맨해튼 부동산 가격 `종말급` 폭락... 위기인가, 투자 기회인가

제롬 파월 연준 의장이 화요일 상업용 부동산 부문이 당분간 압박을 받을 것이라고 밝혔다.

파월 의장은 상원 은행위원회에서 "이는 우리와 함께 있어왔고 앞으로도 한동안, 아마도 몇 년간 지속될 위험"이라며 "은행들은 자신들의 리스크를 정직하게 평가해야 한다"고 말했다.

코로나19 팬데믹 이전에 은행과 다른 금융기관들로부터 대출을 받아 구입한 많은 부동산 자산의 가치가 현재 대출금액보다 낮아졌다.

그 결과, 많은 상업용 부동산 소유주들이 어려움을 겪으며 자산을 매각하고 있어 부동산 투자자들에게 새로운 기회의 시대가 열리고 있다.

예를 들어 뉴욕시의 콘티넨탈 센터를 보자. 맨해튼 금융가에 위치한 41층 높이의 이 고층 빌딩은 캐나다 생명공학 투자자 카를로 벨리니가 소유한 부동산 회사 99c에 단돈 2억9700만 달러에 매각됐다.

이 같은 건물은 2015년 4억7000만 달러에 매입됐었다. 클래리온 파트너스와 MHP는 블랙록으로부터 2억4800만 달러의 대출을 받았고, 2020년 ING 그룹이 주도한 3억7200만 달러의 대출로 부채를 재융자했다.

클래리온과 MHP는 보도에 따르면 리노베이션에 1억7500만 달러를 투자해 총 투자액이 6억4500만 달러를 넘었다. 그들은 압류를 피하기 위해 서둘러 자산을 매각한 것으로 알려졌다.

클래리온은 논평 요청에 응하지 않았다.

소셜미디어 X에서 한 인플루언서 트리플 넷 인베스터는 "맨해튼의 오피스 붕괴가 우려스러운 수준을 넘어 종말적 상황으로 치닫고 있으며 끝이 보이지 않는다..."고 썼다.

오피스 빌딩의 경우 평균 매매 가격이 제곱피트당 2023년 6월과 5월 말 사이에 66% 하락했다.

1983년에 지어진 콘티넨탈 센터의 현재 입주율은 68%로, 1월의 71%에서 떨어졌다. 이는 뉴욕시 상업용 부동산의 평균 공실률의 거의 3배에 달하는 수치다. 감사관실에 따르면 3월 기준 뉴욕시 평균 공실률은 12.8%였다.

상업용 부동산이 왜 이렇게 엉망이 됐나

감사관 보고서는 "팬데믹으로 인한 원격 근무로의 지각변동적 전환이 사무실 공간 수요를 크게 떨어뜨려 공실률을 거의 두 배로 늘렸다"고 설명한다.

뉴욕의 상업용 부동산 공실률은 팬데믹 이전인 2020년 초만 해도 6.4%에 불과했다.

팬데믹으로 인한 혼란 이후 수십 년 만에 최고치를 기록한 금리 인상은 리츠(REITs)에 타격을 주었다.

이러한 추세는 뉴욕에만 국한되지 않는다.

올해 초 미국의 상업용 부동산 공실률은 1979년 이후 최고 수준인 약 20%에 달했다. 커머셜엣지 보고서에 따르면 5월에는 17.8%로 떨어졌다.

부동산 회사 콜리어스의 최근 보고서에 따르면 지난달 뉴욕시의 임대 활동이 전년 대비 70% 증가했다. 이 지표가 부동산 투자자들에게 낙관론을 가져다주고 있지만, 커머셜엣지는 원격 및 하이브리드 근무 추세가 지속될 것이며 전국적으로 공실률이 횡보할 가능성이 높다고 주장한다.

부동산 섹터를 추종하는 ETF들의 최근 실적은 좋지 않다. 운용자산 규모가 가장 큰 뱅가드 리얼 에스테이트 인덱스 펀드 ETF는 수요일 0.2% 상승했지만, 지난 6개월간 3.8% 하락했다.

슈왑 US REIT ETF도 비슷한 추세를 보이며, 이 글을 쓰는 시점 수요일 0.3% 상승했지만 지난 6개월간 2.7% 하락했다.

주거용 부동산은 높은 금리로 인해 계속 어려움을 겪고 있으며, 지난주 주택 구매 가능성이 17년 만에 최저 수준에 도달했다.