IRSA 실적 발표... 확장 추진 속 기록적 성과 달성

이르사 인베르시오네스 이 레프레센타시오네스((IRS))가 4분기 실적 발표를 진행했다. 주요 내용은 다음과 같다.

이르사 인베르시오네스 이 레프레센타시오네스는 기록적인 순이익과 임대 EBITDA, 탄탄한 유동성, 가속화되는 개발 활동을 바탕으로 매우 긍정적인 실적 발표를 진행했다. 경영진은 소비 환경 악화와 일부 부문의 마진 압박을 솔직히 인정했지만, 포트폴리오 성장, 높은 입주율, 꾸준한 주주 환원이 향후 실적을 뒷받침할 핵심 요인이라며 자신감 있는 어조를 유지했다.

기록적 수익성과 임대 부문 강세

이르사는 2026 회계연도 순이익이 4,209억 아르헨티나 페소를 기록해 전년도 2,619억 페소 대비 크게 증가했다고 발표했다. 이러한 증가는 주로 쇼핑몰 가치 상승과 가중평균자본비용 하락에 따른 1,937억 페소의 공정가치 긍정적 변동에 기인했으며, 임대 부문 EBITDA는 2억 달러에 근접해 전년도를 넘어서며 역대 최고치에 도달했다.

쇼핑몰 확장과 입주율

회사는 알 오에스테와 로스 가예고스를 인수하고 라플라타에 디스트리토 디아고날을 개장하며 쇼핑센터 전략을 가속화해 임대 가능 면적을 20% 확대했다. 소비 약세에도 불구하고 쇼핑몰 입주율은 약 97%를 유지했고, 수익은 1.5% 증가했다. 이는 수익의 약 87%가 인플레이션 연동 고정 요소에서 나오는 계약 구조가 뒷받침했다.

해외 브랜드 유치와 시장 지배력

아르헨티나 경제 개방에 따라 해외 소매업체의 수요가 강화되고 있으며, 데카트론, 빅토리아 시크릿, 망고, 돌체앤가바나 같은 신규 입점업체가 이르사 쇼핑몰에 입주했다. 경영진은 이르사가 부에노스아이레스 시내 쇼핑몰 시장의 약 70%를 장악하고 있어 협상력이 강화되고 있다고 강조했지만, 신규 브랜드 입점이 아직 임대료 상승으로 이어지지는 않고 있다.

오피스 부문과 제타 빌딩 확장

이르사의 오피스 포트폴리오는 총 58,000제곱미터 규모의 5개 건물에서 완전 입주를 달성했으며, 평균 임대료는 제곱미터당 월 25달러 수준을 유지했다. 제타 확장 프로젝트는 토공사와 콘크리트 구조 작업에 집중하며 진행 중이며, 3,500만 달러 규모의 계획을 통해 15,000제곱미터 이상의 임대 가능 면적을 추가할 예정이다. 완공 후 메르카도 리브레가 단지의 약 72%를 점유할 것으로 예상된다.

호텔 부문과 포트폴리오 간소화 가능성

호텔 자산은 견조한 한 해를 보냈으며, 포트폴리오 입주율은 약 65%, 평균 객실료는 약 218달러를 기록했다. 부에노스아이레스 호텔은 기업 행사에 힘입어 70% 입주율에 도달했다. 야오야오의 보고된 입주율은 객실 리노베이션으로 일시적으로 희석됐으며, 경영진은 외부 위탁 관리되고 있으며 이르사 내에서 상대적으로 작은 사업이 된 부에노스아이레스 소재 두 호텔을 매각할 수 있다고 시사했다.

개발 파이프라인과 람블라스 델 플라타

여러 프로젝트에서 진척이 보고됐다. 알 오에스테 재개발은 70% 완료됐고, 디스트리토 디아고날은 절반 이상 건설됐으며, 에디피시오 델 플라타는 주요 준비 단계를 진행했다. 람블라스 델 플라타에서는 이르사가 약 1억 3,000만 달러 규모의 20건 거래를 체결하고 약 33,000제곱미터의 판매 가능 면적을 확보했으며, 2단계 인프라 및 환경 승인이 진행됐다.

유동성, 자금 조달 및 주주 환원

이르사는 2억 3,000만 달러를 조달해 대차대조표를 강화했고, 연말 현금 보유액은 3억 9,000만 달러에 달해 순부채 대비 EBITDA 비율 1.4배, 낮은 10% LTV, 약 9배의 커버리지 비율을 기록했다. 경영진은 자본 지출 소요가 이미 확보됐다고 밝혔으며, 이전 10% 배당 수익률을 강조하고 신규 배당 제안과 추가 자사주 매입 추진 의향을 밝혔다.

ESG 이니셔티브와 지역사회 투자

회사는 기후 리스크 평가와 재생에너지 사용 확대로 ESG 의제를 확장했으며, 여러 쇼핑몰에서 태양광 또는 친환경 시설을 운영하고 지속가능한 구매를 시범 운영하고 있다. 푼다시온 이르사는 70개 이상의 NGO 제휴를 통해 200만 달러 이상을 지역사회 프로그램에 투입했으며, 오피스 포트폴리오의 72%가 LEED 인증을 받았고 람블라스 델 플라타도 동일한 기준 달성을 계획하고 있다.

방코 이포테카리오 지분 실적

이르사의 방코 이포테카리오 29% 지분은 37억 아르헨티나 페소의 배당금을 창출하며 3년 연속 배당 지급을 이어갔다. 은행은 주택담보대출 활동을 약 2,000건으로 늘리고 해당 분야 시장 점유율을 초과 달성했지만, 부실채권 증가, 마진 축소, 순이익이 180억 페소에서 157억 페소로 감소하는 등 어려운 한 해를 보냈다.

거시경제 역풍과 마진 압박

경영진은 아르헨티나 소비가 지난 2년간 약화됐으며, 주로 실질 가격 하락으로 쇼핑몰 내 입점업체의 실질 매출이 8.5% 감소했다고 인정했다. 쇼핑몰 조정 EBITDA는 소폭 하락했고, 마진은 전 분기 67.9%에서 66%로 감소했다. 경영진은 이러한 추세가 주로 일회성 관리 프로그램 비용과 자본화되지 않고 비용 처리된 투자에 기인한다고 설명했다.

세금 부담과 자본 지출 증가

실적은 1,500억 아르헨티나 페소의 부정적 소득세 영향을 받았으며, 이는 부동산 평가에 따른 이연법인세와 세액공제 소진 후 당기법인세 재개를 반영한 것이다. 향후 이르사는 2027 회계연도에 경상 소요, 디스트리토 디아고날, 알 오에스테, 제타, 람블라스 같은 주요 프로젝트, 최근 인수 대금 지급을 위해 약 1억 5,000만 달러의 자본 지출을 예상하고 있다.

향후 확장 전망과 실행 과제

경영진은 다음 회계연도 말 임대 가능 면적이 410,000제곱미터에 도달하고, 알 오에스테 재개장과 디스트리토 디아고날의 2027년 완공에 따라 19개 센터에 걸쳐 쇼핑몰만 432,000제곱미터에 이를 것으로 전망했다. 제타 확장은 건물을 47,500제곱미터 이상으로 확대할 것으로 예상되며 메르카도 리브레가 대부분의 공간을 점유할 예정이지만, 경영진은 여러 대형 프로젝트가 동시에 진행되면서 다가오는 해가 부담스러울 것이라고 경고했다.

이르사의 실적 발표는 순환적 소비 및 신용 역풍과 구조적 포트폴리오 성장, 높은 입주율, 규율 있는 자금 조달의 균형을 맞추는 부동산 그룹의 모습을 보여줬다. 투자자들에게 전달된 메시지는 신중한 낙관론이었으며, 기록적 수익성, 풍부한 유동성, 깊이 있는 개발 파이프라인이 스토리를 뒷받침하고 있지만, 실행 리스크와 아르헨티나의 거시경제 배경은 여전히 주목해야 할 핵심 변수로 남아 있다.