금리 인하 기대감에 주택건설주 사상 최고치 경신... 실제 주택 판매는 부진

지난 금요일 주택건설주들이 사상 최고치를 기록했다. 9월 금리 인하 기대감을 더욱 굳건히 한 긍정적인 인플레이션 보고서가 이를 견인했다.

연방준비제도(Fed)의 선호 인플레이션 지표로 불리는 개인소비지출(PCE) 물가지수는 2024년 6월 전년 동기 대비 2.6%에서 2.5%로 하락해 시장 예상치와 부합했다.

미국 주택건설 업체들의 주가 실적을 추적하는 대표적인 ETF인 아이셰어스 미국 주택건설 ETF(NYSE:ITB)는 3.8% 상승하며 3주 연속 상승세를 이어갔다.

지난 3주 동안 미국 주택건설주들은 20% 이상 급등했다. 이는 주택건설과 같은 금리에 민감한 섹터에 유리한 저금리 환경에 대한 기대감 때문이다.

시장 참여자들은 현재 9월 연준의 금리 인하를 100% 확신하고 있으며, 2024년 12월까지 최소 한 번 더 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있다.

뱅크오브아메리카의 애널리스트 라페 자드로시치(Rafe Jadrosich)는 최근 보고서에서 "주택건설업체들의 주가가 역사적 밸류에이션 범위의 상단에서 거래되고 있는데, 이는 높아진 자기자본이익률(ROE)로 정당화된다고 본다. 우리는 평균적으로 22%의 자기자본이익률을 예상하고 있으며, 이는 2019년 수준인 20%보다 높다"고 밝혔다.

뱅크오브아메리카는 역사적으로 2018년과 2021년에 비슷한 밸류에이션 수준에서 연준의 금리 인상으로 인해 급격한 하락이 있었다고 지적했다. 그러나 이 투자은행은 2024년 하반기 상황이 다르다고 보고 있으며, 연준이 금리 인하를 시작할 가능성이 높다고 전망했다.

금요일, 뱅크오브아메리카는 모호크 인더스트리스(NYSE:MHK)에 대한 투자의견을 언더퍼폼에서 매수로 두 단계 상향 조정하고 목표주가를 120달러에서 177달러로 상향했다. 이는 2024년 2분기 실적이 예상을 상회했기 때문이다.

2024년 7월 미국 주택건설 ETF에서 가장 좋은 성과를 낸 상위 10개 종목은 다음과 같다:

모호크 인더스트리스: 37.16%
M/I 홈스(NYSE:MHO): 35.92%
그린 브릭 파트너스(NYSE:GRBK): 31.50%
아메리칸 우드마크(NASDAQ:AMWD): 28.44%
드림 파인더스 홈스(NYSE:DFH): 27.42%
JELD-WEN 홀딩(NYSE:JELD): 26.80%
인스톨드 빌딩 프로덕츠(NYSE:IBP): 26.65%
D.R. 호튼(NYSE:DHI): 26.29%
트라이 포인트 홈스(NYSE:TPH): 26.26%
센추리 커뮤니티스(NYSE:CCS): 26.05%

(2024년 7월 26일 기준)

최근 주택담보대출은행협회(MBA)는 2024년 7월 19일 주 기준으로 적격 대출 한도인 766,550달러 이하의 30년 고정금리 주택담보대출 평균 계약금리가 5bp 하락한 6.62%를 기록했다고 보고했다.

그러나 차입 비용이 완화되고 있음에도 불구하고 다른 주택 시장 지표들은 여전히 암울한 상황이다.

뱅크오브아메리카에 따르면 7월 주택건설업체 신뢰지수는 올해 들어 가장 낮은 42를 기록했다.

LPL 파이낸셜의 수석 이코노미스트인 제프리 로치(Jeffrey Roach)는 "주택 공급 부족과 높은 금리로 인해 주택 구매 여력이 단기 최저치에 가깝다"고 언급했다.

전미부동산협회(NAR)는 6월 기존 주택 판매가 5.4% 급감해 2022년 이후 최악의 월간 하락세를 보였다고 보고했다.

또한 미국 인구조사국은 2024년 6월 신규 단독 주택 판매가 전월 대비 0.6% 감소한 연간 조정치 617,000채를 기록했다고 발표했다. 이는 7개월 만에 최저치로, 64만 채라는 시장 예상치를 하회했다. 높은 가격이 계속해서 구매력에 영향을 미치고 있는 것으로 보인다.

기존 주택의 중간 판매 가격은 전년 동기 대비 4.1% 상승해 새로운 최고치를 기록했다.