블랙스톤 모기지 트러스트 실적 발표... 사업 전환 강조

블랙스톤 모기지 트러스트(BXMT)가 1분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

블랙스톤 모기지 트러스트의 최근 실적 발표에서 경영진은 소폭의 회계상 손실에도 불구하고 견고한 배당 커버리지, 충분한 유동성, 매력적인 신규 투자 수익률을 강조하며 신중하면서도 낙관적인 어조를 유지했다. 경영진은 현재의 신용 문제와 충당금 적립을 포트폴리오가 레거시 자산에서 고수익 대출과 빠르게 확대되는 순임대 전략으로 전환하는 과정에서 관리 가능한 성장통으로 규정했다.

배당 커버리지와 투자자 수익률

실현 손익 차감 전 분배 가능 이익은 주당 0.49달러를 기록하며 3분기 연속 0.47달러의 배당을 안정적으로 커버했다. 경영진은 이것이 약 9.5%의 현재 수익률을 뒷받침하며, 회계상 손실이 일시적으로 회계기준 실적에 부담을 주더라도 주식을 고수익 옵션으로 자리매김한다고 강조했다.

활발한 투자 활동과 파이프라인

회사는 분기 중 5억4000만 달러의 신규 투자를 완료했으며, 여기에는 평균 대출가치비율 68%의 대출 실행 2억7500만 달러와 지분 기준 순임대 인수 1억9700만 달러가 포함됐다. 총 대출 실행액은 8억 달러를 넘어섰고 향후 파이프라인은 10억 달러를 초과하며, 분기 후 체결 건들이 이미 2분기 투자 규모를 크게 늘릴 것으로 예상된다.

건전한 포트폴리오 품질과 상환

BXMT의 164억 달러 규모 대출 장부는 130건의 대출에 걸쳐 있으며 98%가 정상 수행 중으로, 문제 채권이 제한적이라는 경영진의 메시지를 뒷받침한다. 회사는 6억 달러 이상의 상환을 받았으며, 그 중 절반 이상이 미국 오피스 대출에서 나왔고, 4개 포지션을 업그레이드했으며 분기 말 이후 최대 관찰 대상 자산을 수정해 신용 프로필을 개선했다.

자본시장 실행과 유동성

유동성은 분기 말 약 10억 달러를 기록했고 부채비율은 3.9배에서 3.7배로 하락하며 레버리지 개선과 대차대조표 유연성을 반영했다. 회사는 약 7억 달러의 회사채 만기 부채를 재조정해 스프레드를 50bp 축소했고, 10억 달러 규모의 재투자형 CLO를 발행했으며 첫 순임대 ABS를 완료해 차입금의 약 86%를 시가평가 대상이 아닌 것으로 만들었고 2027년까지 회사채 만기가 없는 상태를 유지했다.

순임대 전략의 빠른 확대

순임대 포트폴리오는 지분 기준으로 1년 전 6600만 달러에서 5억1600만 달러로 성장해 6배 이상 증가했다. 이들 자산은 평균 임대 기간 15년 이상, 연간 임대료 인상률 2%, 약 3배의 임대료 커버리지를 특징으로 하며, BXMT에 변동금리 대출 사업을 보완하는 장기 계약 기반의 상승하는 현금흐름 기반을 제공한다.

새로운 섹터 노출... 데이터센터와 은행 대출

블랙스톤 모기지는 버지니아 북부의 안정화된 부동산에 대한 첫 데이터센터 대출을 체결했으며, 4.5년의 콜 보호 기간과 함께 14%의 올인 메자닌 수익률을 제공하도록 구조화했다. 또한 평균 대출가치비율 50% 미만의 3000개 이상 부동산으로 뒷받침되는 다각화된 영국 은행 대출 포트폴리오에 5000만 파운드를 투자해 지리적 다각화와 수익 기간을 추가했다.

레거시 부동산의 운영 진전

소유 부동산 측면에서 BXMT는 텍사스의 다가구 부동산을 장부가로 매각해 이전 평가를 검증했다. 마운틴뷰 오피스 자산은 분양 주거용으로의 전환에 대한 지역 승인을 확보해 잠재적으로 더 높은 가치를 창출할 수 있게 됐으며, 샌프란시스코의 완전히 리노베이션된 하얏트는 전년 대비 EBITDA가 두 배 이상 증가하며 펀더멘털 개선을 시사했다.

신규 투자의 강력한 상대 수익률

경영진은 신규 투자가 기준금리 대비 약 900bp의 레버리지 수익률을 창출하고 있으며, 이는 전년도 활동과 거의 일치한다고 강조했다. 이러한 스프레드는 자본이 저수익 레거시 자산에서 신규 대출로 순환함에 따라 전체 포트폴리오 수익력이 변동성 높은 시장 환경에서도 상승 추세를 보일 것임을 시사한다.

회계기준 순손실과 실현 손실

현금 수익 강세에도 불구하고 회사는 주당 0.04달러의 회계기준 순손실을 기록했으며, 이는 비현금 및 실현 신용 비용을 반영한다. 분배 가능 이익에는 손상된 샌프란시스코 호텔 대출의 해결 및 압류와 관련된 4600만 달러의 실현 손실이 포함됐으며, 이는 소유 부동산으로 이전돼 현재 최종 가치 회복을 위해 재포지셔닝되고 있다.

CECL 충당금 적립과 장부가 압박

주당 장부가는 2.7% 하락한 20.20달러를 기록했으며, 이는 주로 주당 0.33달러의 CECL 충당금 증가와 소유 자산에 대한 주당 0.13달러의 감가상각비에 기인한다. 총 CECL 충당금은 현재 주당 1.80달러이며, 그 중 1.30달러가 일반 충당금으로 분류돼 불균등한 부동산 시장과 선별적 신용 스트레스 속에서 보수적인 입장을 반영한다.

특정 신용 문제와 손상

2건의 대출이 새로 손상되어 소폭의 추가 충당금이 발생했고, 경영진이 변화하는 펀더멘털을 모니터링하면서 2건의 오피스 대출이 관찰 대상 목록에 추가됐다. 손상된 포지션 중 하나는 BXMT의 유일한 스튜디오 대출로, 이 섹터는 주목할 만한 역풍에 직면해 있지만 포트폴리오의 1% 미만을 차지하며, 다른 하나는 공급 과잉 선벨트 하위 시장의 오래된 다가구 주택과 관련이 있다.

소유 부동산 수익률의 부담

소유 부동산은 분기 중 300만 달러의 세금 환급을 포함해 1400만 달러의 순영업이익을 창출했지만, 기초 수익률은 여전히 부담으로 작용한다. 환급을 제외하면 장부가 대비 연간 수익률은 약 3.5%로, 신규 대출 실행 수익률보다 250~300bp 낮아 이들 자산이 매각되고 자본이 재배치되면 수익이 개선될 것임을 의미한다.

시장 격차와 지역별 역풍

경영진은 유럽에서 CMBS 발행이 둔화되고 스프레드가 소폭 확대되는 등 부동산 시장 전반의 불균등한 상황을 지적했다. 지정학적 긴장과 금리 변동성이 잡음을 더하고 있으며, 특정 선벨트 지역의 오래된 다가구 주택과 스튜디오 부동산 같은 특정 부문은 공급과 수요 불균형에 계속 직면하고 있다.

REO 처분과 충당금에 대한 인내심 있는 접근

경영진은 부동산 소유 자산 처분에 대한 확정된 일정이 없으며, 대량 해결이 올해를 넘어가더라도 인내심 있고 가치를 극대화하는 전략을 선호한다고 강조했다. 이번 분기에 계상된 5500만 달러의 CECL 충당금은 약 20%가 일반, 80%가 특정 충당금으로, 광범위한 포트폴리오 악화를 시사하기보다는 시간 경과 및 개별 신용과 일치하는 점진적인 것으로 규정됐다.

향후 전망과 수익 전망

앞으로 BXMT는 강력한 자본 기반, 10억 달러의 유동성, 3.7배의 레버리지가 지속적인 대출 실행과 측정된 REO 매각을 뒷받침할 것으로 예상한다. 경영진은 98% 정상 수행 중인 164억 달러 규모의 대출 포트폴리오, 10억 달러 이상의 투자 파이프라인, 신규 거래에서 900bp의 레버리지 수익률, 빠르게 성장하는 순임대 장부를 배당 커버리지를 유지하고 레거시 자산이 재활용되면서 점진적으로 수익을 향상시킬 핵심 동력으로 보고 있다.

블랙스톤 모기지 트러스트의 실적 발표는 충분한 유동성, 규율 있는 인수 심사, 고스프레드 신규 투자에 기대어 변동성 높은 부동산 사이클을 꾸준히 헤쳐나가는 대출 기관의 모습을 그렸다. 충당금 적립, 손상, 저수익 소유 부동산이 여전히 부담으로 남아 있지만, 핵심 대출 장부는 대체로 건전하고 배당 커버리지는 유지되고 있으며 고수익 자산으로의 포트폴리오 전환이 순조롭게 진행 중인 것으로 보인다.