다이아몬드록 호스피탤리티, 사상 최대 FFO 달성에도 신중한 전망 제시

다이아몬드록 호스피탈리티(DRH)가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용을 정리했다.

다이아몬드록 호스피탈리티의 최근 실적 발표는 현금 창출 능력에 대한 자신감과 단기 수요에 대한 우려가 공존했다. 경영진은 기록적인 FFO, 강력한 잉여현금흐름 증가, 마진 확대, 개선된 재무구조를 운영 강점의 증거로 제시했지만, 동시에 객실당 매출 감소, 단체 및 레저 수요 약세, 인건비 압박 가능성을 인정했다.

기록적인 FFO와 강력한 잉여현금흐름

다이아몬드록은 2025년 조정 FFO를 주당 1.08달러로 기록하며 회사 역사상 최고치를 달성했다. 이는 단순한 매출 성장보다 수익성 있는 성장에 집중했음을 보여준다. 주당 잉여현금흐름은 0.69달러로 2024년 대비 6%, 2023년 대비 22% 증가하며 배당, 자사주 매입, 선별적 투자에 더 많은 여력을 확보했다.

견고한 연간 EBITDA 실적

2025년 기업 조정 EBITDA는 2억9760만 달러를 기록하며 불균등한 수요 패턴에도 불구하고 견고한 기초 수익성을 반영했다. 4분기 기업 조정 EBITDA는 7190만 달러로 해당 기간 객실당 매출이 소폭 감소했음에도 포트폴리오의 회복력을 보여줬다.

리노베이션이 초과 성과 견인

리노베이션을 완료한 호텔들이 기대 이상의 수익을 창출하며 다이아몬드록의 타깃 투자 전략을 입증했다. 킴튼 팔로마 피닉스는 약 20%의 EBITDA 성장과 12월까지 15포인트의 객실당 매출 지수 상승을 기록했고, 로베르주는 리노베이션과 통합 이후 약 15%의 객실당 매출 성장과 25% 이상의 EBITDA 성장을 달성했다.

탄력적인 객실 외 지출

투숙객들은 객실 요금을 넘어서는 지출을 지속하며 부대 매출을 뒷받침했다. 4분기 총 객실 외 객실당 매출은 0.6% 증가하며 전체 객실당 매출을 약 90bp 상회했고, 리조트 객실 외 점유실당 매출은 약 7% 증가하며 2025년 중 가장 강력한 분기별 증가율을 기록했다.

식음료 부문 강세와 마진 개선

식음료 부문이 밝은 성과를 보였다. 연회 및 케이터링이 2% 이상 성장하고 매장 매출이 0.5% 증가하며 식음료 매출이 1.4% 늘었다. 더 중요한 것은 식음료 마진이 120bp 확대되며 해당 부문의 소폭 매출 성장에도 불구하고 식음료 이익이 5% 이상 증가했다는 점이다.

비용 통제로 마진 개선

엄격한 비용 관리가 매출 약세를 상쇄하는 데 기여했다. 분기 중 총 호텔 운영비가 0.5% 감소했다. 이러한 절제가 호텔 EBITDA 마진을 82bp 확대시켰고, 임금 및 복리후생비는 0.6% 증가에 그쳐 상승하는 인건비를 부분적으로 상쇄하는 생산성 향상을 시사했다.

단순화되고 유연한 재무구조

다이아몬드록은 시리즈 A 우선주를 상환하고 담보부채와 부외부채를 제거하며 자본구조를 간소화했다. 3개의 완전 조기상환 가능 기간대출, 2029년까지 만기 없음, 부채의 약 70%가 변동금리라는 점에서 회사는 유연성을 확보했으며, 우선주 상환은 2026년 주당 FFO에 약 0.03달러를 추가할 것으로 예상된다.

자본 배분과 주주 환원

경영진은 주주 환원에 적극적이다. 2025년 평균 7.72달러에 480만 주를 자사주 매입했다. 회사는 분기 배당 0.80달러와 4분기 추가 배당 0.04달러를 지급했으며, 이는 FFO의 약 33%에 해당한다. 2026년 가이던스는 분기 배당 0.90달러와 지속적인 기회주의적 자사주 매입을 시사한다.

신중한 5개년 자본지출 전략

회사는 매출의 7~9%, 즉 연간 약 8000만~1억 달러를 목표로 하는 체계적인 5개년 자본지출 계획을 제시했다. 경쟁사들이 일반적으로 10~11%를 지출하는 것과 비교하면, 다이아몬드록은 해당 기간 동안 누적 1억 달러 이상, 즉 주당 약 0.50달러를 더 높은 수익률의 용도로 전환할 것으로 예상한다.

2026년 가이던스와 완만한 성장 전망

2026년 경영진은 객실당 매출 성장률 1~3%, 총 객실당 매출은 약 25bp 높게, 조정 EBITDA는 2억8700만~3억200만 달러로 제시했다. 중간값 기준으로 주당 잉여현금흐름이 약 4% 성장하고 주당 FFO도 비슷한 수준으로 증가할 것으로 예상하며, 자본지출은 8000만~9000만 달러로 계획했다.

4분기 객실당 매출과 점유율 약세

견고한 수익성에도 불구하고 4분기 매출 지표는 약화됐다. 비교 가능 객실당 매출이 30bp 하락했다. 점유율은 전년 동기 대비 130bp 떨어졌고 평균 객실 요금은 1.6% 증가에 그쳐 더 경쟁적인 환경과 해당 기간 제한적인 가격 결정력을 시사했다.

단체 및 레저 수요 약세 부상

주요 수요 부문이 압박을 받았다. 분기 중 단체 매출이 약 1% 감소했는데, 객실 수는 3.6% 줄었지만 요금은 2.6% 올랐다. 레저 개별 매출은 2.5% 감소하며 단기 실적에 계속 부담을 줄 수 있는 약한 재량 여행 환경을 부각시켰다.

리조트 객실당 매출과 리노베이션 차질

리조트 실적은 엇갈렸다. 4분기 리조트 객실당 매출이 1.8% 감소했지만 총 리조트 객실당 매출은 1.1% 증가했다. 하바나 카바나의 리노베이션 차질과 베일의 약한 강설량이 하얏트의 스키 사업에 타격을 주며 실적에 부담을 줬지만, 프로젝트 완료와 상황 정상화에 따라 일시적일 것으로 보인다.

까다로운 비교 기준과 정부 영향

4분기 실적은 2024년 객실당 매출이 해당 기간 5.4% 상승했던 연중 가장 어려운 비교 기준과 맞닥뜨렸다. 43일간의 연방정부 셧다운이 11월 예약과 단기 단체 수요를 추가로 압박하며 이미 어려운 전년 동기 대비 비교에 외부 역풍을 더했다.

부문 간 양극화 심화

다이아몬드록은 고가 자산과 저가 자산 간 명확한 격차를 목격하고 있다. 평균 객실 요금 300달러 이상 자산들이 현저히 우수한 성과를 보였다. 회사는 두 집단 간 객실당 매출 성장률에서 580bp, EBITDA 성장률에서 무려 1230bp의 격차를 언급하며 여행객 지출의 양극화 심화를 강조했다.

단기 예약 및 추이 역풍

경영진은 2026년 1분기를 가장 어려운 비교 기준으로 지목하며 연초 객실당 매출이 사실상 보합세를 보일 것으로 예상했다. 동부 해안 폭풍과 관련된 연초 취소, 스키 시장의 제한적인 강설량, 시카고의 느린 수요 시작이 모두 1분기 예약 속도와 실적 추이를 압박하고 있다.

인건비 압박 전망

2025년 생산성 향상이 양호했지만, 2026년 인건비 및 복리후생비는 가이던스 중간값 기준 약 3% 증가할 것으로 예상된다. 뉴욕 계약 갱신이 이러한 압박의 주요 요인이며, 마진 유지를 위해서는 지속적인 효율성과 신중한 수익 관리가 필요할 것이다.

가이던스 모호성과 실적 계절성

회사의 주당 FFO 가이던스 범위가 실적 발표에서 일관되지 않게 제시되며 애널리스트들에게 일부 모델링 불확실성을 야기했다. 경영진은 또한 1분기 EBITDA와 FFO가 연간 대비 비중이 2025년보다 낮을 것이라고 경고하며 하반기 회복 전 약한 연초 실적을 시사했다.

순매도 성향과 시장 불확실성

다이아몬드록은 자본 재배치를 추구하면서 2026년 순매도 가능성이 높아지고 있다고 시사했다. 인수 기회는 여전히 선별적이며, 자사주가 매력적인 자본 활용처로 간주되는 만큼 투자자들은 활발한 거래 파이프라인보다는 매각과 자사주 매입에 더 집중할 것으로 예상해야 한다.

전망 가이던스와 전략적 포지셔닝

향후 전망을 보면, 경영진의 가이던스는 2026년 낮은 한 자릿수 객실당 매출 성장과 완만한 주당 FFO 및 잉여현금흐름 증가를 가리키며, 1분기가 가장 약한 분기가 될 것으로 예상된다. 2029년까지 부채 만기 없음, 이미 확보된 1억4900만 달러의 단체 객실, 체계적인 자본지출·재배치·배당에 대한 의지를 바탕으로 회사는 극적인 성장보다는 꾸준한 성장을 위한 포지셔닝을 하고 있다.

다이아몬드록의 실적 발표는 재무적으로 절제되고 운영에 집중하면서도 불안정한 수요 환경에 대해 현실적인 호텔 리츠의 모습을 그렸다. 기록적인 현금 창출, 강력한 마진, 개선된 재무구조는 건설적인 장기 전망을 뒷받침하지만, 투자자들은 부진한 1분기, 지속되는 부문 양극화, 상승하는 인건비를 주요 단기 리스크로 대비해야 한다.