10억 달러를 초과하며, 여기에는 2억7000만 달러의 현금, 1억5000만 달러의 지연 인출 능력, 1억2000만 달러 신용 한도의 전액 가용성이 포함된다.

금리 리스크 감소 및 만기 연장

이러한 재융자 이후 탱거의 부채는 스왑을 포함할 때 사실상 100% 고정 금리이며, 가중 평균 이자 비용은 약 4%이다. 회사는 또한 부채 만기를 약 2년 연장하고 평균 금리를 약 10bp 낮춰 금리 변동성에 대한 민감도를 줄였다.

신중한 자본 배분 및 배당 규율

경상 자본지출은 6500만~7500만 달러로 가이던스되며, 이는 NOI의 10%대 중반을 나타내며 재투자에 대한 규율 있는 접근을 반영한다. 배당은 분배 가능 자금의 약 61%를 소비하여 성장 프로젝트 자금 조달과 재무구조 강화를 위한 의미 있는 잉여현금흐름을 남긴다.

기술 및 고객 참여 성과

탱거는 센터 전반에 걸쳐 새로운 AI 기반 도구 및 디지털 참여 플랫폼을 포함한 기술에 적극 투자하고 있다. 다국어 AI 챗봇은 이미 고객 서비스 상호작용의 절반 이상을 처리하고 있으며, 탱거 클럽 로열티 노력은 젊은 쇼핑객을 유치하고 관계를 심화하는 데 도움이 되고 있다.

소매업체 파산 및 임대 불확실성

경영진은 에디 바우어와 같은 사례를 언급하며 소매업체 파산이 소폭 증가했다고 밝혔다. 이러한 임차인은 상위 25개 업체에 포함되지 않으며, 경영진은 이러한 혼란을 공간이 업그레이드됨에 따라 궁극적으로 수익성이 높아질 수 있는 단기 재임대 작업으로 평가했다.

보고된 임대 스프레드 압축

보고된 임대 스프레드는 만료되는 임대에 대한 어려운 비교 기준과 체결된 계약의 구성으로 인해 전년 대비 압축되었다. 그럼에도 불구하고 적극적인 재임대는 상당한 평방피트 이탈과 증분 NOI를 창출했으며, 이는 헤드라인 스프레드 지표가 창출된 가치를 과소평가하고 있음을 시사한다.

계절적 점유율 패턴 및 모델링 변동성

점유율은 일반적으로 연말에 정점을 찍은 후 계절적으로 완화되며, 1분기 수준은 역사적으로 4분기 대비 약 150bp 하락한다. 이러한 패턴은 연중 분기별 동일센터 NOI가 변동하게 만들어 투자자가 모델에 반영해야 할 변동성을 추가한다.

현재 가이던스 외 잠재적 추가 자본지출

경영진은 주요 임대 회수와 관련된 상당한 자본지출이 6500만~7500만 달러의 경상 자본지출 전망에 포함되지 않았다고 강조했다. 반환된 공간에서 발생하는 대규모 프로젝트는 별도로 검토될 것이며, 이는 향후 투자 수준 및 성장에 대한 불확실성과 잠재적 상승 여력을 모두 창출한다.

레버리지 및 향후 만기

연말 기준 비례 부채는 18억 달러였으며, 9월 만기 도래하는 3억5000만 달러의 무담보 채권이 투자자의 관심 목록에 남아 있다. 그러나 강화된 유동성 포지션과 최근 재융자 활동은 이러한 향후 의무에 내재된 단기 리스크의 상당 부분을 완화한다.

프로모션 환경 및 재고 역학

아울렛 채널은 작년에 높아진 프로모션 활동과 변화하는 관세에 직면했으며, 이는 4분기 재고 증가로 이어졌다. 이러한 배경은 소매업체 마진을 압박하고 매출 흐름을 복잡하게 만들 수 있지만, 탱거의 높은 점유율과 임차인 매출 성장이 영향을 상쇄하는 데 도움이 된다.

전망 가이던스 및 전망

2026년 탱거는 핵심 FFO를 주당 2.41~2.49달러로 전망하며, 이는 중간값 기준 5% 이상의 성장을 의미하고, 동일센터 NOI 확대는 2.25~4.25%로 예상된다. 비례 부채 18억 달러, 조정 EBITDA 대비 순부채 약 4.7배, 10억 달러 이상의 유동성, 평균 약 4%의 100% 고정 부채를 보유한 회사는 NOI의 10%대 중반 수준의 자본지출을 충당하면서 적정 배당성향을 유지할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿고 있다.

탱거의 실적 발표는 재무구조 강화와 운영 모멘텀의 위치에서 성장에 주력하는 리테일 리츠의 모습을 그렸다. 투자자는 소매업체 건전성, 임대 스프레드, 계절적 패턴 및 향후 자본지출을 모니터링해야 하지만, 회사의 기록적인 임대, 규율 있는 자본 전략 및 건설적인 2026년 가이던스는 주주에게 전반적으로 긍정적인 전망을 뒷받침한다.